TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01070 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JKI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01820

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI GIMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eric FONTAINE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 3]

ET :

La société BAVAL PMC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger BISALU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 85

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EXPOSE DU LITIGE

Le 19 avril 2019, la SCI GIMO a donné à bail commercial à la SASU BAVAL PMC, pour une durée de neuf années à effet au 19 avril 2019, un local situé [Adresse 2] à SAINT-DENIS (93200), moyennant un loyer annuel de 44.400 euros, outre les charges et les taxes.

Le 24 février 2023, la SCI GIMO a donné à bail à la SASU BAVAL PMC à effet au 1er mars 2023, un local destiné à des fins de stockage situé [Adresse 4] à [Adresse 6] (93200), moyennant un loyer annuel de 300 euros, outre les charges et les taxes.

Le 6 mai 2024, la SCI GIMO a fait commandement à la société BAVAL PMC de lui payer la somme de 17.543,04 euros au titre du bail du 19 avril 2019 puis l’a assigné devant le juge des référés de ce siège lequel, par ordonnance rendue le 28 février 2025, a rejeté ses demandes du fait de l’absence de distinction dans le commandement précité des sommes dues au titre de chacun des baux.

S’agissant du bail du 19 avril 2019, la SCI GIMO a fait délivrer le 31 mars 2025 par commissaire de justice à la SASU BAVAL PMC un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail, et de justifier de l’assurance.

S’agissant du bail du 24 février 2023, la SCI GIMO a fait délivrer le 7 avril 2025 par commissaire de justice à la SASU BAVAL PMC un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail, et de justifier de l’assurance.

Le 13 juin 2025, la SCI GIMO a fait assigner la SASU BAVAL PMC aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et une provision.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience par la SCI GIMO,

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience par la SASU BAVAL PMC,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail du 19 avril 2019 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’il correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir des clauses résolutoires incluses dans les baux ; la reproduction des clauses résolutoires et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le fait que les loyers auraient été augmentés sans formalité ne constitue pas une contestation sérieuse, les baux prévoyant une révision en fonction de l’indice national des loyers commerciaux (ICL) pour le bail du 19 avril 2019 et de l’indice du coût de la construction pour celui du 24 février 2023.

Les commandements des 31 mars et 7 avril 2025 contiennent ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 24.598,88 et 7.225,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 225,14 et 166,95 euros au titre du coût des actes.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance pour le premier et dans les deux mois pour le second. Dès lors, il y aura lieu de constater que les clauses résolutoires sont acquises et que les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit respectivement aux dates des 30 avril et 7 juin 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant des loyers contractuels augmentés des charges sera mise à la charge de la SASU BAVAL PMC, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment les baux commerciaux des 19 avril 2019 et 24 février 2023, les commandements de payer des 31 mars et 7 avril 2025 et les décomptes (pièces 11 et 12 en demande) actualisés au 19 septembre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 36.981,94 et 8.954,92 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de ces sommes, outre les intérêts au taux légal comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SASU BAVAL PMC propose d’apurer sa dette sur une durée de 36 mois en versant chaque mois 1.021,81 euros et produit au soutien de sa demande plusieurs éléments comptables.

Il ressort ainsi des bilans simplifiés versés aux débats que le chiffre d’affaires de la SASU BAVAL PMC s’établit pour l’année 2023 à 168.423 euros pour une perte de 7.229 euros. Selon les décomptes locatifs produits par la société bailleresse, il apparaît que la SASU BAVAL PMC procède à des versements réguliers mais partiels s’agissant du bail commercial mais que, pour autant, la dette locative ne cesse d’augmenter pour s’établir à 36.981,94 euros au 19 septembre 2025. En outre, concernant le bail du local servant de stockage, depuis la prise d’effet du bail le 1er mars 2023, seul un paiement de 900 euros a été effectué le 30 mai 2025 si bien que la dette s’établit au 19 septembre 2025 à 8.954,92 euros.

Par suite, la preuve de la viabilité de l’apurement de la dette par l’octroi d’un échéancier de paiement n’est pas rapportée d’autant que le loyer courant n’est pas versé.

En conséquence, la SASU BAVAL PMC sera déboutée de sa demande de moratoire.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SASU BAVAL PMC qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs aux commandement de payer des 31 mars et 7 avril 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI GIMO au titre de ses frais irrépétibles ; il sera débouté de sa demande à ce titre. La SCI GIMO sollicite la somme de 5.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Sur le bail conclu le 19 avril 2019

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 30 avril 2025 minuit ;

CONDAMNONS la SASU BAVAL PMC à payer, à titre provisionnel, en deniers ou quittances à la SCI GIMO la sommes de 36.981,94 euros, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 30.517,65 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU BAVAL PMC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 19 avril 2019, situés [Adresse 2] à [Localité 7], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU BAVAL PMC au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 30 avril 2025 minuit et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Sur le bail conclu le 24 février 2023

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 7 juin 2025 minuit ;

CONDAMNONS la SASU BAVAL PMC à payer, à titre provisionnel, en deniers ou quittances à la SCI GIMO les sommes de 8.954,92 euros, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 8.006,53 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU BAVAL PMC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 24 février 2023, situés [Adresse 4] à [Localité 7], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU BAVAL PMC au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 7 juin 2025 minuit et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS la SASU BAVAL PMC de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SASU BAVAL PMC à verser à la SCI GIMO la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SASU BAVAL PMC de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU BAVAL PMC aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer des 31 mars et 7 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN