TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e POURCIN Adeline

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04791 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IWC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 23 décembre 2022, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à Mme [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 395 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1.160,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter le bailleur à produire la dénonciation de l’assignation à la préfecture des Bouches-du-Rhône ainsi que la notification à la CCAPEX ou à la CAF.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Débouter la locataire de ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, La condamner à payer la somme de 8.757,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges, outre sa revalorisation, La condamner à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Il a également été produit un décompte actualisé de la dette arrêté au 3 novembre 2025 s’élevant à la somme de 11.040,64 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

La défenderesse, représentée par son conseil, a également sollicité le bénéfice ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, débouter le bailleur de ses demandes en raison de l’exception d’inexécution, A titre reconventionnel, ordonner une expertise judiciaire, A titre subsidiaire, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement, Condamner le bailleur aux dépens, Débouter le bailleur de ses demandes.Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoireUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2023, pour la somme en principal de 1.160,95 euros.

Il n’est pas contesté que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Sur l’exception d’inexécutionEn vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il est constant que, dans le cadre d’un contrat de bail, l’exception d’inexécution ne peut être opposée que par le locataire d’un logement inhabitable.

En l’espèce, la locataire explique que le bailleur a manqué à ses obligations en raison de la présence de cafards, d’infiltrations d’eau et d’un système d’aération défaillant et verse aux débats des photographies non datées ainsi que des messages qu’elle aurait elle-même envoyés en juillet 2023 sur un réseau social qui semble être Instagram à l’ancienne présidente de l’OPH 13 Habitat pour signaler le mauvais état du logement.

Or, d’une part, ainsi qu’il vient d’être rappelé, seule la démonstration de l’inhabitabilité du logement peut justifier une exception d’exécution et non le caractère indécent du logement.

D’autre part, les photographies dont on ignore à quelles dates et dans quelles circonstances elles ont été prises et les messages que la locataire aurait elle-même envoyés ne sauraient constituer la preuve suffisante de l’indécence alléguée du logement et, a fortiori, de son inhabitabilité.

Enfin, s’agissant du système d’aération, rien ne permet d’établir qu’il est défaillant étant souligné que sur l’une des photographies produites par la défenderesse elle-même, il apparait que la VMC est très sale et n’est pas entretenue.

Il en résulte que l’exception d’inexécution alléguée faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas établie.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 août 2023.

Sur la demande d’expertiseEn vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

En l’espèce, les photographies produites par la défenderesse dont, comme il a été relevé ci-avant, on ignore à quelles dates et dans quelles circonstances elles ont été prises ainsi que les messages que la locataire aurait elle-même envoyés à l’ancienne présidente du bailleur sont insuffisants à établir le motif légitime nécessaire afin d’ordonner une expertise judiciaire, étant ajouté que la défenderesse ne produit aucun autre élément, à commencer par un courrier de réclamation qu’elle aurait adressé au bailleur.

Au surplus, il sera souligné que l’état des lieux d’entrée établi le 23 décembre 2022 relève que l’ensemble des équipements est neuf ou en bon état.

Enfin, le bailleur produit les comptes-rendus d’interventions de la société Ortec Environnement, que la locataire ne conteste pas, qui relèvent, d’une part, que la locataire a été extrêmement difficile à joindre de sorte qu’aucune intervention n’a pu être faite avant plusieurs mois, et, d’autre part, que l’appartement a fait l’objet d’une désinsectisation par pulvérisation en avril 2025, intervention pendant laquelle il a été relevé que l’appartement était sale, ce qui limitait nécessairement les effets de la désinsectisation.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la défenderesse sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoireL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé de la dette locative que le dernier règlement effectué par la locataire s’élève à la somme de 200 euros le 6 octobre 2025 alors que le montant actuel du loyer est de 695,71 euros. Même en tenant compte de l’allocation personnalisée au logement qui n’est plus versée depuis le 31 mai 2024, et qui s’élevait alors à la somme de 373,87 euros, le dernier règlement effectué ne correspond pas au montant intégral du loyer courant avant l’audience.

Au surplus, il apparait qu’au cours de l’année 2025, la locataire a seulement réglé la somme de 300 euros le 30 juillet 2025 et la somme de 638 euros le 26 mars 2025.

Enfin, la locataire indique qu’elle est en arrêt maladie et perçoit environ 800 euros par mois d’indemnités journalières.

Elle n’indique toutefois pas suivant quelles modalités elle serait en capacité de régler la dette d’un montant très élevé (plus de 10.000 euros) en plus du paiement du loyer courant.

Il en résulte que les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLa défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 695,71 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Le bailleur soutient que la défenderesse reste devoir la somme de 11.040,64 euros, à la date du 3 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il apparait toutefois que ce décompte inclut des « frais de dossier » (12 fois 7,62 euros) ainsi que des « frais de procédure » pour 87,38 euros, dont les montants ne sont pas justifiés, étant rappelé, d’une part, que si le bailleur social peut facturer des frais en raison de l’absence de réponse à l’enquête sociale en vertu du code de la construction et de l’habitation, il lui appartient de démontrer que cette enquête a bien été envoyée à la locataire, et, d’autre part, que le coût du commandement de payer et de l’assignation est compris dans les dépens.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 10.861,82 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juillet 2024 sur la somme de 2.340,97 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE l’ensemble des demandes de Mme [M] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2022 entre l’OPH 13 Habitat et Mme [M] [W] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 10.861,82 euros décompte arrêté au 3 novembre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.340,97 euros à compter de l’assignation du 24 juillet 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [M] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 695,71 euros à ce jour, à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer à l’OPH 13 Habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,