Minute N° 25/00173

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00407 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BKL

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, 1re Vice-présidente

GREFFIER LORS DES DEBATS : Gaetan DELETTREZ

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélanie MAUCLERE

Débats tenus à l’audience du : 07 Mai 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [N], [P] [Y]

né le 23 Octobre 1963 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 9]

Madame [H] [G], [U] [C]

née le 01 Mai 1971 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par M^e Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE, substitué par M^e Annabelle OBRY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

Madame [O] [K], [E] [V] épouse [L]

née le 26 Janvier 1958 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

Madame [A] [I], [B], [J] [R]

née le 24 Septembre 1940 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 17]

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

S.A.R.L. [D]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°520 300 070

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Société KAP’ IMMO

immatriculé au RCS de [Localité 10] sous le n°479 453 771

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 24 juillet 2024, M. [X] [Y] et Mme [H] [C] ont acquis auprès de Mme [O] [V] épouse [L] et de Mme [A] [R] veuve [V], une maison à usage d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 12], par l’intermédiaire de la SARL Kap’immo, exerçant sous l’enseigne Orpi [Localité 11].

Invoquant que leur consentement a été trompé et que l’immeuble est affecté de désordres, M. [Y] et Mme [C] ont, par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024, fait assigner Mme [L], Mme [V], la SARL Kap’immo et la SAS [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2025 et soutenues lors de l’audience, M. [Y] et Mme [C] maintiennent leur demande d’expertise.

Ils expliquent que le diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente mentionne que la structure est en béton creux et que des travaux de ventilation et d’isolation des murs par l’extérieur sont essentiels pour améliorer la performante énergétique de l’immeuble ; qu’en réalisant des premiers travaux d’aménagement dans l’immeuble, ils se sont aperçus que les murs sont composés de bois et de plaques en fibro-ciment ; que le technicien a attiré leur attention sur la présence en pignon de plaques qui semblent être en amiante ; qu’ils ont fait réaliser un contre-diagnostic amiante par la SAS Gbac, exerçant sous l’enseigne Qualice ; que le diagnostiqueur fait état d’une structure en bois et de la présence de plaques en fibro-ciment pour l’isolation dans les combles.

En outre, ils exposent qu’en visitant les combles, ils ont découvert des infiltrations en toiture ; qu’ils ont également découvert, en souhaitant réaliser les travaux de la salle de bain, derrière une trappe vissée au mur, une structure dégradée ; qu’ils ont le sentiment que la maison est plus difficile à chauffer que ce que le DPE indique ; que l’ossature bois et la présence de plaques d’amiante empêchent tous travaux d’isolation par l’extérieur ; qu’ils ont constaté une importante arrivée d’eau par les murs de leur sous-sol ; qu’ils ont découvert l’existence d’une cuve à fuel sur leur propriété ; que pourtant les venderesses avaient certifié dans le compromis de vente, l’absence de cuve de stockage de produits pétroliers.

Ils estiment que les venderesses doivent être parties à l’expertise alors que nonobstant la clause de non garantie des vices cachés, il est permis de douter qu’elles n’avaient pas connaissance des désordres ; que le diagnostiqueur et l’agent immobilier intervenu lors de la cession doivent également être parties à cette mesure.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 mai 2025 et soutenues lors de l’audience, Mme [V] et Mme [L] formulent protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée à leur encontre.

Elles font valoir que Mme [V] n’a pas de notion en matière immobilière et qu’à la date de l’acquisition du bien, les diagnostics obligatoires n’étaient pas les mêmes ; que Mme [L] ne s’est rendue que ponctuellement dans cette maison et que, depuis le décès de son père, [M] [V], elle n’y est pas retournée ; qu’elles n’ont jamais constaté d’infiltrations ; que concernant la cave à fuel, l’entreprise Prins qui a réalisé les travaux d’installation du gaz dans les années 1980/1990 ; qu’à cette occasion, la cuve a été neutralisée dans les règles de l’art.

A l’audience, la SARL Kap’immo (assignée selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile) et la SARL [D] (assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile) n’ont pas comparu ni constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, M. [Y] et Mme [C] justifient de l’existence de désordres dans leur immeuble acquis auprès de Mme [V] et Mme [L].

Dans le diagnostic immobilier réalisé antérieurement à la vente, le 12 avril 2024, par la SARL [D], exerçant sous l’enseigne Arliane, il est indiqué que les murs sont composés de blocs en béton creux et que le sous-sol contient des conduits en fibro-ciment.

Dans le diagnostic immobilier réalisé postérieurement à la vente, le 13 septembre 2024, par la SAS Gbac, exerçant sous l’enseigne Qualice, il est constaté des plaques en fibro-ciment dans les combles.

Dans un procès-verbal de constat du 6 décembre 2024, Me [T] [Z], commissaire de justice, relève que le sous-sol est affecté de désordres liés à une infiltration et que l’ossature de l’immeuble est en bois.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres, non-façons ou malfaçons invoqués par M. [Y] et Mme [C], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur leur immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficient les acquéreurs.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [Y] et Mme [C] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre M. [X] [Y] et Mme [H] [C], d’une part, et Mme [O] [V], épouse [L], Mme [A] [R], veuve [V], la SARL Kap’immo et la SAS [D], d’autre part  ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 13], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 12] ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) à savoir :

— la composition de la structure de l’immeuble ;

— les infiltrations en toiture ;

— les infiltrations par les murs du sous-sol ;

— la performance énergétique du logement ;

— la présence d’une cuve à fuel non neutralisée ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

— déterminer la valeur de l’immeuble dans son état actuel ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de M. [X] [Y] et Mme [H] [C] en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de M. [X] [Y] et Mme [H] [C], notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par Mme [O] [V], épouse [L], Mme [A] [R], veuve [V], des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par M. [X] [Y] et Mme [H] [C] ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les 12 mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 3000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par M. [X] [Y] et Mme [H] [C], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 04 août 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne M. [X] [Y] et Mme [H] [C] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES