Minute N°

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

ORDONNANCE DU :QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

NUMERO RG : N° RG 25/00342 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MQW

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIER : Amandine PENNEQUIN, Cadre Greffier

Débats tenus à l’audience du : 18 Mars 2026

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

SANDRINE ET THIERRY, société en nom collectif au capital de 10 000 euros, immtriculée au registre du commerce et des sociétés de Boulogne-sur-Mer sous le numéro 533 876 496, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Simon GRATIEN, avocat au barreau de ROUEN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de cession du 8 avril 2025, la SNC SANDRINE ET THIERRY a acquis auprès de la SELARL Ruffin Mandataires et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SNC GOSSELIN-LEPRETRE, un fonds de commerce de débit de boissons, petite restauration, auquel est adjoint la gérance d’un débit de tabac et une licence PMU, sous l’enseigne “LE TROQUET”, sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Ledit fonds de commerce est exploité selon un bail mixte commercial et d’habitation consenti le 1er octobre 2003 par la SCI Edgar, aux droits de laquelle vient M. [R] [U], pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel payable d’avance de 1150 euros. Ledit bail a été renouvelé à plusieurs reprises, le dernier renouvellement étant réalisé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2031.

Exposant qu’elle a constaté en avril 2025 l’existence de divers désordres dans les lieux loués, notamment sur une partie la toiture, les belles voisines et le chéneau, certains murs et plafonds endommagés par des moisissures, dont elle a alerté le bailleur ; que celui-ci n’a pas accédé à sa demande de réalisation des travaux s’imposant ; qu’elle a ensuite subi un dégât des eaux usées, causé par un raccordement non conforme ; que ces désordres l’empêchent de jouir paisiblement des locaux en totalité, ce qui lui cause un préjudice, la SNC SANDRINE ET THIERRY a, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, fait assigner M. [R] [U] devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BOULOGNE-SUR-MER, aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés par procès-verbal de commissaire de justice des 14 et 17 avril 2025, l’indemnisation à titre prévisionnel de son préjudice de jouissance à hauteur de 391,45 euros par mois et commercial à hauteur de 24 400 euros, la suspension partielle des loyers et charges jusqu’à la réalisation des travaux, et l’autorisation de consigner le surplus des loyers à échoir jusqu’à la réalisation des travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2026 soutenues oralement à l’audience, la SNC SANDRINE ET THIERRY demande au juge des référés de :

— Condamner M. [U] à procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres tels que constatés dans le procès-verbal de constat d’huissier des 14 et 17 avril 2025 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], et notamment à procéder aux travaux suivants :

* la réfection du toit terrasse (au-dessus de la salle PMU) ;

* la réfection de la charpente atteinte de pourriture ;

* la réfection du plafond et des murs de la salle PMU ;

* la réfection du chéneau et des belles voisines en façade ;

* le traitement d’étanchéité et la pose d’isolant sur les plafonds et murs des locaux (partie commerciale et habitation) ;

* la mise en conformité du système d’assainissement ;

Sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

— Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée ;

— Condamner M. [U] à régler à la SNC SANDRINE ET THIERRY à titre provisionnel :

* la somme de 391,45 par mois du 8 avril 2025 jusqu’à l’ordonnance à intervenir au titre du préjudice de jouissance pour les locaux inutilisables ;

* la somme de 24 400 euros au titre du préjudice commercial du fait de la perte de chiffre d’affaires, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux ;

— Ordonner la suspension des loyers et des charges, pour la somme de 391,45 euros par mois, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réalisation effective de l’ensemble des travaux incombant à M. [U] ;

— Autoriser la SNC SANDRINE ET THIERRY à consigner le surplus des échéances de loyer mensuelles à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réalisation effective de l’ensemble des travaux incombant à M. [U] ;

— Débouter M. [U] de toutes ses demandes ;

— Condamner M. [U] à payer à la SNC SANDRINE ET THIERRY la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [U] aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût des procès-verbaux de constat réalisés les 14 et 17 avril 2025 et le 2 juin 2025.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SANDRINE ET THIERRY fait valoir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1719, 1754 et 1755 du code civil, que :

— Le bailleur a manqué à l’obligation de délivrance mise à sa charge qui lui impose de délivrer un local conforme à la destination prévue au bail, ainsi qu’à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur des locaux loués, en raison des désordres affectant les locaux et constatés par un procès-verbal de commissaire de justice, rendant la pièce PMU représentant un quart de la surface commerciale ainsi que deux chambres inutilisables, du défaut d’isolation et des problèmes d’infiltration, qui ne relèvent pas de l’entretien à la charge du preneur ;

— Elle a sollicité des entreprises qui attestent de la nécessité de réaliser des travaux, notamment sur la toiture, et a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux, ce qu’il a refusé ;

— La visite préalable des locaux ainsi que la clause énonçant une prise des locaux en l’état sont sans incidence sur les obligations du bailleur, l’état des locaux n’ayant en outre été découvert qu’à l’occasion de travaux en partie commerce ;

— Les désordres ne sont pas contestables dès lors que suite à la réception du constat du commissaire de justice, M. [U] s’est présenté sur les lieux, a visité les locaux, et a fait intervenir des artisans, dont il ne communique pas les devis, de sorte qu’il a parfaitement connaissance des désordres ;

— Une expertise ne présente aucune utilité, dès lors que les désordres sont établis et résultent notamment des désordres en toiture, le défaut de ventilation n’étant pas en cause au regard de la rapidité du constat des désordres après la prise de possession des lieux ;

— L’obligation du bailleur de réaliser des travaux n’est pas sérieusement contestable ou à tout le moins, il existe un dommage imminent justifiant la condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte ;

— Elle est privée de la jouissance d’un quart de la surface commerciale et de 20% de la surface d’habitation, ce qui représente un préjudice de jouissance et une perte de chiffre d’affaires, et justifie un abattement de loyer conformément à l’article 5 du bail ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2026 soutenues à l’audience, M. [R] [U] demande au Juge des référés de :

— débouter la SNC SANDRINE ET THIERRY de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SNC SANDRINE ET THIERRY à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] fait valoir que :

— la SNC SANDRINE ET THIERRY, qui avait parfaitement connaissance de l’état de l’immeuble pour l’avoir visité à plusieurs reprises, ne rapporte pas la preuve des désordres allégués, dès lors qu’elle se contente de produire un constat de commissaire de justice réalisé de manière non contradictoire quelques jours après son entrée dans les lieux, ledit constat mettant en outre en évidence que l’immeuble est dans un état parfaitement normal ;

— Il semble en réalité que c’est lors de la réalisation de travaux par la SNC SANDRINE ET THIERRY que les désordres allégués auraient été découverts, dont la cause et l’origine ne sont pas établies, puisqu’ils pourraient résulter notamment d’un défaut de ventilation du local obstruées ou non entretenues par le locataire ;

— De la même manière, la SNC SANDRINE ET THIERRY a fait chiffrer des travaux de manière non contradictoire et ne justifie aucunement de son préjudice de jouissance ;

— il a été réactif et a respecté son obligation en faisant le nécessaire pour remédier au problème de refoulement des eaux usées, en procédant au changement de la chaudière, et en se déplaçant sur les lieux avec un artisan afin de constater contradictoirement les désordres allégués, constat qui n’a pu avoir lieu en raison de l’absence du preneur au rendez-vous fixé le 26 juin 2025 ;

— La demanderesse ne justifie ni d’une obligation non sérieusement contestable, ni d’un dommage imminent, en l’absence de constat contradictoire des désordres, et alors qu’elle exploite son établissement de manière tout à fait normale ;

— Les demandes de provision se heurtent à une contestation sérieuse résultant de l’absence de constat contradictoire, de la nécessité d’établir une responsabilité contractuelle qui relève de la seule compétence du juge du fond, et de la nécessité de déterminer les solutions réparatoires dans le cadre d’une expertise judiciaire.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la présente ordonnance est mise à leur disposition au greffe le 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite justifiant le prononcé de telles mesures.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 606 du même code précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Aux termes du contrat de bail, le preneur est tenu d’effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d’entretien locatif, seuls les gros travaux limitativement visés à l’article 606 du code civil restant à la charge du bailleur.

Pour réclamer l’exécution de travaux sous astreinte, dont elle établit la liste dans ses conclusions, la SNC Sandrine et Thierry se fonde sur un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice les 14 et 17 avril 2025, qui relève lors de la première visite du 14 avril 2025 un certain nombre de désordres tels que des murs noircis dans les placards bas de la zone PMU, dans la partie habitation, des points d’humidité, de l’enduit et des fibres moisis (humidité), diverses fissures sur la façade extérieure. Lors de sa seconde intervention du 17 avril 2025, à la demande des requérants suite au retrait des revêtements muraux dans la zone PMU, le commissaire de justice a constaté dans ladite zone des murs noircis avec coulures, plafond et partie des poutres pourries, reste du plafond avec fissures et enduit lépreux. Il indique également que la couverture située au-dessus de la zone PMU paraît ancienne.

Ce procès-verbal a été établi par la requérante quelques jours après sa prise de possession des locaux de manière non contradictoire de sorte qu’il ne peut suffire à lui seul à démontrer l’existence des désordres allégués, le commissaire de justice n’étant par ailleurs pas un technicien du bâtiment et ne fournissant aucun élément de nature à déterminer la ou les causes des désordres constatés.

Par ailleurs, la SNC SANDRINE ET THIERRY produit aux débats un devis de réfection du toit terrasse, des belles voisines et du chéneau était par la SARL GREMONT en date du 5 juin 2025, s’élevant à la somme de 27.329,66 euros, et une attestation établie par M. [Q], artisan, déclarant avoir constaté lors de la dépose des revêtements muraux de la zone PMU des infiltrations sur l’étanchéité de la toiture terrasse du rez-de-chaussée et au niveau des belles voisines, une contrepente et des infiltrations sur le chéneau zinc, ainsi que des traces de moisissure dans les combles. Il préconise en outre un traitement d’étanchéité des murs et une pose d’isolant, sans toutefois préciser de quels murs il s’agit, ainsi qu’une reprise de la toiture et de la charpente.

Toutefois, aucun description précise, aucune expertise même amiable, n’établit précisément la ou les causes des désordres constatés, ni la réalité des travaux à effectuer, leur ampleur, et leur localisation, la production d’un devis établi par une entreprise sollicitée par la requérante, et d’une attestation d’un artisan dont le domaine d’intervention n’est pas précisé, apparaîssant insuffisante à rapporter cette preuve.

S’agissant de la non-conformité du réseau d’assainissement, il n’est pas contesté qu’à la suite d’un débordement d’eaux usées, constaté par commissaire de justice le 2 juin 2025, des réparations ont été effectuées à la charge du bailleur. La seule production d’un rapport de contrôle de la communauté d’agglomération établi et adressé le 21 septembre 2017 à M. [L] [U], est insuffisante à démontrer la persistance au jour de la présente ordonnance d’un défaut de conformité de réseau d’assainissement, étant observé que ledit rapport portait sur le réseau de l’évier de la cuisine à raccorder et sur le réseau d’eaux pluviales.

Il résulte ainsi de l’examen des pièces versées au dossier et des débats que la SNC Sandrine et Thierry n’apporte pas suffisamment d’éléments de preuve pour établir l’existence d’un trouble manifestement illicite qui résulterait d’une perturbation constituant une violation manifeste de la règle de droit.

Il n’est pas davantage justifié d’un dommage imminent, étant observé qu’il n’est versé aucun élément récent concernant les désordres invoqués depuis le procès-verbal de constat établi en avril 2025 et le devis de l’artisan, soit il y a près d’un an, qu’il n’est aucunement fait état d’une quelconque aggravation ou récurrence des désordres, et qu’il est constant que la SNC Sandrine et Thierry a continué d’exploiter au moins partiellement les locaux commerciaux et d’y recevoir de la clientèle, ce qui tend également à exclure l’existence d’un danger.

Au surplus, quand bien même la requérante justifierait d’un trouble manifestement illicite, l’absence d’éléments permettant de déterminer avec précision la cause, la nature et l’ampleur des désordres, empêcherait le juge des référés de définir les mesures conservatoires ou de remise en état devant être mises en œuvre pour y remédier de manière suffisante et efficiente.

Au vu de ce qui précède, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur le référé-provision :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire et le juge des référés peuvent prononcer une condamnation à titre de provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

En l’espèce, au soutien de sa demande de provision, la SNC SANDRINE ET THIERRY expose que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, en lien avec l’état des locaux, lui cause un trouble de jouissance et une perte de chiffre d’affaires.

Toutefois, il ressort des développements précédents que la preuve de la cause et de la nature des désordres n’est pas suffisamment établie par les éléments produits aux débats, de sorte que le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible et la demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts en résultant se heurte à une contestation sérieuse.

La demande de provision à valoir sur la réparation des préjudices formée par la SNC Sandrine et Thierry sera par conséquent rejetée.

Pour les mêmes motifs, et compte tenu du rejet de la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte, les demandes tendant à la suspension et la consignation partielle des loyers formées par la SNC Sandrine et Thierry sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SNC Sandrine et Thierry qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de débouter la SNC SANDRINE ET THIERRY et M. [R] [U] de leurs demandes au titre de l’article susvisé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SNC Sandrine et Thierry tendant à condamner M. [R] [U] à procéder sous astreinte aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres tels que constatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice des 14 et 17 avril 2025 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement des sommes provisionnelles de 391,45 euros par mois à compter du 8 avril 2025 au titre du préjudice de jouissance et de 24 400 euros au titre du préjudice commercial ;

DEBOUTE la SNC Sandrine et Thierry de sa demande de suspension partielle des loyers et de sa demande de consignation du surplus ;

CONDAMNE à titre provisionnel la SNC Sandrine et Thierry aux dépens de la présente instance de référé ;

DEBOUTE la SNC SANDRINE ET THIERRY et M. [R] [U] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé le 15 avril 2026 au Tribunal Judiciaire de BOULOGNE-SUR-MER par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

EN CONSÉQUENCE :

LA RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présence décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la copie numérique revêtue de la formule exécutoire de ladite décision a été signée et délivrée par le greffier.