Minute N° 25/01

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00266 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755NV

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Mylène FAIT

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Catherine BUYSE

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Z]

né le 28 Avril 1998

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Léa MAENHAUT, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [F] [U]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Léa MAENHAUT, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEURS

SELAS BPH GEOMETRES EXPERTS

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Hugues SENLECQ, avocat au barreau de DUNKERQUE

SA ALLIANZ IARD

ès qualités d’assureur RC de BPH

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Hugues SENLECQ, avocat au barreau de DUNKERQUE

SA ALLIANZ IARD

ès qualités d’assureur [Adresse 17]

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Maxime HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE

SARL AGENCE PORTE NEUVE

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Maxime HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [N] [G]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 30 janvier 2023, Mme [F] [U] et M. [S] [Z] ont fait l’acquisition auprès de M. [N] [G] d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 9].

Préalablement à cette vente, un compromis de vente avait été régularisé entre les parties, par l’intermédiaire de l’agence [Adresse 15].

Invoquant qu’ils ont constaté dès le début de leur occupation un engorgement du système d’assainissement et de fortes odeurs nauséabondes ; qu’ils ont fait intervenir un professionnel qui les a informés qu’en réalité l’immeuble n’était pas équipé d’une fosse septique, comme indiqué dans l’acte de vente, mais d’une fosse fixe étanche qui devait être vidée régulièrement, Mme [U] et M. [Z] ont, par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, assigné M. [N] [G], la société BPH GEOMETRES EXPERTS, la SARL [Adresse 11], la société Allianz IARD devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et de condamnation de M. [G] à leur communiquer le diagnostic assainissement réalisé avant sa propre acquisition de 2014 dans un délai de 15 jours, et passé ce délai, de fixer une astreinte de 50 euros par jour de retard.

A l’audience, conformément à leurs dernières conclusions, ils demandent au juge des référés de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— débouter M. [G], la SARL [Adresse 11] et la société Allianz IARD de leurs demandes formées à leur encontre ;

— condamner M. [G], la SARL [Adresse 11] et la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur de l’agence immobilière à leur payer la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le rapport de contrôle d’assainissement de l’habitation, qui leur a été transmis le 3 janvier 2023, concluait à l’existence d’une fosse septique incomplète et par conséquent non conforme ; qu’ayant constaté, dès le début de leur occupation, un engorgement et des odeurs nauséabondes, ils ont fait intervenir la société Lefebvre Vidanges, qui les a alertés sur la nature de la fosse, à savoir une fosse fixe étanche devant être vidée régulièrement ; qu’ils ont tenté en vain d’obtenir une indemnisation correspondant au coût des travaux à entreprendre, soit entre 10 967 et 17 380 euros, auprès de leur vendeur et de la société BPH, diagnostiqueur ; qu’une expertise amiable, réalisée par le cabinet [M], au contradictoire du diagnostiqueur et de l’expert de celui-ci, a confirmé l’erreur commise par le diagnostiqueur s’agissant de la dénomination de la fosse ; qu’ils entendent par conséquent engager la responsabilité de leur vendeur, du diagnostiqueur BPH et de l’agence immobilière [Adresse 15] ; qu’au regard de la jurisprudence, une expertise amiable n’est pas suffisante, dès lors qu’elle est réalisée à la demande unilatérale d’une partie, M. [G] n’étant en outre pas présent à cette expertise amiable.

En réponse à la demande de mise hors de cause de M. [G], ils indiquent qu’ils n’ont pas eu connaissance avant la vente de l’existence d’une fosse étanche à vidanger ; que leur vendeur avait forcément connaissance de la nature de la fosse puisqu’il a dû la vidanger plusieurs fois par an et qu’il était en possession d’un rapport de contrôle d’assainissement établi en 2014 avant son acquisition, communiqué seulement dans le cadre de la présente procédure, mentionnant expressément une fosse étanche et soulignant la nécessité de la vidanger régulièrement ; qu’ils seraient fondés à agir à son encontre sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme ; qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les chances de succès d’une procédure au fond.

En réponse à la demande de mise hors de cause de l’Agence Porte Neuve et de la société Allianz, ils font valoir que le rôle de l’agent immobilier ne se limite pas à la reproduction des déclarations du vendeur et implique de s’assurer de la communication des éléments dont il a connaissance ou dont il aurait dû se convaincre ; qu’à défaut de réalisation d’un contrôle du raccordement des réseaux d’assainissement lors de la signature du compromis de vente, l’agence immobilière aurait dû, par précaution, se procurer l’ancien diagnostic auprès du vendeur ou à défaut, ne pas mentionner l’existence d’une fosse septique dans l’acte ; que la difficulté ne porte pas sur le défaut de conformité d’une fosse septique, tel que mentionné dans l’acte, mais l’absence d’une telle fosse.

Selon ses conclusions, M. [N] [G] demande au juge des référés de :

— constater qu’il communique le diagnostic assainissement établi à l’occasion de l’achat de l’immeuble litigieux ;

— débouter les demandeurs de leur demande de communication à ce titre ;

— débouter les demandeurs de leurs demandes ;

— condamner les demandeurs aux dépens ;

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, il soutient que les demandeurs n’ont pas de motif légitime à l’obtention d’une telle mesure, qui ne présente aucun intérêt ; qu’ils ne justifient pas du fondement juridique de l’action envisagée à son encontre ; qu’il n’a jamais rencontré de difficultés avec la fosse litigieuse ; que les demandeurs ne justifient aucunement que des difficultés pourraient survenir ; que selon l’article 146 du code de procédure civile, la mesure d’expertise n’a pas pour objet de pallier la défaillance dans l’administration de la preuve des demandeurs, qui ont pris le risque de conclure la vente avant d’obtenir un diagnostic sur l’assainissement ; qu’ils ont en outre disposé d’un délai de rétractation de 10 jours après la communication dudit diagnostic, mais ont confirmé leur souhait d’acheter le bien ; qu’ils n’apportent aucun élément permettant d’envisager sa responsabilité, que ce soit sur le fondement des vices cachés ou des vices du consentement ; qu’il ignorait pour sa part la différence entre une fosse septique et une fosse à vidanger, une telle différence n’étant pas précisée par le rapport d’assainissement.

Selon leurs conclusions, l’Agence [Adresse 16] et la société Allianz IARD en qualité d’assureur de l’Agence [Adresse 16], demandent au juge des référés de :

— les recevoir en leurs demandes ;

— constater l’absence de motif légitime des consorts [L] ;

— en conséquence, déclarer les consorts [L] mal fondés ;

— les mettre hors de cause ;

— condamner les consorts [L] aux dépens

— condamner les consorts [L] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que pour obtenir la mise en oeuvre d’une mesure d’instruction, le demandeur doit justifier d’un motif légitime et de l’opportunité de la mesure pour la solution du litige futur ; que l’obligation d’information de l’Agence Porte Neuve, qui n’est pas un professionnel du bâtiment, est une obligation de moyens, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de comportement fautif ou de négligence grave, ce qui n’est pas le cas en l’espèce en l’absence de vice apparent ou de vice caché dont elle aurait eu connaissance ; que l’Agence [Adresse 16] a notifié le diagnostic assainissement 27 jours avant la réitération de la vente, de sorte que les acquéreurs ont disposé d’un délai de rétractation et ont été en mesure de renoncer à l’acquisition ou de renégocier le prix de vente avant la signature de l’acte authentique, ce qu’ils n’ont pas fait ; que les acquéreurs étaient ainsi parfaitement informés, ainsi qu’il était expressément rappelé dans l’acte authentique, de la non-conformité du système d’assainissement et de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité ; qu’une action au fond contre l’Agence Porte Neuve serait vouée à l’échec, de sorte qu’aucun motif légitime à la mesure d’expertise n’est établi.

Selon leurs conclusions, la société BPH Géomètres experts et la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société BPH, demandent au juge des référés de leur donner acte de leurs protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicités, et de statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, le compromis de vente établi par l’Agence [Adresse 16] stipule en son article relatif à l’assainissement que :

“ Le VENDEUR déclare que le bien objet des présentes n’est pas soumis à l’obligation de raccordement prévue aux articles L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique et est équipé d’un dispositif d’assainissement individuel qui n’est pas conforme à la règlementation.

L’ACQUEREUR déclare en être parfaitement informé et prendre en charge les travaux de mise en conformité.

L’ACQUEREUR ne fait pas une condition suspensive de l’obtention d’un diagnostic assainissement CONFORME.

Ci-annexé justificatif de vidange de la fosse septique.”

Le rapport du contrôle du dispositif assainissement non collectif du 17 octobre 2022, communiqué aux requérants le 3 janvier 2023, décrit l’installation comme étant une fosse septique de volume inconnu, dont il conclut à la non-conformité en raison de son caractère incomplet, d’un défaut de structure ou de fermeture, et de dysfonctionnements majeurs.

L’acte authentique de vente du 30 janvier 2023 fait quant à lui état (page 28) d’un “assainissement individuel de type fosse septique”, dont le vendeur assure qu’elle fonctionne normalement.

Les requérants produisent par ailleurs aux débats quatre factures établies par la société Lefebvre Vidanges, datées des 14 avril 2023, 13 juillet 2023, 29 décembre 2023 et 17 mai 2024 pour des prestations de vidange de fosse fixe étanche.

Dans ses rapports d’expertise amiable des 30 novembre 2023 et du 18 mars 2024, la société [M] experts a noté la présence d’odeurs nauséabondes, et indique que la fosse était pleine. Il estime que la société BPH, dans son étude concernant l’assainissement, s’est trompée de dénomination en mentionnant une fosse septique alors qu’il s’agit d’une fosse à vider ne pouvant faire l’objet de transformations, et s’étonne par ailleurs que l’agence ORPI ait régularisé un compromis de vente sans attendre d’être en possession du diagnostic assainissement. Le coût de la reprise du système d’assainissement a été évalué à 10 967 euros.

Enfin, M. [G] produit aux débats le contrôle du système d’assainissement établi le 31 mars 2014 lors de son acquisition du bien litigieux, lequel mentionne une fosse de type étanche pour les eaux vannes (WC), nécessitant des vidanges régulières par des entreprises agréées dès que la fosse atteint sont niveau haut.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le caractère légitime de la demande d’expertise résulte de la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par M. [Z] et Mme [U], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur le bien dont ils ont fait l’acquisition, ainsi que de déterminer les travaux de réfection nécessaires et leur coût, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficient les demandeurs.

Sur la mise en cause de M. [N] [G] :

Au regard des éléments produits aux débats, notamment de l’acte de vente faisant état d’une fosse septique et du contrôle du système d’assainissement établi le 31 mars 2014 faisant mention d’une fosse étanche, la mise hors de cause de M. [G] apparaît prématurée à ce stade de la procédure, l’action envisagée par les requérants à son encontre, qui fera l’objet d’un débat devant le juge du fond éventuellement saisi ultérieurement, n’apparaissant pas manifestement vouée à l’échec.

Par conséquent, la mesure d’expertise sera ordonnée au contradictoire de M. [G].

Sur la mise en cause de l’Agence [Adresse 16] et de la société Allianz IARD :

Il est constant que l’Agence [Adresse 16] a apporté son concours à la vente litigieuse, en rédigeant et régularisant le compromis de vente conclu entre les requérants et M. [G]. Il ressort par ailleurs des éléments produits aux débats et des explications des parties que la nature du système d’assainissement du bien litigieux et la connaissance qu’en ont eu les différentes parties font débat.

La question de l’étendue des obligations de l’Agence Porte [Adresse 14] à l’égard des parties à l’acte et son éventuelle responsabilité relèvent de la compétence du juge du fond, de sorte que sa mise hors de cause apparaît prématurée à ce stade de la procédure.

La mesure d’expertise sera donc ordonnée au contradictoire de l’Agence [Adresse 16] et de la société Allianz IARD, son assureur.

Sur la demande de constat de la communication du diagnostic assainissement :

Selon leurs dernières conclusions, les requérants n’ont pas maintenu leur demande de communication par M. [G] du diagnostic assainissement établi lors de son acquisition. Il n’est au demeurant pas contesté que ledit diagnostic a été communiqué, les requérants le produisant aux débats (pièce n°14).

Les demandes de constat ne constituent pas des demandes au sens procédural du terme, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de constat formée par M. [N] [G].

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [Z] et Mme [U] aux dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de débouter M. [Z] et Mme [U] de leur demande formée au titre de l’article susvisé, en fonction de leur condamnation aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la société [Adresse 11] et la société Alliand IARD d’une part, et par M. [G] d’autre part, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Rejette la demande de mise hors de cause présentée par la SARL [Adresse 11] et la SA Allianz IARD ès qualités d’assureur de la SARL [Adresse 11] ;

Rejette la demande de mise hors de cause présentée par M. [N] [G] ;

Ordonne une mesure d’expertise entre M. [S] [Z] et Mme [F] [U] d’une part, M. [N] [G], la SARL Agence Porte Neuve et son assureur la SA Allianz IARD, la société BPH Géomètres Experts et son assureur la SA Allianz IARD d’autre part ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [E] [T]

ACTB COTE D’OPALE

Domicilié [Adresse 5]

[Localité 10]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 12], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 8] [Localité 13] ;

— rechercher et constater les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— préciser si les vices constatés rendent le bien impropre à son usage et à défaut, dire s’ils en diminuent l’usage et dans quelle proportion ; dire si les causes des désordres constatés existaient lors de l’acquisition de l’immeuble le 30 janvier 2023 et s’ils étaient apparents ou cachés pour un profane d’une part et pour un professionnel d’autre part ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, tant dans leurs causes que dans leurs conséquences, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Le cas échéant, établir un compte entre les parties ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de dix mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les douze mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de trois mille euros (3 000€) devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par M. [S] [Z] et Mme [F] [U], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 08 mars 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus.

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne M. [S] [Z] et Mme [F] [U] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

Déboute M. [S] [Z] et Mme [F] [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL [Adresse 11] et la SA Allianz IARD de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [G] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 08 janvier 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES