R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

*************

RENDU LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 21/04063 – N° Portalis DBZ3-W-B7F-746VO

Le 27 janvier 2026

AB/CB

DEMANDERESSES

LA STRADA, Société à responsabilité limitée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 799 955 828 dont le siège social est sis [Adresse 4]

INTERVENANT VOLONTAIRE

SELARL PERSPECTIVE prise en la personne de Me [X] [T], demeurant [Adresse 2], désigné liquidateur judiciaire de l’E.U.R.L. LA STRADA, immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le n° 799 955 828 par décision du tribunal de commerce de Boulogne sur Mer le 6 juin 2024

représentées toutes deux par Me charles COURTOIS, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.C.I. CARMILA [Localité 5], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 807 549 548 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente,

— Assesseur : M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente,

— Assesseur : M^me Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : M^me Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 25 novembre 2025, M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente et M^me Catherine BUYSE, Greffier.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 31 mars 2010, la SARL Tutti Quanti a conclu un bail commercial avec la société [Adresse 6], aux droits de laquelle vient la SCI Carmila Coquelles, pour une durée de 10 années, à compter du 1er janvier 2010, soit jusqu’au 31 décembre 2019, et un loyer annuel de base de 90 000 euros HT augmenté d’un loyer variable, correspondant à la différence positive entre le loyer annuel de base et 7% HT du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.

Par jugement du 19 décembre 2013, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a arrêté la cession partielle des actifs de la SARL Tutti Quanti à l’EURL La Strada et ordonné la cession du fonds de commerce du restaurant exploité au sein du centre commercial Cité [7]. Le fonds de commerce a été cédé le 20 mars 2014, en ce compris le droit de bail des locaux.

Le 1er mars 2017, la société Carmila [Localité 5] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 355 832,77 euros.

Par acte du 21 septembre 2017, la société Carmila Coquelles a fait citer la société la Strada devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer en résiliation de bail et expulsion, la dette locative atteignant 405 193,91 euros.

Par jugement du 28 septembre 2017, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société la Strada. La société Carmila [Localité 5] a déclaré sa créance entre les mains de Me [T], ès qualités de mandataire judiciaire, pour un montant de 403 754,10 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par jugement du 24 janvier 2019, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a arrêté le plan de redressement de la société la Strada et Me [T] a été désigné commissaire à l’exécution du plan.

Par acte d’huissier du 28 juin 2019, la SCI Carmila Coquelles a fait délivrer à la SARL La Strada et à Me [T], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2019 à minuit.

Par acte du 2 novembre 2021, la société la Strada a fait citer la société Carmila [Localité 5] afin d’obtenir une indemnité d’éviction d’un montant de 375 000 euros et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert.

Par jugement rendu le 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [M] pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 27 septembre 2023, retenant une indemnité d’éviction d’un montant de 289 310 euros en cas de disparition du fonds de commerce.

Par ailleurs, le 17 mai 2023, la société Carmila [Localité 5] a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 244 758, 48 euros, correspondant aux sommes dues au titre du bail arrêtées au 1er avril 2023.

Le 6 juin 2024, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire.

La SELARL Perspectives, prise en la personne de Me [T], est intervenue volontairement à l’instance, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société la Strada.

Par ordonnance rendue le 6 mai 2025, le juge de la mise en état a condamné la SELARL Perspectives, ès qualités de liquidateur de la société la Strada, à communiquer les pièces visées à son bordereau annexé à ses conclusions du 26 novembre 2024 dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois et dit que la liquidation de l’astreinte serait de la compétence du juge de la mise en état.

Par ordonnance du 22 juillet 2025, le juge de la mise en état a, notamment, condamné le liquidateur judiciaire, ès qualités, à verser la somme de 250 euros au titre de la liquidation de l’astreinte et ordonné un calendrier de procédure avec fixation à l’audience collégiale du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, le liquidateur judiciaire, ès qualités, demande au tribunal de :

— condamner la société Carmila [Localité 5] à lui verser la somme de 471 381 euros,

— dire qu’en aucun cas, cette somme ne peut se compenser avec les loyers dus,

— condamner la société Carmila [Localité 5] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

Il fait valoir qu’en raison de la liquidation judiciaire, le transfert du fonds ne peut plus s’opérer et que la perte doit s’envisager dans sa totalité. Il estime que le montant de l’indemnité d’éviction doit être fixé en tenant compte des résultats d’exploitation ultérieurs, sans que le tribunal ne puisse appliquer un pourcentage. Il conteste toute compensation entre la dette locative et l’indemnité d’éviction. Sur le calcul de l’indemnité d’éviction, il indique que le dernier chiffre d’affaires réalisé s’élevant à 745 118,18 euros, l’indemnité d’éviction doit être fixée à 471 381 euros. Il estime que la résiliation du bail résulte de la faute du bailleur qui a fait pratiquer une saisie conservatoire. S’agissant de la résiliation du bail, il rappelle que le refus de renouvellement du bail impliquait le terme de ce dernier. Rappelant les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, il souligne que le congé avec refus de renouvellement a été délivré le 21 juin 2019 alors que la mise en demeure concernant les manquements invoqués est du 17 mai 2023 de même que le commandement de payer les loyers. Sur la compensation, il estime que la société Carmila [Localité 5] a déclaré sa créance et ne peut plus modifier sa déclaration. Il conteste le caractère prioritaire de la créance de loyers, qui doit être réglée selon les règles des procédures collectives.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025, la société Carmila Coquelles demande au tribunal judiciaire de :

— écarter les pièces 25 à 29 du liquidateur judiciaire,

A titre principal,

— débouter le liquidateur judiciaire, ès qualités, et la société la Strada de l’ensemble de leurs demandes,

— prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société la Strada,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société la Strada et de son liquidateur judiciaire,

— dire qu’elle-même est bien fondée à rétracter son offre d’indemnité d’éviction,

— débouter la société la Strada et son liquidateur judiciaire, ès qualités, de leur demande au titre de l’indemnité d’éviction,

— fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte contre la société la Strada les créances suivantes détenues par la société Carmila [Localité 5] :

—  564 093,50 euros (soit 323 003,27 + 241 090,23) à titre privilégié (privilège du bailleur d’immeubles) au titre de loyers, charges, taxes et accessoires antérieurs,

—  64 392,90 euros à titre privilégié (créance postérieure privilégiée – traitement préférentiel de l’article L.622-17) au titre de loyers, charges, taxes et accessoires postérieurs,

A titre subsidiaire,

— débouter la société la Strada et son liquidateur judiciaire de leur demande de fixation du montant de l’indemnité d’éviction à 375 000 euros,

— juger que l’indemnité d’éviction est nulle compte tenu de la disparition du fonds de commerce,

A titre plus subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à 177 800 euros,

— dire que l’indemnité d’éviction se compensera avec les créances antérieures outre les loyers et charges postérieurs et toutes les sommes mises à leur charge par le juge de la mise en état soit un montant total de 629 236,40 euros

A titre reconventionnel,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société la Strada, représentée par son liquidateur judiciaire,

— condamner la société la Strada et son liquidateur judiciaire à lui verser la somme de 5 221,10 euros au titre des frais de nettoyage avec intérêts au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation annuelle,

— dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à titre de dédommagement, et, à titre subsidiaire, qu’il doit se compenser avec les créances détenues à l’encontre de la société la Strada,

En toute hypothèse,

— condamner la société la Strada et son liquidateur judiciaire, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’expertise, dont distraction,

— débouter la société la Strada et son liquidateur judiciaire de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Sur le fondement des articles 132 et 135 du code de procédure civile, la société Carmila [Localité 5] demande que les pièces non communiquées soient écartées.

Sur le fond, elle estime que le preneur a perdu le droit au paiement d’une indemnité d’éviction alors qu’il n’a pas réglé ses indemnités d’occupation et charges. Elle indique que le maintien dans les lieux du locataire après le terme du bail, implique le maintien des conditions de ce dernier ainsi que le droit d’en obtenir la résiliation, précisant que la clause résolutoire prévue au contrat s’applique aux indemnités d’occupation dues en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce.

Elle fait valoir que la locataire n’a pas respecté son obligation d’entretenir les lieux et de les maintenir en conformité avec les normes applicables, ainsi qu’il résulte des clichés photographiques réalisés par l’expert, malgré une mise en demeure adressée le 30 décembre 2022. Elle indique que malgré le refus de renouvellement, le bail peut faire l’objet d’une résiliation judiciaire pour manquement aux obligations d’entretien.

Elle estime que la liquidation judiciaire a fait disparaître le fonds et par conséquent le droit à indemnité d’éviction.

Elle indique que la perte du droit à indemnité d’éviction ne constitue pas une action visée par la suspension des poursuites prévue à l’article L.622-21 du code de commerce.

A titre subsidiaire, elle indique qu’un coefficient de 0,60 doit être appliqué à la valeur retenue pour l’indemnité d’éviction alors que le fonds se situe dans un centre commercial. Elle fait valoir que l’attestation établie par l’expert-comptable de la société la Strada n’a pas été transmise à l’expert et ne porte que sur un seul exercice.

Sur la fixation de ses créances, elle précise avoir été réglée de trois annuités avec une créance restant due dans le cadre du redressement judiciaire supérieure à 300 000 euros.

La société La Strada, initialement constituée, n’a pas poursuivi l’instance au titre de ses droits propres.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la communication des pièces

En application des articles 132 et 135 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer spontanément à toute autre partie à l’instance. A défaut de communication en temps utile, le juge peut écarter les pièces des débats.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels intervenus entre les parties en juin 2025 que les pièces 25, 26 et 29 ont été communiquées le 23 juin 2025.

En outre, le rapport d’expertise judiciaire constitue la pièce 27 du liquidateur judiciaire, dont chacune des parties a eu communication.

Enfin, le juge de la mise en état a constaté que la pièce 28 avait été communiquée le 25 juin 2025.

Dès lors, il n’y aura pas lieu d’écarter les pièces 25 à 29 du liquidateur judiciaire, ès qualités.

Sur la résiliation du bail et l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Pour l’application de ce texte, l’indemnité d’éviction est due même lorsque le preneur bénéficie d’une procédure collective durant la période de maintien dans les lieux.

En outre, la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance (3e Civ., 5 octobre 2017, n° 16-21.977).

Enfin, l’article L.622-21 du code de commerce prévoit que "le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant:

1o À la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent;

2o À la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent."

En l’espèce, s’il ressort du décompte produit par la bailleresse que la société la Strada a laissé naître une nouvelle dette locative, suite au jugement d’ouverture du 28 septembre 2017, dès le 8 janvier 2018, pour atteindre 241 090,23 euros, soit près de six trimestres, lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire le 6 juin 2024, la société Carmila [Localité 5] ne justifie pas que la clause résolutoire avait produit son effet avant le jugement d’ouverture.

Dès lors, la résiliation du bail ne peut être constatée ou prononcée à raison d’une dette locative antérieure au jugement d’ouverture.

A l’inverse, si le liquidateur judiciaire invoque une faute de la bailleresse à l’origine de la résiliation du bail, il ressort du décompte produit (pièce 30 de la bailleresse) que la dette locative au 1er juillet 2023 atteignait 182 886,11 euros et qu’ainsi, la saisie conservatoire réalisée le 8 août 2023, visant une dette locative d’un montant de 230 301,06 euros au 18 juillet 2023, avec majorations, et effectivement réalisée pour un montant de 40 253,70 euros (pièces 14 et 18 du liquidateur judiciaire) n’était pas dénuée de fondement et n’a été annulée qu’à raison d’une difficulté de procédure, tirée de l’absence d’autorisation préalable du juge pour la saisie de sommes dues au titre d’indemnité d’occupation et non de loyer (pièce 18 du liquidateur judiciaire).

Ainsi, la locataire connaissait déjà des difficultés sérieuses dans le paiement de ses loyers au moment de la saisie conservatoire et il ne peut être retenu que cette voie d’exécution a été la cause des difficultés financières de la locataire, qui l’ont conduite à la liquidation judiciaire en juin 2024.

Par ailleurs, alors que la locataire est contractuellement tenue d’entretenir les lieux loués et de les maintenir en conformité avec les règles de sécurité (articles 10.1 à 10.3 du bail), la bailleresse justifie avoir mis en demeure la société la Strada de se conformer aux obligations de sécurité (notamment la remise en place de la barre anti-panique sur la sortie de secours, les justificatifs d’entretien du système automatique de lutte contre l’incendie et la remise en état des faux plafonds) par une première lettre reçue en mains propres le 20 janvier 2022 puis par lettres recommandées avec demande d’accusé de réception reçues les 11 janvier, 18 mars 2022 et 2 septembre 2022, la dernière rappelant le risque de résiliation du bail, la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité notant le maintien de ses inobservations initiales de décembre 2021 lors de sa seconde visite le 24 octobre 2022 (pièces 17 et 29 de la société Carmila [Localité 5]).

Or, l’expert judiciaire, qui s’est rendu sur les lieux le 6 janvier 2023, retient que les clichés photographiques qu’il a réalisés illustrent « un mauvais entretien du local commercial avec des éléments de dangerosité apparents pour les personnels et la clientèle du restaurant », et notamment une absence de lumière dans le couloir de sortie de secours et une « installation système incendie sommaire » (pages 11 et 13), outre des prises électriques non protégées ou en très mauvais état (pages 12 et 14) et des faux plafonds porteurs de traces d’infiltrations et de plafonniers sans protection (pages 11, 12 et 14).

Enfin, alors que la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité a contrôlé en décembre 2021, les locaux dont la société la Strada continuait l’exploitation, il ne peut être reproché à la société Carmila [Localité 5] d’avoir mis en demeure sa locataire postérieurement à la délivrance du congé intervenue en juin 2019 afin que cette dernière respecte ses obligations de sécurité à l’égard des tiers et de ses propres personnels.

Dès lors, la gravité et la durée des manquements de la société la Strada dans l’exécution de ses obligations issues du bail, notamment au regard des conséquences liées aux défauts des systèmes de sécurité des personnes, alors qu’elle ne fait état d’aucune difficulté particulière à les respecter, justifient le prononcé de la résiliation du bail et de la déchéance de son droit à indemnité d’éviction.

Sur les demandes reconventionnelles

S’agissant du montant des créances de la société Carmila [Localité 5], cette dernière justifie du détail de la créance :

— déclarée à titre privilégié à l’occasion de l’ouverture du redressement judiciaire de la société la Strada, après imputation des paiements intervenus, soit 323 003,27 euros,

— déclarée à titre privilégié à l’occasion de l’ouverture de la liquidation judiciaire, le tribunal observant que le montant des annuités versé en exécution du plan de redressement a été imputé sur la seconde créance déclarée, soit 241 090,23 euros, admise à ce titre par le juge-commissaire (pièce 41 de la bailleresse),

soit un total de 564 093,50 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires antérieurs au jugement d’ouverture,

— déclarée à titre privilégié au titre des indemnités d’occupation ayant couru depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire jusqu’à la restitution des clefs, soit 64 392,90 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture (ses pièces 7, 31 et 32).

Concernant la dette locative antérieure, si la société la Strada invoque l’existence de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse (sa pièce 17), elle ne produit pas l’intégralité de ses relevés de compte bancaire, interdisant de retenir que les deux versements des 21 janvier et 12 décembre 2022, pour les montants de 3 107,92 et 16 000 euros, qui, seuls, ne sont pas repris dans le décompte produit par la bailleresse (sa pièce 30), n’ont pas fait l’objet d’une contre-écriture postérieure par la banque en raison d’une insuffisance des fonds sur le compte.

Dès lors, les sommes déclarées seront fixées au passif de la procédure.

En application de l’article L.622-16 du code de commerce, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure et, lorsque le bail est résilié, pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail.

Ainsi, seules les sommes de 311 631,29 et 241 090,23 euros, soit 552 721,52 euros sur la créance totale de 564 093,50 euros, bénéficieront du privilège du bailleur, ainsi que les sommes dues au titre des indemnités d’occupation postérieurement au jugement d’ouverture.

S’agissant des frais de nettoyage, en l’absence d’état des lieux de sortie et de tout élément permettant de dater les clichés photographiques produits, la société Carmila [Localité 5] devra être déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant du dépôt de garantie, le bail prévoit en sa clause 26.2.3 que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à titre de « premiers dommages-intérêts » si le bail est résilié de la faute du preneur.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la société Carmila Coquelles à ce titre, le tribunal observant que la clause 5.2 du bail prévoyait le versement de trois mois de loyers HT et le maintien d’un montant égal au quart du loyer de base annuel HT et que la société Carmila Coquelles a précisé, à l’occasion de sa dernière déclaration de créances, que le montant du dépôt de garantie s’élevait à 27 966,53 euros en juillet 2024 (sa pièce 31).

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront traités en frais de procédure.

L’équité ne commande pas d’accorder une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile n’étant pas discutée par les parties, il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à écarter les pièces 25 à 29 du liquidateur judiciaire, ès qualités,

Admet au passif de la procédure collective de la société la Strada, les créances de la société Carmila [Localité 5], pour les montants de :

—  564 093,50 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires antérieurs au jugement d’ouverture, dont 552 721,52 euros à titre privilégié,

—  64 392,90 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture, à titre privilégié,

Dit que la société Carmila [Localité 5] conservera le montant du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts,

Déboute la société Carmila [Localité 5] de ses demandes de dommages-intérêts au titre des frais de nettoyage et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront employés en frais de la liquidation judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT