COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAP3

Minute N° : 26/00164

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : M^e Thierry CATOIS, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :

Dossier + Copie délivrés à : M^e Sonia DAUSSANT, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CORUM IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2], [Localité 3] [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry CATOIS, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Madame [V] [J]

Née le 5 mars 1981 au [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Sonia DAUSSANT, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté de Madame A. RANC, Greffier,

DEBATS : 2 février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [J] est propriétaire dans l’immeuble en copropriété [Adresse 5], du lot 4.

Madame [V] [J] a été mise en demeure de régler ses charges de copropriété par lettre recommandée du 14 mars 2024 et par commandement de payer du 26 avril 2024.

Suite à échec de conciliation, Monsieur [X] [T], conciliateur de justice, a rendu un procès-verbal de carence en date du 10 octobre 2024.

Par requête en date du 10 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 1] a saisi le tribunal judiciaire de céans en vue d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

En application de l’article 758 du code de procédure civile, le greffe a ainsi convoqué les parties par lettres expédiées en recommandé avec avis de réception dont les notifications par voie postale sont réputées « faites à personne », conformément à l’article 670 du code de procédure civile, au vu des signatures apposées sur les accusés, à l’audience du 28 avril 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire est retenue à l’audience du 2 février 2026.

*

Au cours de l’audience du 2 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 5] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment son article 10,

Vu l’article 1342-10 du code civil,

Vu l’article 750-1 du code de procédure civile,

Vu l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER Madame [V] [J] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

CONDAMNER Madame [V] [J] à lui payer au titre de charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2025, la somme de 1.591,52 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 26 avril 2024,

CONDAMNER Madame [V] [J] à lui payer tous les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance,

CONDAMNER Madame [V] [J] à lui payer la somme de 1.000,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Madame [V] [J] à lui payer la somme de 2.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [V] [J] aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer les charges de copropriété du 26 avril 2024,

CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Principalement, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 5] considère que son action repose sur l’obligation de participation aux charges des copropriétaires telle que prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait reposer l’absence de prescription sur l’affectation en priorité des paiements aux dettes les plus anciennes.

De son côté, Madame [V] [J] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

Vu les pièces communiquées,

Vu l’article 2224 du code civil,

DIRE prescrites les charges de copropriété antérieures à 2018 et les frais de mise en demeure et relances antérieurs à 2018,

DIRE infondées et injustifiées les lignes du report à nouveau (dettes supposées) antérieur à 2018,

ANNULER les frais non nécessaires (constitution dossier à l’huissier et provision huissier) mis à charge de Madame [V] [J] en 2015 d’un montant de 450,00 €,

ANNULER les frais non nécessaires à la prise en charge de Madame [V] [J] en 2024 d’un montant de 686,96 €,

ANNULER l’ensemble des frais de dossier huissier, dossier avocat et mises en demeure, mises à la charge de Madame [V] [J] de manière injustifiée,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER, de l’ensemble de ces demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 6] représenté par son syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER à payer à Madame [V] [J] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre subsidiaire,

DIRE que la dette due aux syndics est de 382,41€,

AUTORISER Madame [V] [J] à régler cette dette en 3 mensualités.

L’ensemble des parties ayant comparu ou ayant été représentées, le présent jugement, non susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement à l’égard de toutes les parties.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 2 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que “A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande ;

“Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours”.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il revient cependant au juge de se livrer à l’analyse des pièces fournies pour vérifier que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues par le copropriétaire. En effet, l’approbation des comptes du syndicat par l’Assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;

L’application des dispositions de l’article 10-1 en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle et exceptionnelle, exclusive de la seule transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat, qui, elle, ne peut se voir rémunérer qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires et non du seul copropriétaire défaillant. Dans les deux derniers cas, il s’agit de justifier de diligences particulières en raison du recouvrement comme par exemple : les recherches d’indivisaires dans le cadre de successions ou les recherches de copropriétaires lorsqu’ils n’ont pas transmis leurs nouvelles adresses au syndic…

*

Sur le règlement des charges,

En l’espèce, il ressort des débats que toutes les charges des années 2021, 2022, 2023 et 2024 ont été réglées, à l’exception des frais d’huissiers, de sommations, ainsi que des frais de dossier avocat.

Par ailleurs, si Madame [V] [J] soutient que son paiement du 4ème trimestre 2021 de 132, 15 € n’aurait pas été comptabilisé, la lecture des extraits de comptes copropriétaires révèle qu’il a bien été comptabilisé.

En conséquence, le tribunal dira que Madame [V] [J] est à jour de ses règlements des charges de copropriété.

Sur les frais nécessaires,

Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En application des dispositions de l’article 2224 du code civil, l’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La révélation du dommage n’est pas assimilable à la connaissance de l’étendue du préjudice.

Par ailleurs, l’article 1342-10 du code civil dispose : « le débiteur de plusieurs dettes, peut indiquer, lorsqu’il paie, celles qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que les débiteurs avaient le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif au compte du syndicat des copropriétaires, dispose que, « conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau] les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire au règlement de la dette la plus ancienne ».

*

Il apparaît en l’espèce que depuis 2018, le syndic de copropriété ajoute une ligne report à nouveau qui correspondrait aux frais d’huissier, de sommation, ainsi que des frais de dossier avocat. En 2020, le report à nouveau des années antérieures était de 869,85 €. Cette somme atteindra 1.066,74€ au 31 décembre 2024.

Aux termes des conclusions du demandeur, en l’absence d’une indication claire du débiteur sur la dette qu’il souhaite acquitter, le code civil permet au créancier d’affecter les paiements reçus aux dettes les plus anciennes en premier lieu. Les paiements successifs de la copropriétaire auraient ainsi servi à solder les arriérés précédents. Le syndicat des Copropriétaires conclut à l’absence de prescription de ses créances.

Le tribunal constate que si tous les virements de Madame [V] [J] ont été effectués sans précision de leur affectation, ils correspondaient au centime près aux sommes appelées hors frais de recouvrement. Le tribunal en déduit que Madame [V] [J] avait fait savoir son désir d’affectation desdites sommes. En effet, la solution aurait été différente si les virements de Madame [V] [J] avaient été supérieurs ou inférieurs aux sommes appelées par le syndicat pour les charges de copropriété.

Le délai de prescription en la matière étant de 5 ans, ce report à nouveau de 869,85 € correspondant à l’année 2019 doit être annulé.

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des frais nécessaires, les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, et en l’absence de preuve de diligences particulières, doivent être annulées les sommes suivantes pour un montant total de 626,96 € :

— Constitution dossier à huissier du 10 avril 2024 pour un montant de 160,00 €,

— Honoraires de Me [S] du 26 avril 2024 pour un montant de 86,96 €,

— Constitution dossier à avocat du 29 mai 2024 pour un montant de 380,00 €.

Il découle de tout ce qui précède qu’il doit être soustrait à la somme de 1.591,52 €, le report à nouveau prescrit de 869,85 € et les frais contentieux de 626,96 €.

La créance du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] au titre des frais nécessaires s’établit ainsi à 94,71 €.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

*

Il ne résulte pas des pièces produites aux débats que Madame [V] [J] se serait abstenue de régler les appels de fonds, sans raisons valables ce qui aurait démontré sa mauvaise foi.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires au titre de dommages-intérêts ne saurait prospérer.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [J] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à prononcer de condamnation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement rendu contradictoire et non susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de condamnation au titre du montant des charges de copropriété,

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 94,71 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, correspondant au solde de la somme de 1.591,52 € arrêtée au 5 septembre 2025, après déduction des sommes prescrites et des frais non nécessaires,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 6] de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [J] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraires,

CONSTATE l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 mars 2026.

Le Greffier Le Juge