TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02617 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MRO

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 juin 2022, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 373,74 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] par exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2025 un commandement de payer la somme de 649,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025 aux fins de :

— entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— en conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] du logement sis [Adresse 4],

— s’entendre condamner solidairement à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1.297,82 euros, comptes arrêtés au 24 avril 2025,

— s’entendre condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— s’entendre condamner solidairement à verser à la requérante la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— enfin, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, s’entendre condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 1.854,29 euros, selon décompte en date du 23 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 4-4-1) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 649,34 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 avril 2025.

Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de l’EPIC 13 HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article 5) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre solidairement la somme provisionnelle de 631,03 euros à compter du 04 avril 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC 13 HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] restent devoir la somme de 1.715,58 euros, à la date du 23 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure pour un montant de 138,71 euros (78 + 60,71) qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1.715,58 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2022 entre l’EPIC 13 HABITAT d’une part et Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de mille sept cent quinze euros et cinquante-huit centimes (1.715,58 euros), décompte arrêté au 23 juillet 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six cent trente et un euros et trois centimes (631,03 euros), à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [J] à verser à l’EPIC 13 HABITAT une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre des frais d’exécution de la décision à intervenir ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION