R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/01111 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YID

Le 24 juin 2025

MM/JI

DEMANDERESSE

SCI ONYX

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 453 418 212

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société LES TERRASSES DE LA BAIE

immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 753 928 571

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors des débats et de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors du délibéré.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 22 avril 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 juin 2025 et prorogé 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 septembre 2019, la SCI Onyx régularisait avec la société Les terrasses de la baie un acte de vente en état futur d’achèvement portant sur l’achat de deux lots situés dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5] à Etaples pour un montant de 210000 euros.

Suite à la livraison du bien en avril 2023, la SCI Onyx a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la SCCV Les terrasses de la baie en réduction du prix de vente invoquant une perte de surface du bien par rapport aux prévisions contractuelles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la SCI Onyx demande au tribunal de :

— débouter la SCCV Les terrasses de la baie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que ses demandes sont recevables et bien fondées,

à titre principal,

— constater que la SCCV Les terrasses de la baie engage sa responsabilité à son égard au titre de la non-conformité de la surface du bien livré,

par conséquent,

— condamner la SCCV Les terrasses de la baie à l’indemniser à hauteur de 13 419 euros au titre de la perte de surface de 6,39% du bien livré par rapport à la surface contractuellement prévue,

en tout état de cause,

— condamner la SCCV Les terrasses de la baie à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive dont elle a fait preuve,

— condamner la SCCV Les terrasses de la baie à lui verser la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La SCI Onyx indique que la surface habitable de l’appartement livré s’élève à 53 m2 alors qu’il était convenu au contrat un surface de 56,62 m2. Elle sollicite une réduction du prix de vente sur le fondement des articles 1616 et suivants du code civil. Elle soutient que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux VEFA. Elle fait valoir que lorsque la différence constatée par rapport au plan du bien vendu est supérieure au taux de 5 % de différence admissible fixé par le contrat, les acquéreurs sont fondés à solliciter une diminution du prix au prorata de la surface manquante. Elle rappelle que la SCCV Les terrasses de la baie avait reconnu sa responsabilité en proposant une indemnisation qu’elle estime toutefois non conforme à la législation en la matière. La SCI soutient qu’elle doit être indemnisée à hauteur de 210 000 x 6,39% = 13 419 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SCCV Les terrasses de la baie demande au tribunal de :

— débouter la SCI Onyx de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Onyx à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive, 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

La SCCV Les terrasses de la baie soutient que la surface visée dans l’acte de vente est la surface « utile et habitable » et non la surface « loi Carrez ». Elle rappelle en outre que l’acte contient une clause de tolérance. Elle soutient qu’il n’est pas démontré que la surface utile et habitable soit inférieure à ce qui avait été convenu en y intégrant la clause de tolérance de 5%. Elle précise que la proposition commerciale de 8000 euros datée de juillet 2022 ne saurait être analysée comme une reconnaissance de responsabilité.

La clôture de l’affaire est intervenue le 22 avril 2025, jour de l’audience de plaidoiries.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’acte authentique du 26 septembre 2019 vise le lot n°26 correspondant à un appartement B201 au deuxième étage du bâtiment B1 à droite en sortant de l’escalier, porte au fond du couloir, comprenant : une entrée, un séjour avec coin cuisine, une chambre 1, une chambre 2, une salle de bains et un WC ; le droit à la jouissance exclusive de deux balcons ; les 111/10.000 èmes du sol et des parties communes générales de l’immeuble ; les 75/ 1.000 èmes du sol et des parties communes spéciales du bâtiment B1.

Le plan annexé vise une surface habitable de 56,62 m2, ce compris le hall, le séjour cuisine, les wc, la salle de bain et les deux chambres.

L’acte stipule au sein de la clause « tolérances » que les différences de cinq pour cent des contenances exprimées dans les plans seront tenues pour admissible et ne pourront fonder aucune réclamation.

L’acte exclut l’application des dispositions de la loi Carrez.

Il ressort que M. [F], géomètre-expert, a délivré un certificat de mesurage de la superficie effective du lot n°26 attestant que l’appartement est d’une superficie de 53 m2 ce compris l’entrée (ou le hall), le séjour/cuisine, le wc, la salle de bain et les deux chambres. Cette attestation fait référence à la loi Carrez.

La surface habitable d’un logement est définie à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La surface habitable au sens de ces dispositions diffère de la surface dite « loi Carrez », elle-même définie à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi de 1965 relative aux copropriétés. Il dispose que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il en ressort que s’il existe des différences entre la surface du code de la construction et celle de la loi Carrez (notamment s’agissant de la liste des éléments à ne pas prendre en compte dans le calcul de la surface tels les combles non aménagés ou les vérandas par exemple), il existe aussi des références communes et notamment celle du mode de calcul de la surface des pièces habitables à savoir que le calcul prend en compte la surface des planchers et déduit les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Dès lors, peu important que le certificat de l’architecte vise la loi Carrez, son calcul de surface du plancher reste identique à celui pris en application du code de la construction.

Partant, alors que la surface conventionnellement convenue du lot 26 devait être de 56,62 m2, elle s’avère de 53 m2. Ainsi que le souligne justement la SCI Onyx, la différence dépasse la tolérance de 5% et correspond à un différentiel de 6,39%.

Or, en application de l’article 1617 du code civil, si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Partant, la SCI est en droit de solliciter la somme de 210 000 x 6,39% = 13 419 euros.

Si la proposition d’indemnisation de 8000 euros peut être analysée comme un geste commercial, il reste que la SCCV a reconnu sans ambiguïté la réalité de la perte de surface. Si la SCI Onyx a effectivement refusé cette offre, il faut rappeler que cette dernière était bien moindre que celle à laquelle elle pouvait prétendre en application de la loi. Dans ce contexte, il convient de faire droit à la demande indemnitaire de la SCI Onyx à hauteur de 1500 euros.

L’issue du litige implique de condamner la SCCV Les terrasses de la baie aux dépens et à payer à la SCI Onyx la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter sa demande indemnitaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV Les terrasses de la baie à payer à la SCI Onyx la somme de 13 419 euros au titre de la perte de surface de 6,39% du bien livré par rapport à la surface contractuellement prévue ;

CONDAMNE la SCCV Les terrasses de la baie à payer à la SCI Onyx la somme de 1500 euros au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par la SCCV Les terrasses de la baie ;

CONDAMNE la SCCV Les terrasses de la baie aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV Les terrasses de la baie à payer à la SCI Onyx la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT