Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00138 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CQD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

[E] [N]

[F] [H] épouse [N]

C/

[M] [X]

[O] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [N]

né le 23 Juin 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valentin VACHER, avocat au barreau d’ANGERS

Mme [F] [H] épouse [N]

née le 23 Mai 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Valentin VACHER, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEURS

Mme [M] [X], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Benjamin VANOVERSCHELDE, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [G], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Benjamin VANOVERSCHELDE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Septembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

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PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté M. [E] [N] a donné à bail à Mme [M] [X] et M. [O] [G], à compter du 1er juin 2015, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de ce même montant.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 30 mai 2015.

Par un courrier ne comportant pas de date certaine, M. [E] [N] a donné congé aux preneurs pour le vendredi 31 mai 2024, date à laquelle un constat d’état des lieux contradictoire était établi par commissaire de justice.

Par assignation signifiée le 15 janvier 2025 M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] ont fait citer Mme [M] [X] et M. [O] [G] devant le tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, lui demandant au visa de l’article 1732 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 19049,20 euros au titre des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la première demande, déduction faite du dépôt de garantie ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 2500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de Maître Valentin Vacher dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’il s’est avéré rapidement que les preneurs n’entretenaient pas correctement le logement en le laissant se dégrader ce qui a justifié leur intention de leur donner un congé pour vente afin de pouvoir entreprendre des travaux de conservation urgents, notamment en toiture ; Qu’ils ont mis en demeure leurs locataires après leur départ d’avoir à payer les réparations locatives mais qu’ils se sont heurtés à leur refus et à leur prétention d’obtenir le remboursement de leur dépôt de garantie.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 06 mars 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 18 septembre 2025 où elle a été retenue.

M. [E] [N], comparant et assisté de son conseil, Mme [F] [N] née [H], représentée par le même conseil, se référant oralement à leurs écritures, demandent au tribunal de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande ;

— rejeter en conséquence les demandes, fins et prétentions de Mme [M] [X] et de M. [O] [G] ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 19049,20 euros au titre des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la première demande, déduction faite du dépôt de garantie ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts liés à la perte de loyers ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts liés à leur comportement procédural déloyal ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à leur payer la somme de 3500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de Maître Valentin Vacher dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Répondant aux observations et demandes adverses M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] soutiennent que la nullité d’un congé ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public et qu’en l’espèce les locataires étaient parfaitement informés de la volonté des bailleurs de mettre un terme au contrat de location, ce qu’ils ont compris et accepté ; Que par ailleurs aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au terme du contrat, à condition de respecter un préavis de six mois, ce qu’ils ont fait.

M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] demandent également le rejet des demandes formées par les défendeurs au titre de leurs préjudices en rappelant qu’ils ne sauraient réclamer une quelconque indemnisation liée à une prétendue éviction injustifiée, alors même que leur départ était la conséquence directe d’un congé valable dont ils ont pleinement accepté les effets.

Par ailleurs, reprenant en détail le constat d’état des lieux de sortie qu’ils comparent avec celui établi lors de l’entrée des locataires, M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] rappellent que le logement a été donné en bon état d’entretien locatif, qu’ils ont assumés leurs obligations de bailleur pendant la durée du bail en réalisant notamment des travaux de rénovation tous les deux à trois ans et que les désordres liées à l’humidité dans le logement ne résultent pas des intempéries ayant sévies dans la région en début d’année 2024 alors que non seulement les preneurs ne les ont pas alerté de la situation mais encore les ont rassurés quand ils les ont interrogés à ce titre.

Mme [M] [X] et M. [O] [G], représentés par leur conseil se référant oralement à leurs conclusions, demandent au tribunal de :

— débouter M. [E] [N] et Mme [F] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— annuler le congé qui leur a été délivré ;

— condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] à leur régler la somme de 14.760,00 euros au titre du préjudice lié à la différence entre le coût de leur nouveau logement et celui de leur ancien logement ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] à leur régler la somme de 47.000,00 euros au titre de leur perte de chance de se porter acquéreur de la maison ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] la somme de 1000,00 euros chacun au titre de leur préjudice de perte de temps et celle de 5000,00 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] à leur restituer le dépôt de garantie de 690,00 euros ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] à leur régler la somme de 828,00 euros au titre de la pénalité de retard légale, montant à parfaire au jour du jugement ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] à leur régler la somme de 2000,00 euros chacun au titre du caractère abusif de la procédure engagée à leur encontre ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] à leur régler la somme de 2500,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum M. [E] [N] et Mme [F] [N] aux entiers frais et dépens.

Ils exposent que tout au long de la location ils ont correctement entretenu les lieux et payé leur loyer et que leur bailleur leur a délivré un congé, ne respectant pas les conditions posées par la loi du 6 juillet 1989 en ce que, d’une part, il ne leur a pas été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, auquel d’autre part, n’était pas joint la notice d’information légale, qui indique ensuite à tort que le bail doit échoir le 31 mai 2024 et qui enfin ne mentionne aucun motif de résiliation du bail ; Que pour l’ensemble de ces motifs le congé doit être annulé.

Mme [M] [X] et M. [O] [G] soutiennent encore que le congé litigieux est manifestement frauduleux et traduit la mauvaise foi des propriétaires alors que plusieurs motifs différents leur ont été donnés pour tenter de le légitimer et qu’en réalité les bailleurs ont mis en vente l’immeuble dès qu’ils ont pu en récupérer les clés ; Qu’ils ont ainsi subi un préjudice moral et divers préjudices financiers résultant, en premier lieu, de la différence entre le coût de l’ancien logement et celui qu’ils ont dû acquérir, en second lieu au titre de la perte de chance de se porter acquéreur de l’immeuble et enfin au regard de la perte de temps qu’ils ont subi en devant trouver une solution de relogement, déménager et faire de menus travaux.

Les défendeurs contestent enfin avoir occasionné des dégradations locatives soutenant que la majeure partie des défauts relevés dans le constat d’état des lieux de sortie relèvent de la vétusté de l’immeuble qu’ils ont occupés durant près de dix ans ; Que par ailleurs des dégradations ont été occasionnées par les infiltrations subis du fait des épisodes pluvieux de fin d’année 2023 et du début d’année 2024, dénoncées à leur bailleur et jamais réparés par ce dernier et qu’en tout état de cause le montant des indemnisations sollicitées est injustifié.

Mme [M] [X] et M. [O] [G] réclament en conséquence le remboursement intégral de leur dépôt de garantie, des pénalités de retard légalement encourues outre des dommages et intérêts fondés sur le caractère abusif de la procédure initiée à leur encontre.

Ils sollicitent enfin que le tribunal écarte l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu, d’une part de la nature et du montant de la réclamation financière des demandeurs et d’autre part de leur bonne foi et de leur situation de fortune, alors qu’ils ont au surplus subi une expulsion injustifiée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes exonératoires précitées.

Les dégradations locatives s’entendent des dommages qui dépassent l’usure normale des lieux. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

En annexe dudit décret se trouve la liste de celles-ci et s’agissant des parties intérieures de l’immeuble les réparations locatives sont définies de la manière suivante :

« a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. »

En l’espèce, au soutien de sa demande au titre des réparations locatives, le bailleur produit les procès-verbaux de constats d’état des lieux d’entrée et de sortie, d’une attestation d’une précédente locataire et de trois devis de réparation des 5 juillet 2024, 22 juillet 2024 et 20 novembre 2024.

L’état des lieux d’entrée établi plus sommairement que celui de sortie, fait état d’un immeuble livré globalement en bon état, à l’exception des volets extérieurs qui sont notés à l’état d’usage.

Au regard des constatations faites par le commissaire de justice ayant établi un état des lieux particulièrement circonstancié, le bailleur relève :

— la mousse sur le toit de l’immeuble,

— des gouttières non entretenues et pleines,

— une allée extérieure non entretenue,

— de l’humidité dans le couloir d’entrée avec traces sur la tapisserie et plinthes,

— des prises électriques et téléphones arrachées,

— de l’humidité dans les chambres,

— des marques sur les portes,

— des éclats dans le lambris de la salle d’eau,

— des résidus et des salissures sur les éléments de la salle de bain,

— le carrelage cassé par endroit dans la cuisine,

— un radiateur enfoncé,

— la vitre du cellier cassé,

— l’évier de l’arrière cuisine bouché,

— le carreau du cabanon de jardin cassé dont la porte est enlevée,

— la terrasse extérieure non entretenue,

— une bande de pelouse enlevée le long d’un muret de jardin.

Indépendamment du fait que l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune observation sur la toiture de l’immeuble et de ses écoulements qui n’y sont pas mentionnés, l’entretien d’une toiture relève des charges incombant au bailleur.

Concernant par ailleurs l’humidité dans le logement les preneurs justifient avoir alerté leur bailleur le 19 janvier 2024, par courrier électronique, d’un dégâts des eaux intervenus dans le logement et avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de leur propre assureur lequel a refusé d’intervenir compte tenu de leur départ annoncé des lieux.

Ce courrier est postérieur aux premiers échanges intervenus également par message électronique les 3 et 10 novembre 2023 et rassurant le bailleur après le début des premières intempéries de telle sorte que ce dernier ne peut se retrancher derrière la réception des premiers pour soutenir que les locataires ont reconnu eux-mêmes l’absence d’humidité liée aux conditions climatiques.

Le tribunal relève à ce titre que les photographies annexées au courrier électronique du 19 janvier 2024 attestant des traces d’humidité font état des mêmes dégradations que celles reprises sur les photos prises lors du constat d’état des lieux de sortie ce qui accrédite la thèse d’un sinistre intervenu à l’occasion des intempéries ayant frappé la région du Pas de Calais à la fin de l’année 2023 et au début de l’année 2024.

Pour le surplus des désordres dénoncées il convient d’examiner, au regard des seuls devis produits, s’ils constituent des dommages dépassant l’usure normale des lieux, précision étant faite que l’immeuble a été occupé par les preneurs du 1er juin 2015 au 31 mai 2024, soit durant neuf années entières et consécutives :

— le devis n° 173 du 22 août 2024 de l’entrepreneur [Y] [W] concerne la dépose et la repose de 18 m2 de plancher en aggloméré pourri par l’humidité alors que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun plancher de la sorte. Il constate au contraire que dans le couloir la surface est carrelée, que dans la chambre de droite, côté rue, « au sol se trouve un parquet qui a été nettoyé », que dans la chambre 2 donnant sur le jardin se trouve au sol un « linoléum assez ancien et décoloré », que dans la salle de bain « le sol est constitué de dalles souples, anciennes et décolorées », que dans les toilettes « le sol est carrelé, en ordre », que dans le sas vers la cuisine « le sol est à carreaux de ciment », que dans le séjour se trouvent des « dalles PVC au sol, affectées de décolorations prononcées », que dans la cuisine le sol est en « carreaux de ciment endommagés, plus marqué au centre et au fond de la pièce », que dans l’arrière cuisine « au sol, carreau de ciment avec bandes bétonnées, le tout à l’état d’usage » et enfin qu’à droite dans la remise vers le jardin « le sol est en carreaux de ciment anciens ».

Il en ressort que le poste relatif à la dépose et à la repose d’un plancher, pour un montant de 1683,00 euros TTC n’est pas justifié et sera rejetée.

— le devis n°174 du 22 août 2024 de l’entrepreneur [Y] [W] concerne également le remplacement de 18 m2 de plancher, lequel n’est pas davantage justifié, pour les mêmes motifs, de telle sorte que la somme complémentaire de 1166,00 euros TTC reprise à ce titre sera rejetée.

— le devis n°D2024-07-dn°6 du 22 juillet 2024 d’un montant de 12654,00 euros TTC concerne la remise en état complète et à neuf du logement relatif aux lots peinture, papier peint, sol PVC sans que cette réfection complète soit justifiée par les seules constatations faites lors du constat d’état des lieux de sortie du 31 mai 2024 et alors que des désordres sont le résultat d’un dégât des eaux non imputable aux preneurs.

Pour autant l’état des lieux de sortie a révélé quelques désordres qui dépassent l’usure normale des lieux. Il en est ainsi, déduction faite des traces d’humidité : dans le couloir de « quelques traces résiduelles au niveau du lambris » et de « quelques écaillements sur une porte en bois » ; dans la chambre de droite côté rue « des écaillements de peinture en partie haute au niveau de la porte » ; dans la chambre 2 donnant sur le jardin de « quelques écaillements extérieurs au niveau du panneau de porte en bois », de « divers accrocs et quelques surélévations sur le linoléum » des « plinthes écaillés », sur le fond de la pièce « les peintures présentent quelques écaillements au niveau de la façade » ; dans la salle de bains « des éclats et un percement dans le lambris », « également un percement au niveau du pan de retour de la cabine de douche », « au plafond des dalles en polystyrène blanc avec quelques salissures », « un lambris en pourtour de la baignoire marqué, le joint est altéré, un affaissement est perceptible entre le joint et le lambris », « des résidus de calcaire » « des joints jaunis » ; dans le séjour-façade avant « quelques accrocs dans les dalles PVC au sol notamment au droit du radiateur », en pied de mur des débordements de peinture blanche, une plinthe éclaté en pourtour du bâti donnant vers la cuisine sur la gauche ; dans la cuisine « des carreaux de ciment endommagés » « au plafond, des dalles de polystyrène peintes en blanc présentent quelques éraflures légères ou salissures », « le plan de travail présente des éclats au niveau du profil et une fêlure », « un évier marqué avec robinet et col de cygne calcairisé », « sur la droite de la fenêtre un bloc prise désolidarisé », dans l’arrière cuisine « quelques points d’impact » au sol et « portes de placards marquées et dégradées » ; dans la remise vers le jardin « un évier double bac avec résidu d’eau, un défaut d’évacuation, le tout assez marqué et souillé », « un radiateur fortement écaillé au niveau de la peinture », dans la pièce réserve au fond « le vitrage porte intérieure gauche est éclaté » ; à l’étage « les murs sont tapissés et anciens avec divers percements et traces », « tapisserie arrachée et noircies sur la pièce du fond ».

Ces divers désordres ne justifient pas que l’ensemble des travaux de peinture intérieure soit mis à la charge des locataires sortants lesquels dépassent sensiblement les travaux d’entretien courant, et de menues réparations pouvant rester à leur charge qui seront forfaitairement évalués à 45 % du devis correspondant, soit pour un montant de 12654 x 45% = 5694,30 euros TTC.

— le devis n°D16731 de la société Maxhabitat concerne la dépose et la pose d’une baignoire et de ses accessoires et du changement complet d’un meuble en arrière cuisine.

Concernant la baignoire, l’état des lieux de sortie fait état « d’une baignoire avec un bandeau qui présente divers éclats et percements. Le fond de la baignoire est taché, non nettoyé ». Il ne résulte pas de ce constat la nécessité de changer la baignoire, ni davantage le mitigeur bain/douche dont il n’est pas démontré qu’il ne fonctionnait plus. La somme de 1244,46 euros HT relative à ce poste sera en conséquence déduite.

Le changement du meuble en arrière cuisine est quant à lui justifié, le constat d’état des lieux de sortie faisant état « d’un évier double bac avec résidus d’eau, un défaut d’évacuation, le tout assez marqué et souillé. »

La reprise des joints de la douche et le changement de l’habillage de la salle de bain est également justifié par les constatations faites par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 31 mai 2024.

En conséquence Mme [M] [X] et M. [O] [G] seront condamnés à payer au bailleur au titre des réparations locatives la somme de 9727,59 euros qui se décompose de la manière suivante :

— travaux de peintures intérieures 5694,30 euros TTC

— travaux de plomberie-sanitaire 4033,29 euros TTC

dont à déduire le dépôt de garantie d’un montant de 690,00 euros, soit un solde résiduel de 9037,59 euros TTC.

2. Sur la nullité du congé

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement. Le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

(…)

En cas de contestation, le juge peut même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Si le congé est donné dans une autre forme que celles prévues par la loi il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile prévoyant qu’il n’y a pas de nullité sans grief puisqu’il n’y a pas à proprement parler vice de forme mais substitution d’une forme à une autre non prévue par la loi.

En l’espèce le bailleur produit un congé daté du 15 novembre 2023 qu’il a adressé lui-même à ses locataires, sans justifier l’avoir adressé sous la forme recommandée avec demande d’avis de réception, ni remis en main propre contre récépissé ou émargement, lequel est motivé par les retards de paiement des loyers.

Les locataires produisent quant à eux le congé qu’ils ont reçu, par lettre simple, datée du 14 novembre 2023, expurgé de tout motif et libellé comme suit :

« Vous êtes bénéficiaires d’un contrat de bail d’habitation portant sur l’immeuble sis, [Adresse 6] (62).

Ce contrat de bail était consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2015, soit jusqu’au 31 mai 2018, tacitement reconduit du 1er juin 2018 au 31 mai 2021, puis de nouveau reconduit le 1er juin 2021.

En tout état de cause, le contrat de bail doit échoir le 31 mai 2024.

Par la présente et conformément aux dispositions légales, je vous informe entendre mettre un terme à ce contrat de bail, à compter du vendredi 31 mai 2024, et m’opposer à toute tacite reconduction.

Par conséquent je vous serai obligé de bien vouloir prendre vos dispositions afin de libérer le logement à la date indiquée, étant précisé que tout maintien injustifié après cette date sera à l’origine d’une indemnité d’occupation.

Conformément à vos obligations contractuelles et légales, le logement devra être restitué en parfait état de propreté et d’entretien locatif.

Un état des lieux de sortie sera dressé de manière contradictoire par voie d’huissier de justice, la date de celui-ci restant à convenir entre les parties. »

Il résulte de la simple lecture de ce congé que celui-ci a été donné sans aucun motif, si ce n’est le constat que le bail vient à l’échéance du 31 mai 2024, ce qui ne constitue pas le motif légitime et sérieux exigé par les dispositions précitées.

Par ailleurs ce congé n’a pas davantage été notifié dans les formes requises, sans qu’il puisse être exigé des locataires qu’ils fassent la démonstration d’un grief.

En conséquence le congé délivré par le bailleur, par courrier daté du 14 novembre 2023, sans respecter le formalisme légal, est nul et de nul effet et sera déclaré comme tel.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

3.1 Sur le préjudice financier

Mme [M] [X] et M. [O] [G] produisent une annonce immobilière parue dès le début du mois de juin 2024 portant sur la vente de l’immeuble litigieux dont ils venaient de rendre les clés, pour le prix de 210000,00 euros.

Cette mise en vente de l’immeuble moins de deux semaines après la libération forcée des lieux ne peut avoir été faite sans préparation, ni régularisation d’un mandat de vente auprès de l’agent immobilier, traduisant ce qui traduit le réel motif du congé litigieux.

Les locataires justifient ainsi du caractère frauduleux du congé qui leur a été délivré de nature à permettre à leur bailleur de procéder à la vente de son bien, libre d’occupation d’autant que, résidant à [Localité 9] dans l’Ouest de la France ce dernier ne prétend ni justifie avoir recherché la reprise de son bien pour l’occuper lui-même.

Ce faisant Mme [M] [X] et M. [O] [G] ont subi un préjudice important résultant de la nullité de l’acte qui leur a été délivré en fraude de leurs droits.

En l’espèce les locataires avaient acquis, à défaut de congé régulier, d’un droit acquis au logement donné à bail pour un coût équivalent au montant du dernier loyer de 715,00 euros sur une période de 36 mois et doivent désormais faire face à un remboursement d’emprunt mensuel de 1125,00 euros dans la cadre de l’acquisition d’un nouveau domicile, ce qui représente une charge financière supplémentaire de 410,00 euros par mois

Si leur charge financière supplémentaire est constituée de la différence entre ces deux sommes sur la période considérée, au terme de celle-ci ils auront acquis une partie d’un patrimoine immobilier, ce qui n’aurait pas été le cas dans le cadre de la seule exécution d’un contrat de bail.

En conséquence et pour en tenir compte, l’indemnisation de leur préjudice financier sera fixé à 50% de cette différence soit à hauteur de la somme de 205 x 36 = 7380,00 euros.

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 15,II de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, celui-ci doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre au profit des locataires lesquels disposent d’un délai de deux mois pour y répondre.

En outre, aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général et sauf exceptions, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, à défaut de s’être vus notifiés un congé pour vendre dans les formes et conditions reprises par la loi précitée, Mme [M] [X] et M. [O] [G] ont été privés de la chance de pouvoir acquérir le logement, ce qu’ils pouvaient légitimement envisager de faire puisqu’ils justifient s’être porté acquéreur de leur nouvelle habitation pour la somme de 257 000,00 euros, soit pour un montant supérieur de 47000,00 euros du prix de vente de l’immeuble donné à bail.

Il ne s’agit cependant que d’une éventualité et le tribunal dispose d’éléments suffisants pour estimer cette perte de chance à 30% de la différence de valeur entre l’offre de vente et leur acquisition, ce qui correspond à la somme de 14 100,00 euros.

3.2 Sur le préjudice de perte de temps

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Exposant avoir perdu du temps pour trouver une solution de relogement, en raison du congé frauduleux, les locataires sollicitent une indemnisation à ce titre, fondée sur des considérations générales, sans cependant apporter le moindre justificatif.

En conséquence leur demande de ce chef est rejetée.

3.3 Sur le préjudice moral

Les circonstances dans lesquelles le congé litigieux a été délivré aux locataires, l’absence de notification de leurs droits et l’abus manifeste de celui-ci ont nécessairement causé un préjudice moral à Mme [M] [X] et à M. [O] [G] contraints de trouver un nouveau logement dans des temps limités et en urgence et de modifier sans raison leur environnement social et familial.

Il convient également de relever que la délivrance d’un congé irrégulier correspond à un manquement avéré à une législation d’ordre public de protection du locataire.

En conséquence le préjudice moral en résultant pour les preneurs évincés sera fixé à la somme de 2500,00 euros pour chacun d’eux.

4. Sur le caractère abusif de la procédure engagée.

Sur le fondement de l’article 30 du code de procédure civile, toute personne a le droit d’être entendu sur le fond d’une prétention afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Le droit d’agir en justice est une liberté fondamentale fondée sur l’article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Une procédure sera considérée comme abusive lorsqu’elle résulte d’un comportement fautif et d’un manque de diligence de son auteur ou encore lorsque celui-ci est d’une particulière mauvaise foi et cherche à nuire à son adversaire.

En l’espèce la procédure initiée à l’origine par le bailleur tendant à obtenir l’indemnisation de désordres locatifs a été partiellement accueillie par le tribunal et ne pouvait, en tout état de cause, être considérée comme abusive.

En conséquence la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre par Mme [M] [X] et par M. [O] [G] est rejetée.

5. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H], supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] seront condamnés à payer, à ce titre, à M Mme [M] [X] et à M. [O] [G], globalement, la somme de 2500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [X] et M. [O] [G] à payer à M. [E] [N] et à Mme [F] [N] née [H] la somme de 9037,59 euros TTC (neuf mille trente-sept euros et cinquante-neuf centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] à payer à Mme [M] [X] et à M. [O] [G] la somme de 7380,00 euros (sept mille trois cent quatre-vingts euros) au titre de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] à payer à Mme [M] [X] et à M. [O] [G] la somme de 14100,00 (quatorze mille cent euros) au titre de leur perte de chance de se porter acquéreur de l’immeuble donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] à payer à Mme [M] [X] et à M. [O] [G], respectivement, la somme de 2500,00 euros (deux mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [F] [N] née [H] à payer globalement à Mme [M] [X] et à M. [O] [G] la somme de 2500,00 euros (deux mille cinq cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties et les en déboute.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 octobre 2025,

La Greffière Le Juge