Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01597 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MDN

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

S.A. URBAVILEO

C/

[K] [V]

[R] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

Jugement rendu le 05 Mars 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [H] [M], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [V]

née le 20 Février 1989 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

comparante

M. [R] [F]

né le 18 Décembre 1986,

demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 08 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01597 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MDN et plaidée à l’audience publique du 08 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2019, la SA URBAVILEO a donné à bail à Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 542, 15 euros et 149, 27 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la SA URBAVILEO a fait signifier à Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 391, 78 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 17 mars 2025, la SA URBAVILEO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la SA URBAVILEO a fait assigner Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4 152, 82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile – condamner in solidum Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] le 28 octobre 2025.

À l’audience du 8 janvier 2026, la SA URBAVILEO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 121, 01 euros arrêtée au 7 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle indique qu’il y a eu une reprise des paiements et qu’elle n’est pas opposé à l’octroi de délai suspensif des effets de la clause résolutoire.

Madame [K] [V], comparaissant seule, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 115 euros en plus des loyers suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [F], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA URBAVILEO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA URBAVILEO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juin 2019, du commandement de payer délivré le 6 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 janvier 2026 que la SA URBAVILEO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail et en l’absence d’écrit de Monsieur [R] [F] indiquant se désolidariser du bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] à payer à la SA URBAVILEO la somme de 4 121, 01 euros au titre des sommes dues au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 sur la somme de 2 391, 78 euros, de l’assignation du 23 octobre 2025 sur la somme de 1 761, 04 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 juin 2019 à compter du 7 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leurs situations personnelles et financières et apparaissent ainsi en mesure de régler la dette locative.

En outre, Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] ont repris le paiement des loyers courants, et la SA URBAVILEO n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

De plus, conformément à la demande, et compte tenu de la reprise des loyers, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 mai 2025, Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] à son paiement à compter de 7 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA URBAVILEO ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification de l’assignation à la préfecture, et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA URBAVILEO les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juin 2019 entre la SA URBAVILEO d’une part, et Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3], sont réunies à la date du 7 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] à payer à la SA URBAVILEO la somme de 4 121, 01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 sur la somme de 2 391, 78 euros, de l’assignation du 23 octobre 2025 sur la somme de 1 761, 04 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 115 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] à compter du 7 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] à payer à la SA URBAVILEO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [V] et Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 mars 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION