COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 23/00936 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBQC

Pôle Civil section 1

Date : 13 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [E] [N]

née le 24 Mars 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 17]

représentée par Maître Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SCI JCSP, inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 752010488, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de ses dirigeants domiciliés audit siège,

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction lors des débats et de Christine CALMELS greffier lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 13 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [N], grand-père de Madame [E] [N], était propriétaire d’un terrain situé à [Localité 15] comprenant les parcelles cadastrées AS [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Le 5 juin 1960, il a procédé à la division de la parcelle [Cadastre 8] en deux parcelles cadastrées AS [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Le 19 novembre 1962, Monsieur [L] [N] a cédé la parcelle cadastrée AS [Cadastre 12] à Monsieur [M] [C] en instaurant au profit de cette parcelle, par acte authentique, une servitude de passage sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 11] et [Cadastre 9].

Par acte de donation en date du 8 décembre 2007, Madame [E] [N] a reçu de son père, Monsieur [X] [N], la nue-propriété des parcelles cadastrées AS [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées [Adresse 13] et [Adresse 18] à [Localité 15].

Par acte authentique en date du 3 octobre 2014, la Sci JCSP a acquis la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4], située [Adresse 6] à [Localité 15].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, Madame [E] [N] a assigné la Sci JCSP devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

Juger que la servitude de passage de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4] sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 2] et AS [Cadastre 1] s’est éteinte par son non-usage trentenaire, Condamner la Sci JCSP aux dépens, Condamner la Sci JCSP à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier. A l’appui de ses demandes elle fait valoir, sur le fondement des articles 686, 688, 691, 706 et 707 du code civil, que la servitude grevant ses parcelles au profit de la parcelle appartenant à la Sci JCSP est une servitude conventionnelle discontinue qui s’éteint par son non-usage pendant trente ans. Elle considère qu’elle n’a plus été utilisée par les propriétaires du fonds dominant a minima depuis 1988. Elle précise, en outre, que le portail présent sur le chemin constituant la servitude est cadenassé, que des voitures sont constamment garées devant et que du bois y est entassé ce qui démontre le non-usage. Elle ajoute que cette servitude de passage ne présente aucune utilité puisque la parcelle dont est propriétaire la Sci JCSP est accessible par la [Adresse 18].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, la Sci JCSP demande au tribunal de :

Débouter Madame [E] [N] de l’ensemble de ses demandes, La condamner aux dépens, La condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer aux demandes de Madame [E] [N] elle soutient, sur le fondement des articles 686 et 706 du code civil, que la servitude de passage dont elle bénéficie a été régulièrement utilisée ces trente dernières années par les propriétaires et locataires successifs, ce dont témoigne notamment le fait qu’une dalle de béton y a été coulée en 2010 pour y garer un véhicule. Elle précise que cette servitude est nécessaire pour accéder au côté ouest de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4] en voiture et qu’elle le sera d’autant plus qu’elle envisage de diviser cet immeuble en deux parties dont l’une ne deviendrait accessible que par le chemin constitutif de la servitude de passage.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

A l’issue des débats à l’audience du 25 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la création de la servitude de passage

L’article 686 dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établis se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

En l’espèce, en date du 3 octobre 2014, la Sci JCSP a fait l’acquisition de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4] située à [Localité 15]. Il résulte de l’acte de donation du 8 décembre 2007 que Madame [E] [N] est devenue propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], également situées à [Localité 15].

Par acte de vente immobilière en date du 19 novembre 1962, une servitude de passage a été créée au profit de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 12] sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 11] et AS [Cadastre 9], situées à [Localité 15]. Cet acte de vente et la création de cette servitude de passage est, par ailleurs, rappelée dans l’acte authentique du 3 octobre 2014 aux termes duquel la Sci JCSP a fait l’acquisition des parcelles dont elle est actuellement propriétaire.

En outre, il résulte de la comparaison entre les plans cadastraux datés du 1er juin 1962 et du 25 février 2021, versés aux débats par la demanderesse, que la parcelle anciennement cadastrée AS [Cadastre 12] a été, postérieurement au 1er juin 1962, divisée en deux parcelles cadastrées [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et que la parcelle cadastrée AS [Cadastre 11] a elle-même été divisée en trois parcelles cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Il résulte ainsi des divisions successives des parcelles ayant conduit à un changement de leurs dénominations qu’une servitude conventionnelle a été instaurée, en date du 19 novembre 1962, sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant à Madame [E] [N] au profit de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4] appartenant à la Sci JCSP.

Sur l’usage de la servitude de passage et ses conséquences

Il résulte des dispositions de l’article 706 du code civil que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. L’article suivant précise que les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

L’article 688 du même code précise que les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

En l’espèce, Madame [E] [N] fait valoir que la servitude de passage n’a pas été utilisée depuis 1988. Il s’agit d’un droit de passage donc d’une servitude discontinue. Il lui appartient donc de démontrer qu’elle n’a pas été utilisée pendant trente ans, c’est-à-dire jusqu’en 2018.

Madame [E] [N] verse aux débats cinq attestations de voisins déclarant que le chemin constitutif de la servitude de passage créée au profit du fond appartenant à la Sci JCSP n’a jamais été utilisé par les différents occupants et ce, depuis 1988. Elle produit également un procès-verbal d’huissier du 6 avril 2021 constatant qu’un portail ancien clôture le passage permettant d’accéder au [Adresse 13], situé dans le prolongement du [Adresse 14], depuis le fonds dominant, que du bois y est entassé et que des herbes poussent devant le portail.

Toutefois, le fait que les voisins n’aient jamais observé l’utilisation par les occupants de la maison située sur le fonds dominant de la servitude de passage ne signifie pas ispo facto que celle-ci n’a pas été utilisée sur la période considérée. Les constatations effectuées par l’huissier, à une date précise, ne démontrent pas davantage que le chemin grevé de la servitude de passage n’a pas été utilisé pendant trente années.

A l’inverse, la Sci JCSP produit un procès-verbal de commissaire de justice daté du 8 mars 2023, constatant que le portail donnant accès à la bande de terre grevée par la servitude de passage n’est pas clôturé et qu’une dalle permettant le stationnement d’un véhicule a été coulée derrière ledit portail sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4]. Le commissaire de justice précise que cette dalle a été coulée en 2010 et qu’un véhicule est effectivement stationné dessus. Le fait qu’une dalle permettant le stationnement de véhicules ait été coulée en 2010 derrière le portail permettant l’accès au [Adresse 14] depuis le fonds dominant tend à en démontrer l’usage avant l’année 2018.

Ceci est corroboré par la copie d’écran tirée de Google Maps datée de juillet 2012 et donc d’avant 2018, annexée au procès-verbal du 8 mars 2023, sur laquelle l’on peut constater la présence d’une voiture garée derrière le portail à l’intérieur de la propriété. Il est également corroboré par les copies d’écran de vues satellites, produites par Madame [E] [N], qui permettent de constater qu’il n’est pas possible de traverser la propriété en voiture depuis le portail blanc donnant sur la [Adresse 18] jusqu’au portail ancien donnant sur le [Adresse 14]. Dès lors, la présence de véhicules derrière le portail précité démontre l’usage de la servitude de passage par les occupants du fonds dominant. Il est enfin corroboré par les neuf attestations d’anciens propriétaires, d’anciens et d’actuels locataire et d’un paysagiste, déclarant avoir, entre 1989 et 2022, utilisé la servitude de passage en empruntant le chemin donnant sur le [Adresse 14]. Les attestants précisent que le chemin leur permettait d’avoir un second accès à la propriété en voiture et l’une d’entre eux, Madame [V] [W], produit en outre une photographie sur laquelle un véhicule est stationné derrière le portail ancien à l’intérieur de la propriété.

Il résulte de tout ce qui précède que le non-usage trentenaire de la servitude grevant les parcelles cadastrées AS [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 4] n’est pas démontré. Par conséquent, cette servitude ne saurait être considérée comme éteinte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépensEn application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Madame [E] [N], condamnée aux dépens, sera également condamnée à verser à la Sci JCSP la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ses demandes, formulées sur ce fondement, seront en revanche rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [E] [N] de constat de l’extinction de la servitude de passage grevant les parcelles cadastrées AS [Cadastre 2] située [Adresse 18] à [Localité 15], et AS [Cadastre 1] située [Adresse 13] à [Localité 15], au profit de la parcelle AS [Cadastre 4] située [Adresse 6] à [Localité 15],

REJETTE la demande de Madame [E] [N] tendant à ce que soit ordonnée la publication du présent jugement au fichier immobilier,

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens,

CONDAMNE Madame [E] [N] à verser à la Sci JCSP la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [E] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE