Tribunal Judiciaire

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Minute :

N° RG 25/01262 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-[Immatriculation 1]

JUGEMENT DU : 09 Avril 2026

S.A. [I]

C/

[W] [S]

[N] [Q] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [I], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [Y] [L], dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS

M. [W] [S]

né le 23 Août 1992, demeurant [Adresse 4]

Comparant

Mme [N] [Q] épouse [S]

née le 21 Novembre 1984, demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 12 Février 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01262 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-[Immatriculation 1] et plaidée à l’audience publique du 12 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2022, la [Localité 2] [I] a donné à bail à Mme [N] [Q] et à M. [W] [S] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial de 693,02 euros, outre 14,37 euros de charges, payable à terme échu.

En présence de loyers impayés, la [Localité 2] [I] a, par acte de commissaire de justice signifié le 05 juin 2025, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 3153,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mai 2025, outre 152,66 euros de frais et de fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 06 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2025, la [Localité 2] [I] a fait citer Mme [N] [S] née [Q] et M. [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

— voir constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [N] [Q] et M. [W] [S], ainsi que de tout occupant de leur chef, du logement qu’ils occupent [Adresse 5] à [Localité 3] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— d’entendre condamner M. [W] [S] au paiement de la somme de 3711,88 euros en principal suivant décompte en date du 04 août 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnité d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2025, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— d’entendre condamner Mme [N] [S] née [Q] au paiement de la somme de 1782,00 euros en principal (soit déduction faite de la somme de 1929,88 euros correspondant au solde de loyers et charges ayant fait l’objet d’un effacement de dette au profit de Mme [S] à la date du 10 octobre 2024) correspondant au solde de loyers et charges impayés au 04 août 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnité d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2025, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de les entendre condamner solidairement au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— de les entendre condamner solidairement au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ;

— de les entendre condamner solidairement en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et du présent acte.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 27 août 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 04 décembre 2025 et renvoyée à la demande au moins de l’une des parties à celle du 12 février 2025 où elle a été retenue.

La [Localité 2] [I], représentée par [Localité 5] [Y] [L], régulièrement munie d’un pouvoir, précise qu’elle réclame le paiement de la dette locative actualisée à la somme de 4998,05 euros au 10 février 2026 uniquement à l’encontre de M. [W] [S], dès lors que Mme [N] [S] a fait l’objet d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [N] [S] régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [W] [S], comparant, expose qu’il a bénéficié également d’une procédure de surendettement et qu’à ce jour la dette du bailleur a été effacée.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue par voie électronique le 06 juin 2025 plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 21 août suivant.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 27 août 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 04 décembre suivant.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’occurrence le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, en l’espèce Mme [N] [S] née [Q] a fait l’objet d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la part de la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 6] en date du 5 décembre 2024 à l’occasion de laquelle la dette locative d’un montant de 1929,88 euros déclarée a été effacée.

Par ailleurs il résulte des pièces versées aux débats par la demanderesse que Mme [N] [S] née [Q] et M. [W] [S] ont saisi la commission de surendettement du Pas-de-[Localité 6] d’une déclaration de surendettement le 24 octobre 2025 laquelle dans sa séance du 11 décembre 2025 l’a déclaré recevable et après avoir considéré que la situation des débiteurs était irrémédiablement compromise et en l’absence d’actif réalisable, a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A cette occasion la dette du bailleur a été prise en considération pour un montant de 4414,96 euros laquelle a désormais vocation à être effacée.

En conséquence, il y a pas lieu de constater ni de prononcer la résiliation du bail au terme du commandement de payer du 05 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 22 septembre 2022, le commandement de payer du 05 juin 2025, un décompte de créance au 10 février 2026.

Au vu de ces pièces, et compte tenu de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ouverte à l’encontre des débiteurs, Mme [N] [S] née [Q] et M. [W] [S] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4998,05 – 4414,96 = 583,09 euros avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par les locataires constitue une résistance abusive, sans même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [N] [S] née [Q] et M. [W] [S], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 300 euros de la [Localité 2] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] née [Q] et M. [W] [S] à payer à la [Localité 2] [I] la somme de 583,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à constater ou à prononcer la résiliation du bail et REJETTE la demande d’expulsion de la [Adresse 6] [I] et de ses conséquences ;

DEBOUTE la [Adresse 6] [I] de sa demande en paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la [Adresse 6] [I] de sa demande en paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] née [Q] et M. [W] [S] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des diverses notifications;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,