REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

N° RG 26/00033 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HJXE

N° minute : 26/00167

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES

Madame [M] [E] épouse [U]

née le 06 Janvier 1944 à [Localité 1] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 1]

comparante

Madame [A] [U] épouse [Q]

née le 05 Juin 1975 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [M] [E] épouse [U]

Madame [Z] [U] épouse [J]

née le 13 Mars 1973 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] – ETATS-UNIS

représentée par Madame [M] [E] épouse [U]

et

DEFENDEURS

Monsieur [T] [I]

né le 18 Juin 1964

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [I]

née le 25 Juillet 2005 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Avril 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

copies délivrées le 21 MAI 2026 à :

Madame [M] [R] épouse [U]

Madame [A] [U] épouse [Q]

Madame [Z] [U] épouse [J]

Monsieur [T] [I]

Madame [X] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 21 MAI 2026 à :

Madame [M] [R] épouse [U]

Madame [A] [U] épouse [Q]

Madame [Z] [U] épouse [J]

RAPPEL DES FAITS

Par acte notarié du 03 septembre 2025, Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] ont donné à bail à Mme [X] [I] un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 6] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 420 € provision sur charges incluse.

Dans cet acte, M. [T] [I] s’est porté caution solidaire de la locataire pour les obligations résultant du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 novembre 2025 ; puis elles ont fait assigner Mme [X] [I] et M. [T] [I] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice délivré les 13 et 16 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 avril 2026, Mme [M] [E] épouse [U], comparaît en personne et représente Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] selon pouvoirs du 02 avril 2026 transmis par note en cours de délibéré. Elles maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur dette de loyer comme précisé dans leur assignation. Elles demandent ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [I], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [T] [I] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [T] [I] à lui payer la somme de 3.698,74 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Bien que régulièrement assignés respectivement les 13 et 16 janvier 2026 à étude et à domicile, M. [T] [I] et Mme [X] [I] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 03 septembre 2025 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2025, pour la somme en principal de 1.989,03 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2025.

L’analyse du décompte permet de constater que les premiers règlements effectués au mois de septembre 2025 au titre du paiement du dépôt de garantie et du premier loyer ont été rejetés. Ensuite, aucun règlement n’a été effectué jusqu’au mois de février 2026. En outre, la locataire n’a pas sollicité l’aide des services sociaux et aucun élément de sa situation personnelle, sociale ou financière n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence de la défenderesse qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de Mme [X] [I] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] produisent un décompte démontrant que Mme [X] [I] reste devoir la somme de 3.052,62 € à la date du 03 février 2026 après déduction des frais de procédure qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 646,12 € (235,17 + 410,95).

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demanderesses de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.052,62 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.409,03 € (2.829,03 – 420) à compter de l’assignation (16 janvier 2026) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LA CONDAMNATION SOLIDAIRE DE LA CAUTION :

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte notarié de cautionnement contenu dans le bail, M. [T] [I] s’est engagé comme caution solidaire « des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues à titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages et intérêts, indemnités d’occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail, notamment en matière de réparations » dus par Mme [X] [I].

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 18 novembre 2025 a été dénoncé à la caution par acte délivré par commissaire de justice le 21 novembre 2025, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner M. [T] [I] solidairement avec Mme [X] [I] au titre des sommes dues aux bailleresses, qu’il s’agisse des loyers ou des indemnités d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [X] [I] et M. [T] [I] partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, mais qui ne comprendront pas le coût de la notification du commandement à la CCAPEX, cette démarche n’étant pas imposée par la loi aux bailleurs personnes physiques.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J], Mme [X] [I] et M. [T] [I] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 septembre 2025 entre Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] d’une part et Mme [X] [I] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 6] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 31 décembre 2025 ;

AUTORISE Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [I] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [X] [I] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [I] et M. [T] [I] à verser à Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] la somme de 3.052,62 € (décompte arrêté au 03 février 2026, incluant l’échéance du mois de février 2026 et deux derniers règlements de 400 € et 20 € effectués le 03 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2026 sur la somme de 2.409,03 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [I] et M. [T] [I] à payer à Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [I] et M. [T] [I] à verser à Mme [M] [E] épouse [U], Mme [A] [U] épouse [Q] et Mme [Z] [U] épouse [J] une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [I] et M. [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 21 mai 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,