R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(Juge aux Affaires Familiales

en charge des partages)

JUGEMENT

*************

RENDU LE NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DOSSIER N° RG 23/03531 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75RJ5

Le 09 décembre 2025

JI/CB

DEMANDEUR

M. [T] [R]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Fabienne ROY-NANSION, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [J] [H]

née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julie RITAINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme [C] [X], désignée en qualité de juge aux affaires familiales.

Il était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DEBATS – DELIBERE :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 14 octobre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 1er août 2023, le juge aux affaires familiales en charge des partages du tribunal de Boulogne-sur-Mer a ordonné l’ouverture des opérations de liquidation et partage des intérêts patrimoniaux ayant existé entre M. [T] [R] et Mme [J] [H] suite à leur séparation.

Maître [E] [O], notaire commis, a établi un projet d’état liquidatif le 26 juin 2024 précisant notamment avoir raisonné à partir de différentes simulations de prix du bien indivis de [Localité 9], et avoir retenu la base de 195 000 euros.

Par ordonnance du 31 janvier 2025, le juge commis a fait rapport au juge aux affaires familiales des désaccords persistants des parties relatifs au projet d’acte de partage. Il était constaté un désaccord sur la valeur de la maison située [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi qu’un désaccord sur le partage du mobilier meublant.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, M. [R] demande au juge de bien vouloir :

— lui accorder l’attribution préférentielle de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], sur la base d’une valeur qui ne pourra être supérieure à 160 000 euros,

— débouter Mme [H] de sa demande de licitation de l’immeuble.

En tout état de cause,

— dire et juger que le bien situé [Adresse 6] doit être repris dans le partage de l’indivision pour une valeur de 160 000 euros, à la date du jugement à intervenir,

— dire que la date de jouissance divise sera fixée au jour du jugement à intervenir,

— dire que le mobilier commun devra être repris pour une valeur de 1 000 euros, et attribué pour moitié à chacune des parties,

En conséquence,

— dire que la Selarl [13], Notaire à [Localité 11], devra établir l’état liquidatif sur les bases ainsi fixées,

— débouter Mme [H] du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, Mme [H] demande au juge de bien vouloir :

à titre principal,

— désigner maître [O] notaire à la résidence d'[Localité 11], afin de réaliser la licitation de l’immeuble repris ci-aprés et d’établir les comptes de liquidation et le partage du prix de vente,

— fixer audit notaire la mission de réaliser le cahier des charges afférent,

— ordonner la vente sur licitation de l’immeuble indivis suivant :

o une maison à usage d’habitation située à [Adresse 10], ledit immeuble cadastré de la manière suivante : Préfixe Section N° Adresse ou lieudit Contenance [Cadastre 8] [Adresse 14] 01 a 58 ca Contenance totale 01 a 58 ca,

— de fixer la mise à prix de l’immeuble à la somme de 210 000 euros,

— de fixer les modalités de publicité de la vente sur licitation des immeubles ;

à titre subsidiaire,

— fixer la valeur d’attribution de l’immeuble à 210 000 euros et l’attribuer à M. [R].

En tout état de cause,

— lui attribuer les meubles suivants :

Cuisine :

— Couverts ;

— assiettes steak ;

— mugs ;

— verres mojito ;

— batterie de cuisine (éléments à déterminer sur place) ;

— laminoir à pâtes ;

— cocotte-minute ;

— magnum de champagne (offert par son employeur) et trois bouteilles de champagne (celles achetées à sa collègue de travail).

Chambre :

—  2 meubles de marque [12] ;

— Paires de draps ;

— Blouses de pharmacie ;

— Diverses valises ;

— Meubles de rangement sur roulettes gris 4 bacs.

Studio :

— Clic-clac ;

— Table ;

— Meubles de rangement haut ;

— Télévision et attaches murales correspondantes ;

— Chaises.

Salon :

— Console de jeux vidéo WII, disque dur associé et WII Board ;

— box de rangement « bougie » ;

— box de rangement « activités manuelle » ;

— restes de vaisselle et divers documents personnels figurant dans le meuble de la salle à manger ;

— appareil à fondue ;

— divers livres (éléments à déterminer sur place) ;

— baguette de sorcier « Harry Potter ».

Jardin

— divers jardinières ;

—  2 transats.

— condamner M. [R] à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de Procédure Civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes des articles 1373 et 1375 du code de procédure civile, le notaire qui n’aurait pas recueilli l’accord de tous les copartageants transmet au juge commis un procès-verbal reprenant le cas échéant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif.

Le tribunal statue sur les points de désaccord. Il homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage.

Sur l’immeuble indivis de [Localité 9]

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’immeuble indivis est occupé privativement par M. [R] depuis la séparation du couple.

Mme [H] demande que la maison berckoise soit valorisée à hauteur de 210 000 (elle ne s’oppose pas à une attribution par Monsieur de la maison à ce prix).

M. [R] sollicite quant à lui que la valeur soit fixée à hauteur de 160 000 euros. Dans ce cas, il en solliciterait l’attribution.

A l’occasion du dernier état de ses travaux, le notaire commis a retenu une valorisation de la maison de la [Adresse 14] à hauteur de 195 000 euros correspondant à une valeur médiane des différents avis de valeur versés par les parties.

En ce sens, il indique que le marché immobilier a évolué d’une manière ascendante entre 2020 et 2023, ce qui explique les différences de valorisation, notant toutefois une baisse des transactions au début de l’année 2024.

Dans ce contexte, le notaire a retenu la valeur médiane entre les différentes valorisations versées au cours des opérations, ce compris la valorisation de Maître [G] sur une fourchette allant de 160 000 euros à 180 000 euros en novembre 2023.

Il doit être souligné que le bien a été acquis par les parties en 2011 pour un prix de 113 000 euros.

M. [R] verse notamment aux débats les valorisations suivantes :

* 130 000 euros par Maître [G] en août 2020 « compte tenu de son emplacement, de sa superficie assez réduite avec deux chambres uniquement, des travaux réalisés, du petit studio aménagé en fond de parcelle, de l’absence de garage et du marché de l’immobilier local » ;

* 140 000 euros à 150 000 euros par une agence immobilière de [Localité 9] en juin 2020

* 160 000 euros en juin 2020 par une agence immobilière de [Localité 9]

* 150 000 euros par un notaire de [Localité 9] en décembre 2022

* 150 000/155 000 euros net vendeur par une agence immobilière de [Localité 9] en novembre 2023.

M. [R] indique que d’importants travaux de toiture sont à réaliser suite à une problématique d’infiltration. Il verse aux débats un devis (environ 59 000 euros) en ce sens et des photographies.

Mme [H] verse notamment un avis de valeur d’une agence immobilière de [Localité 9] daté de septembre 2022 valorisant le bien à hauteur de 200 000 euros ; ainsi qu’une évaluation réalisée en ligne visant une fourchette de prix entre 167 578 et 216 772 euros.

Elle verse en outre une estimation de novembre 2023 visant une fourchette de valeur entre 200 000 euros et 220 000 euros : « c’est un bien idéal pour primo accédant ou pied à terre (bien qu’éloigné de la mer). La parcelle n’est ni trop grande ni trop petite. Le studio est un réel plus pour complément de revenu pour location dite 10-2. Le studio peut être loué à un étudiant pendant la période scolaire et l’été en location courte durée ». En revanche, « Il apparaît quelques travaux nécessaires (mur extérieur, toiture…) ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, particulièrement du prix d’acquisition, des travaux à réaliser, des différentes valorisations du bien précitées, de la dernière valorisation de Maître [G] visant une fourchette allant entre 160 000 et 180 000 euros, ainsi que de la conjoncture depuis 2024, que le prix sera fixé en deçà de celui retenu par le notaire commis.

Prenant en compte les indices de valorisation versés par Mme [H], et eu égard aux développements précédents, il ne sera pas retenu la fourchette basse de l’évaluation de Maître [G] (soit 160 000 euros), mais au contraire la fourchette haute à savoir 180 000 euros.

La valeur du bien est par conséquent fixée à hauteur de 180 000 euros.

S’agissant de l’immeuble, et en application de l’article 829 alinéa 3 du code civil, la date de jouissance divise est fixée au jour du présent jugement.

S’agissant de la demande d’attribution du bien immobilier, il sera rappelé que le juge ne peut procéder par voie d’attribution, à l’exception des cas d’attributions préférentielles strictement encadrés par la loi. Or, il ressort des articles 831 et suivants du code civil que l’attribution préférentielle n’est pas applicable aux concubins ou anciens concubins.

Par conséquent et pour parvenir au partage, le tribunal invite les parties à procéder à la vente amiable de l’immeuble. M. [R] pourra acquérir le bien au prix fixé par le tribunal. Subsidiairement, les parties pourront faire le choix de vendre l’immeuble à tiers au prix qu’ils auront librement négocié.

A titre très subsidiaire, il conviendra de rappeler les dispositions de l’article 1686 du code civil aux termes duquel, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

La maison de [Localité 9] n’est pas commodément partageable en dehors de la possibilité, soit pour l’une des parties de racheter la part de l’autre, soit de vendre le bien à un tiers.

Il conviendra par conséquent de faire droit à la demande de Mme [H] tendant à la vente sur licitation de cet immeuble, sauf meilleur accord des parties en vue d’une vente amiable dans un délai de six mois.

Au regard du coût de la vente sur licitation, il importe que ces frais ne soient pas exposés en vain et il convient donc de fixer une mise à prix basse afin de ne pas décourager d’éventuels acquéreurs. La mise à prix sera donc fixée à 120 000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères. Le notaire sera chargé de rédiger le cahier des conditions de vente.

Sur les biens meubles

La demande de Mme [H] de se voir attribuer les biens meubles/objets listés dans ses écritures sera nécessairement rejetée dès lors que le juge ne peut procéder par voie d’attribution.

Au surplus, M. [R] établit avoir invité Mme [H] à venir reprendre le mobilier revendiqué.

La position du notaire à cet égard selon laquelle « les meubles ont aujourd’hui été partagés, il en résulte le versement d’une soulte par Monsieur au profit de Madame de 500 euros » n’est pas utilement contestée et remise en cause.

Il ressort de l’ensemble des éléments qui précède que la demande de Mme [H] au titre de l’attribution des meubles sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Les circonstances et la nature du litige impliquent de juger que les dépens seront employés en frais de partage et de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

FIXE la valeur du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] à hauteur de 180 000 euros ;

DIT que cette valeur servira de base de calcul pour la fixation de l’indemnité d’occupation ;

DIT que s’agissant dudit bien immobilier, la date de jouissance divise est fixée au jour du présent jugement ;

REJETTE néanmoins la demande par M. [R] tendant au bénéfice de l’attribution préférentielle ;

INVITE les parties à procéder à la vente amiable de l’immeuble sur la base du prix fixé par le tribunal au bénéfice de M. [R] ;

à défaut,

INVITE les parties à procéder à la vente amiable de l’immeuble à un tiers au prix librement convenu par les parties ;

à défaut,

AUTORISE le notaire, à défaut de vente amiable par les parties dans un délai de six mois à compter du présent jugement, à procéder à la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant le prix de 120 000 euros ;

DIT que le notaire désigné rédigera le cahier des conditions de vente ;

En tout état de cause,

REJETTE la demande de Mme [H] au titre des biens meubles ;

RENVOIE les parties devant le notaire commis, Maître [E] [O] afin d’établir l’état liquidatif conformément à la présente décision ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES