Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8] – tél : [XXXXXXXX01]

N°

Cabinet C

3ème Chambre Civile

Le 28 Août 2025

Rôle N° RG 23/04753

— N° Portalis DBYC-W-B7H-KNAC

[U] [E]

C/

[K] [I]

2 copies exécutiores aux avocats

1 copie conforme au notaire

copie dossier

le

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [U] [E]

née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès COETMEUR, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [I]

né le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marine GODIER, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION

Guillaume BAILHACHE, Vice président Juge aux affaires familiales,

Assisté de Laurence FOUILLET, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

publics, le 12 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, public et en premier ressort

mis à disposition au greffe le 28 Août 2025

date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [E] et M. [K] [I] ont vécu en concubinage à partir de 2012. De leur relation est issue une enfant, [H].

Ils ont acquis en 2016 en indivision, à concurrence de moitié chacun, une maison d’habitation située à [Localité 15] (35). Un prêt de 175.000 € a été souscrit, remboursable sur une durée de 240 mois par échéances mensuelles de 891,38 €.

Par acte signifié le 9 juin 2023, Mme [U] [E] a fait assigner M. [K] [I] devant la présente juridiction afin de voir ordonner le partage de l’indivision existant entre eux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, Mme [U] [E] demande au tribunal de :

— CONSTATER que Madame [E] a décrit dans son acte introductif d’instance le

patrimoine à partager et les comptes à opérer entre les indivisaires,

— CONSTATER que Madame [E] a précisé dans son acte introductif d’instance ses

intentions quant à la répartition des biens,

— CONSTATER que les parties ont entrepris, préalablement à l’introduction de la présente procédure, des diligences en vue de parvenir à un partage amiable, sans néanmoins y parvenir,

— DECIDER en conséquence que la présente action est recevable,

— ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision [E] – [I] ;

— DESIGNER Maître [O] [D], Notaire à [Localité 13] pour y procéder et dresser l’acte de partage, au vu des difficultés qui vont être tranchées par le jugement à intervenir ;

— CONSTATER que Madame [E] accepte que soit désigné aux côtés de Maître [D] pour procéder aux opérations de liquidation-partage de l’indivision.

— DESIGNER l’un des trois Notaires cités par Monsieur [I] aux côtés de Maître [O] [D], Notaire à [Localité 13], pour procéder et dresser l’acte de partage au vu des difficultés qui vont être tranchées par le jugement à intervenir ;

— DESIGNER tel magistrat qu’il plaira au Juge pour surveiller lesdites opérations et faire

rapport en cas de difficulté ;

— FIXER la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage,

A titre principal :

— AUTORISER Madame [U] [E] à faire seule l’ensemble des actes utiles à la vente de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 15] figurant au cadastre sous les références suivantes : parcelle C[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], à savoir :

* Des démarches aux fins de procéder à une estimation actualisée du bien,

* Céder le bien, ce qui comprendra la régularisation d’un acte de vente, au profit de la Mairie de [Localité 15] si l’évaluation du bien est conforme à la dernière offre formulée à hauteur de 190 000 €,

* A défaut, conclure un mandat de vente avec des professionnels habilités lesquels seront ainsi notamment chargés d’organiser les visites du bien par de potentiels acquéreurs, et régulariser un acte de vente à réception d’une offre d’achat conforme aux estimations établies, sous condition que le prix net vendeur soit d’au moins 175 000 €, qui correspond à l’avis du service des domaines sur la valeur vénale de l’immeuble.

— RAPPELER que la vente ainsi régularisée sera opposable à Monsieur [K] [I] ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER la mise en vente par Maître [D], Notaire à [Localité 13] de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 15] figurant au cadastre sous les références suivantes : parcelle C[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], sous condition que le prix net vendeur soit d’au moins 175 000 euros ;

— FIXER la mise à prix du bien à 190 000 € avec diminution possible à 175 000 € à défaut

d’enchérisseur et ce via le ministère de Maître [D] Notaire à [Localité 13]

— DECIDER qu’il appartiendra au notaire désigné d’établir le cahier des charges et d’effectuer toutes les formalités de publicité nécessaires dans les journaux et à la conservation des hypothèques.

En tout état de cause :

— AUTORISER le notaire désigné à désintéresser l’établissement bancaire ayant consenti à Madame [E] et à Monsieur [I] le crédit ayant permis le financement de l’acquisition de l’immeuble.

— A défaut d’accord des parties sur la répartition des fonds, AUTORISER le notaire commis à procéder à la répartition des fonds conformément à l’acte de partage établi sur la base du jugement à intervenir ;

— DECIDER que Monsieur [I] est débiteur à l’encontre de l’indivision d’une indemnité d’occupation d’un montant de 708,33 € par mois depuis le 1er Novembre 2020, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ou à tout le moins jusqu’à la date de jouissance divise,

— DECIDER que devra de fait figurer dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision, à l’actif de l’indivision, la créance d’indemnité d’occupation détenue par cette indivision à l’encontre de Monsieur [I], créance de 21 958,23 € telle qu’arrêtée au 31 Mai 2023, cette somme étant à parfaire au regard de la date de jouissance divise qui sera arrêtée en cas d’attribution de l’immeuble à Monsieur [I] ou de départ de ce dernier de l’immeuble,

— CONDAMNER Monsieur [I] à régler cette somme à l’indivision, en tant que de besoin en moins prenant sur ses droits,

— DECIDER que Madame [E] est créancière, au titre de travaux financés par elle sur ses fonds propres, à l’encontre de l’indivision, d’une somme de 19 236,92 €, sauf à parfaire, et que cette somme figurera au passif de l’indivision.

— DECIDER que figurera également au passif de l’indivision, le capital restant dû du prêt

immobilier à la date de la jouissance divise,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [I] à verser à Madame [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens

— DEBOUTER Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de celles tendant à voir :

. déclarer l’indivision titulaire à l’encontre de Mme [E] d’une créance de 4 900 €,

. déclarer l’indivision débitrice à son encontre

. déclarer Madame [E] débitrice à son encontre

. condamner Madame [E] à lui régler sur le fondement de l’article 700 du CPC une

somme de 2 000 € et à supporter les entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, M. [K] [I] demande à la juridiction de :

— Juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [I] ;

— Ordonner l’ouverture des opérations de liquidation des intérêts patrimoniaux de Monsieur [I] et Madame [E] ;

— Désigner pour y procéder, sous la surveillance de tel juge qu’il plaira à la juridiction,

l’un des notaires suivants, qui sera chargé d’établir un état liquidatif :

o Maître [C] [Z], Notaire à [Localité 14] ;

o Maître [V] [N], Notaire à [Localité 14] ;

o Maître [T] [F], Notaire à [Localité 12].

— Débouter Madame [E] de sa demande tendant à la désignation de son propre Notaire, Maître [O] [D] ;

— Attribuer préférentiellement à Monsieur [I] l’immeuble indivis sis [Adresse 5]

[Adresse 5] à [Localité 15] ;

— Débouter Madame [E] de ses demandes diverses visant à la cession de cet immeuble ;

— Juger qu’il ne saurait y avoir lieu à indemnité d’occupation, en l’absence de jouissance

privative de l’immeuble ;

— A titre subsidiaire, si par impossible le principe de l’indemnité d’occupation devait être retenu, juger qu’elle ne saurait commencer à courir avant le mois de mars 2021, et renvoyer l’appréciation de sa valeur au Notaire commis ;

— Débouter Madame [E] de sa demande visant à faire inscrire au passif de l’indivision une prétendue créance à son profit, à hauteur de 19.236,92 € ;

— Juger que Monsieur [I] dispose d’une créance à l’égard de l’indivision pour avoir

financé un apport de 20.000 € lors de l’acquisition de la maison et réalisé les travaux de la salle de cinéma (18.919,51 €) et de réparation de la toiture (687,50 €), créance dont le montant sera à calculer par le Notaire commis ;

— Juger que l’indivision dispose d’une créance à l’égard de Madame [E] à hauteur

de 4.900 €, au titre des prélèvements opérés par cette dernière sur la subvention versée par l’ANAH ;

— Condamner Madame [E] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement

de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Madame [E] aux dépens de l’instance ;

— Débouter Madame [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoi sera fait à ces écritures s’agissant des moyens développés par les parties.

Suivant ordonnance du 14 janvier 2025, la clôture de la procédure est intervenue le 5 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin suivant.

Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, Mme [U] [E] demande au tribunal de :

A titre principal,

— Juger irrecevable comme tardives et ordonner en conséquence le rejet des débats des

conclusions signifiées par Monsieur [I] le 04 juin 2025 ainsi que de ses pièces n° 15 à 19 communiquées à la même date,

A titre subsidiaire,

— Ordonner la révocation de l’Ordonnance de clôture afin que les conclusions que Madame [E] aura établies postérieurement soient acquises aux débats.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2025, pour être prononcée par mise à disposition au greffe.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des écritures et pièces

La clôture de la procédure est intervenue le 5 juin 2025. Du point de vue de l’article 802 du Code de procédure civile, les conclusions et pièces notifiées le 4 juin 2025 sont recevables.

Sur ce, l’article 15 du même Code dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. L’article 16 impose au juge de faire observer le principe de la contradiction ; il ne peut ainsi retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués ou produits que si les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement.

A l’examen de la procédure, il s’avère que les conclusions tardivement notifiées par M. [I] la veille de la clôture ne contiennent pas de demandes nouvelles et font apparaître distinctement les nouveaux développements, par un trait en marge, ainsi que l’exige le Code de procédure civile.

Une position procédurale stricte devrait entraîner le rabat de l’ordonnance de clôture par la juridiction et le renvoi du dossier à la mise en état, afin de permettre aux parties de parfaire la communication des pièces et l’échange de leurs arguments. Dans le souci d’une bonne administration de la justice, il apparaît opportun de ne pas retarder le processus de décision, étant observé que le tribunal a la possibilité de surseoir à statuer sur une demande pour en renvoyer l’instruction au notaire, de manière contradictoire.

Au vu de ces élements, il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions et pièces litigieuses. En contrepartie, les conclusions notifiées le 10 juin 2025 postérieurement à la clôture par Mme [E] seront déclarées recevables.

Sur la demande d’ouverture des opérations de partage

Les parties ont tenté un partage amiable, ainsi qu’en témoignent les échanges de courriers.

Selon l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Il convient donc d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision. La nécessité de désigner un notaire et un juge conformément à l’article 1364 du Code de procédure civile n’est pas contestable. Un notaire tiers sera désigné, selon le critère de disponibilité, dans les conditions prévues au dispositif. Chaque partie pourra se faire assister du notaire de son choix.

La date de la jouissance divise doit être fixée au plus proche du partage, conformément à l’article 829 du Code civil. En l’état, elle ne peut être fixée compte tenu de la chronologie à venir des opérations de partage.

Sur le sort de l’immeuble

M. [I] sollicite l’attribution préférentielle de l’immeuble mais n’invoque aucun fondement juridique. Les règles de l’attribution préférentielle n’étant pas applicables aux indivisions constituées entre concubins, celle-ci ne peut résulter que d’un partage en nature après constitution de lots ou d’un accord entre les parties. Aussi, il n’est possible de consacrer une attribution préférentielle en dehors des articles 515-6 et 831-2 du Code civil que dès lors qu’il existe un accord clair et ferme des parties pour une telle attribution. Tel n’est pas le cas et la demande doit être rejetée.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 ».

Il résulte de ces dispositions que la licitation est une modalité subsidiaire. En l’espèce, le notaire devra en premier lieu rechercher si une attribution du bien immobilier est envisageable. Mme [E] sera déboutée de sa demande d’autorisation de passer seule des actes en vue de la vente, qui n’est pas compatible avec les règles du partage. A défaut de possibilité d’attribution, il sera d’ores et déjà ordonné la licitation du bien en l’étude du notaire désigné, selon les modalités précisées au dispositif.

Il n’appartient pas au tribunal, à ce stade, de se prononcer sur la répartition des fonds ou le désintéressement des créanciers.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du Code civil dispose en son second alinéa que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, Mme [E] justifie avoir signé un contrat de bail prenant effet au 10 octobre 2020. M. [I] soutient qu’il ne bénéficiait pas d’une jouissance privative et que Mme [E] est venue au domicile et peut parfaitement continuer à le faire. Cependant, il convient de rappeler que les parties avaient une fille, ce qui nécessitait nécessairement des aller et venues entre les domiciles. Mme [E] démontre par un cliché photographique que son ex-compagnon avait pris des mesures pour lui empêcher l’accès. La circonstance qu’elle ait pu laisser des affaires dans le bien est inopérante. Enfin il n’est pas contestable que depuis la séparation du couple et pendant plus de quatre ans M. [I] a pu profiter pleinement du bien, qu’il a habité sans discontinuer, ce qui appelle nécessairement une contrepartie.

Dès lors M. [I] sera redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2020. En l’absence au dossier d’estimation de la valeur locative, il appartiendra au notaire de calculer l’indemnité mensuelle due par l’intéressé.

Sur les comptes d’administration de l’indivision

Sur les créances des indivisaires à l’égard de l’indivision

L’article 815-13 du Code civil dispose que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Mme [E] soutient qu’elle a financé des travaux par ses deniers propres à hauteur de 10 492,87 €. Ce montant ne se retrouve pas dans les factures, tandis que les relevés produits concernent un compte commun. Il appartiendra au notaire d’instruire cette demande, le tribunal n’étant pas en mesure de se prononcer au regard des éléments et renseignements versés aux débats.

M. [I] justifie d’un apport de 20.000 € pour le financement de l’acquisition, qui ressort d’un courrier de la banque et du compte bancaire personnel de l’intéressé. Cette somme sera inscrite au passif de l’indivision.

S’agissant du home cinéma, M. [I] ne produit aucune facture témoignant de tels travaux. Les sommes prélevées sur son relevé de compte permettent simplement de prouver l’existence de dépenses, non identifiées. En outre la question se pose de savoir s’il s’agit de matériels détachables et récupérables, ou au contraire d’une pièce aménagée par des éléments fixes faisant partie intégrante des lieux ; dans le premier cas les sommes exposées ne constitueraient pas une dépense d’amélioration. Il appartiendra au notaire d’instruire cette demande.

M. [I] justifie avoir assumé une dépense de 687,50 € pour des travaux de réparation de la toiture. Il s’agit d’une dépense de conservation et sa créance doit être prise en compte.

Sur les créances de l’indivision à l’égard des indivisaires

M. [I] se prévaut de deux virements de 3000€ et 1900 € à partir du compte joint pour soutenir que Mme [E] aurait prélevé ces sommes sur une subvention reçue de l’Agence Nationale de l’Habitat, ce que Mme [E] conteste. La destination de ces deux sommes est inconnue et indéterminable, de même que le lien avec la subvention reçue. M. [I], qui ne démontre pas le bien fondé de sa demande, en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront employés en frais de partage.

Dès lors

en application de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de la nature familiale du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacun la charge des frais exposés pour faire valoir ses droits en justice.

Selon l’article 1074-1 du Code de procédure civile, les décisions du juge aux affaires familiales qui mettent fin à l’instance ne sont exécutoires à titre provisoire que si elles l’ordonnent. Dans le cas présent l’exécution provisoire est nécessaire eu égard à l’ancienneté du différend qui oppose les parties.

* * *

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions et pièces notifiées le 4 juin 2025 par M. [K] [I] ;

DECLARE recevables les conclusions notifiées le 10 juin 2025 par Mme [U] [E] ;

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision entre Mme [U] [E] et M. [K] [I] ;

DESIGNE Me [A] [P] notaire à [Localité 14], et à défaut Me [Y] [B] notaire à [Localité 14], pour y procéder dans les conditions prévues aux articles 1365 et suivants du Code de procédure civile et 841-1 du Code civil ;

DIT que le notaire devra notamment :

— calculer l’indemnité d’occupation due par M. [K] [I] pendant sa période d’occupation privative des lieux,

— faire figurer au passif de l’indivision les sommes restant dues au titre du prêt immobilier,

— dresser les comptes d’administration de l’indivision recensant entre autres sommes celles exposées par chacun au titre du remboursement du prêt ;

DIT que le notaire devra dans le délai d’un an à compter de sa désignation dresser un état liquidatif ou en cas de désaccord transmettre au juge un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties et le projet d’état liquidatif ;

DIT que le notaire pourra consulter les fichiers FICOBA, FICOVIE et EVAFISC, puis effectuer toutes recherches utiles auprès des établissements ou organismes détenant des valeurs pour le compte des parties, sans que le secret professionnel puisse lui être opposé, la présente décision valant, sur sa présentation, autorisation judiciaire ;

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire désigné, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance, rendue sur requête ;

COMMET M^me Maryline BOIZARD, vice-présidente, et à défaut tout autre juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de RENNES pour surveiller les opérations ;

DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande d’attribution préférentielle de l’immeuble ;

DEBOUTE Mme [U] [E] de sa demande d’autorisation de passer seule des actes en vue de la vente du bien immobilier ;

ORDONNE, en cas d’impossibilité d’attribution, la licitation en l’étude du notaire désigné de l’immeuble appartenant à M. [K] [I] et Mme [U] [E] situé [Adresse 5] à [Localité 15], figurant au cadastre section C numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] ;

FIXE la mise à prix du bien à 190.000 € avec diminution possible à 175.000 € à défaut d’enchérisseur, sauf meilleur accord des parties ;

DIT qu’il appartiendra au notaire désigné d’établir le cahier des charges et d’effectuer toutes les formalités de publicité nécessaires ;

DIT que M. [K] [I] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation depuis le 1er novembre 2020 ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de ce chef ;

DIT n’y avoir lieu à statuer, en l’état, sur la demande de Mme [U] [E] à hauteur de 19.236,92 €, afférente aux travaux de rénovation du bien et renvoie les parties devant le notaire désigné aux fins d’instruction de cette demande ;

DIT que M. [K] [I] détient une créance de 20.000 € (vingt mille euros) à l’égard de l’indivision au titre de son apport dans le financement de l’achat du bien ;

DIT n’y avoir lieu à statuer, en l’état, sur la demande de M. [K] [I] à hauteur de 18.919,51 €, afférente aux travaux du home cinéma et renvoie les parties devant le notaire désigné aux fins d’instruction de cette demande ;

DIT que M. [K] [I] détient une créance de 687,50 € (six cent quatre-vingt-sept euros et cinquante centimes) à l’égard de l’indivision au titre des travaux de réparation de la toiture ;

DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande au titre de la créance de l’indivision à l’encontre de Mme [E] à hauteur de 4900 € ;

DIT que les dépens seront employés en frais de partage ;

DEBOUTE M. [K] [I] et Mme [U] [E] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

LE GREFFIER LE JUGE