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EXTRAIT DES MINUTES JUGEMENT DU 28 Avril 2020 DU GREFFE MINUTE N : 20443 DOSSIER N : RG 18/02369 – N° Portalis DBWH-W-B7C-E2MU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 28 Avril 2020

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

La S.C.I. PREMIUM, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURG EN BRESSE sous le numéro 799 086 939, dont le siège social est sis […], représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christian PRIOU, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILLIER "L’INTEMPOREL” (DAMIERS DE FERNEY), dont le siège social est sis […], représenté par son syndic en exercice LES DAMIERS DE FERNEY, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURG EN BRESSE sous le numéro 414 796 722 de BOURG EN BRESSE

^sis ³1 ^bis ^rue ^de ^Genève 01630 SAINT GENIS POUILLY, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Solène CHEVALIER PIROUX, avocat au barreau DE L’AIN, avocat postulant, M^e Céline LOUDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur GUESDON,

: Madame PAYET, GREFFIER

En présence de Monsieur POREE, détaché judiciaire

DEBATS: à l’audience publique du 30 Janvier 2020

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

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EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier de justice daté du 26 juillet 2018, la SCI Premium, propriétaire de plusieurs lots constitués de locaux commerciaux et de garages dans l’immeuble en copropriété dénommé L’intemporel construit sur la commune de […] (Ain), considérant qu’elle n’est pas redevable des charges de copropriété avant le jour de la réception de ses lots intervenue le 27 juin 2014 et que par ailleurs deux d’entre eux (n° 33 et 34) seraient soumis à des charges indues en l’absence d’utilité, a, après expertise ordonnée en référé, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à comparaître devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en modification du règlement de copropriété et en remboursement d’un trop versé.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 mai 2019, la SCI Premium demande en définitive au tribunal, au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété en date du 2 décembre 2011, par jugement assorti de l’exécution provisoire, de dire et juger qu’elle n’est pas débitrice de charges de copropriété pour les lots 33 et 34 en l’absence de toute utilité ; de dire et juger qu’une nouvelle répartition des charges s’impose donc ; de dire et juger qu’elle a payé à tort la somme de 8 230,91 euros à ce titre ; de dire et juger qu’elle a payé à tort la somme de 353,65 euros au titre d’erreurs d’imputation du syndic concernant les lots 12 et 13 ; de dire et juger qu’elle doit se voir rembourser la somme de 3 984 euros correspondant à l’entretien des marquises qui constitue des parties communes ; de dire et juger qu’elle est bien fondée à obtenir le remboursement de ces sommes; par conséquent, d’homologuer le rapport d’expertise de M. X en ce qu’il a précisé l’absence d’utilité pour les lots 33 et 34 ; d’ordonner l’annulation des clauses de l’état descriptif des divisions et du règlement de copropriété ayant trait à la fixation et à la répartition des charges afférant aux lots 33 et 34 ; de dire et juger que le jugement à intervenir fera l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’intemporel ; de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’intemporel à lui payer la somme de 8 230,91 euros correspondant aux charges de copropriété indûment payées depuis le deuxième trimestre 2014 pour les lots 33 et 34; de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’intemporel à lui payer la somme de 353,65 euros correspondant aux charges de copropriété indûment payée pour l’année 2015 pour les lots 12 et 13 ; de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’intemporel à lui rembourser la somme de 3 984 euros correspondant au coût de l’entretien exposé par elle des marquises qui constituent des parties communes durant les exercices 2016, 2017 et 2018 (premier semestre); de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’intemporel à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’intemporel en tous les dépens de l’instance incluant les honoraires de l’expertise judiciaire.

À l’appui de ses prétentions, la SCI Premium soutient entre autres :

•que l’expert a considéré que : « il est évident que, considérant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’utilité est très relative pour les lots 33 et 34, notamment au niveau des accès aux allées », de sorte qu’il est manifeste que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de charges indues concernant les lots 33 et 34 ;

^°• qu’en effet :

- aucun de ces lots n’a accès aux espaces verts de la copropriété ;

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aucun de ces lots n’utilise l’emplacement et le service des ordures ménagères, puisque ce sont des commerces et qu’ils utilisent leurs propres containers avec une puce électronique et la déchèterie professionnelle comme la législation l’impose ;

- aucun de ces lots n’a accès aux allées-cages 1-2-3-4-5-6 ;

- aucun de ces lots n’a accès aux parties communes de l’immeuble ;

- concernant tous ces lots les accès du public aux commerces se font par la place publique Perdtemps, uniquement depuis l’extérieur et sans jamais faire usage des parties communes de l’immeuble Intemporel ;

⚫ que conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle n’a pas à s’acquitter des charges relatives aux services d’éléments communs et d’équipements communs ne présentant aucune utilité pour elle ni des charges communes générales ne présentant aucune utilité pour elle, en vertu d’une jurisprudence constante applicable aux locaux commerciaux indépendants; qu’elle s’est acquittée à tort des charges suivantes appelées pour les lots 33 et 34:

- pour l’année 2014: 1 616,89 euros;

- pour l’année 2015: 2 073,32 euros;

- pour l’année 2016: 1 865,14 euros; pour l’année 2017: 1 594,08 euros ;

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- pour l’année 2018: 1081,48 euros, soit un montant total de 8 230,91 euros qu’elle a également payé des sommes suivantes supérieures aux charges

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dont elle était réellement débitrice concernant les lots 12 et 13 puisque :

- pour l’année 2015, elle a payé les sommes de 555,09 euros et 640,51 euros au titre des charges générales alors qu’elle aurait dû payer respectivement 390,90 euros et 451,05 euros selon les relevés de compte certifiés du syndic BG IMMO ;

⚫ que les marquises, qui constituent un accessoire du gros oeuvre et sont bien fixées dans le béton, sont ancrées et fixées structurellement et de façon permanente dans l’immeuble, ne sont pas affectées à son propre usage, elles décorent l’immeuble et surtout sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’intemporel demande en réponse au tribunal, au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à titre principal,

- de débouter la SCI Premium de l’intégralité de ses demandes, non fondées en fait et en droit ;

- de dire et juger que les marquises relèvent des parties privatives et que leur entretien reste à la charge des propriétaires de lots commerciaux, à savoir la SCI Premium. à titre subsidiaire et si par extraordinaire le tribunal retenait le caractère commun des marquises, de débouter la SCI Premium de sa demande de remboursement de la somme de 3 984 euros ainsi que de toute autre somme, la nouvelle répartition des charges n’ayant d’effet que pour l’avenir; plus subsidiairement, (de dire que) le seul montant lisible HT sera retenu, soit 1 328 euros x 2, soit encore 2 656 euros HT d’autant que la TVA est déductible et ne représente donc pas une charge pour la SCI Premium ; à titre reconventionnel,

-de condamner la SCI Premium à lui payer les sommes de 2 728,24 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté au 31 octobre 2019 et 8 000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du CPC (code de procédure civile) au titre des frais et honoraires d’avocats exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’instance au fond et des opérations d’expertise judiciaire ;

-de condamner la SCI Premium en tous les dépens de l’instance et dire qu’ils comprendront les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Pour la défense de ses intérêts, le syndicat des copropriétaires écrit notamment : que l’entretien des espaces verts, de même que le local vide-ordures, ou encore l’entretien des parties communes générales et spéciales (hall,…) sont des charges relevant de l’art. 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le critère de l’utilité prévu à l’art. 10 alinéa 1 ne leur étant pas applicable;

⚫ que es lots commerciaux n°12, 13, 33, 34, 128 et 129 se voient donc affecter des charges de copropriété parfaitement licites et régulières et il ne saurait être

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question que ces lots ne participent pas à l’entretien général de la copropriété, au ravalement des bâtiments etc… ;

• qu’ainsi, l’expert judiciaire n’a relevé aucune irrégularité justifiant de faire droit aux demandes infondées de la SCI Premium, qui ne caractérise ni ne justifie d’aucune illicéité tant dans l’application qui est faite du règlement de copropriété, que dans la

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régularité de ses dispositions – et ne saurait dès lors obtenir l’annulation des clauses de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété relatives à la fixation et à la répartition des charges afférentes aux lots 33 et 34;

⚫ que si par extraordinaire le juge faisait droit aux demandes de la SCI Premium et fixait une nouvelle répartition des charges, celle-ci ne saurait prendre effet qu’à compter de la date à laquelle la décision acquiert autorité de chose jugée, le juge ne pouvant statuer que pour l’avenir et non rétroactivement.

La clôture de la procédure a été ordonnée au 28 novembre 2019.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

En droit, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, bien que propriétaire de lots à usage de commerce, la SCI Premium doit participer aux frais de maintenance des parties communes de l’immeuble qui en constituent la structure même, peu important en conséquence qu’elle n’utilise pas (comme ou autant que d’autres copropriétaires) les installations telles que les allées et le jardin commun sous prétexte qu’elle disposerait d’un autre d’accès et de circulation pour les besoins de son activité.

Les dépenses liées à ces installations constituent des charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble, qui ne sont pas réparties en fonction de leur utilité, mais des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs de ces parties, d’autant que, selon les constatations de l’expert préalablement désigné en référé auxquelles les parties se réfèrent conjointement, « les locaux commerciaux du rez-de-chaussée sont exonérés des charges relatives aux allées 1-2-3, ni (ainsi que ?) aux allées 5 et 6 puisque les lots 34-33-13-12 ne sont pas inscrits au tableau des charges de ces deux allées (5 et 6) ».

La SCI Premium ne prouve ni allègue qu’elle n’a pas accès au local poubelle de l’immeuble et donc qu’elle n’en a aucune utilité, peut important qu’elle soit par ailleurs tenue de disposer pour l’usage de son commerce de ses propres containers.

La SCI Premium se borne à affirmer « qu’à priori » (sic) les charges de copropriété visées dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 23 novembre 2015 correspondent à des sommes nées antérieurement à la réception (la livraison de ses lots?) et qu’elles ne sont ni justifiées ni fondées, sans fournir le moindre élément pouvant permettre de connaître le jour où elle est devenue propriétaire et alors que les comptes des exercices successifs, adoptés en assemblée générale, n’ont pas été régulièrement contestés. Non fondée, la demande de SCI Premium formée à ce titre sera rejetée.

Il est constant que le règlement de copropriété est muet sur la nature des marquises. Or ces auvents vitrés, solidement attachés à la structure même du bâtiment, ont pour but, selon les observations non contestées de l’expert, de protéger non seulement les vitrines des commerces des intempéries, mais également l’entrée de l’immeuble n° 1. Il convient donc de retenir que les marquises litigieuses sont des parties communes de l’immeuble.

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Il appartiendra à l’assemblée générale des copropriétaires de procéder à la nouvelle répartition des charges pour tenir compte de la détermination de la nature des marquises.

La SCI Premium ne peut prétendre au remboursement des sommes qu’elle a payées pour entretenir les marquises, sans prouver que les dépenses ainsi engagées (d’ailleurs particulièrement lourdes) étaient nécessaires à la conservation de l’immeuble et qu’elles étaient donc utiles à l’ensemble des copropriétaires. Non fondée, cette demande sera rejetée.

L’affirmation de la SCI Premium selon laquelle elle aurait payé, selon les relevés de compte certifiés du syndic, des sommes supérieures aux charges dont elle était réellement débitrice concernant les lots 12 et 13 est démentie par l’examen des documents comptables produits par le syndicat des copropriétaires. La réalité du trop payé résultant d’erreurs d’imputation du syndic n’est dans ces conditions nullement établie. La demande en paiement faite à ce titre par la SCI Premium, sans fondement, sera rejetée.

La SCI Premium, muette sur ce point, ne conteste pas l’existence ni le montant de la somme qui lui est réclamée au titre des charges de copropriété suivant arrêté au 31 octobre 2019. Elle sera en cnséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’intemporel à ce titre la somme de 2 728,24 euros.

La SCI Premium et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’intemporel succombent l’une et l’autre partiellement. Il est juste dès lors de laisser à chaque partie la charge définitive des dépens qu’elle a cru devoir engager. Il n’y a pas lieu d’appliquer en conséquence les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement, compatible avec la nature du litige, sera ordonnée conformément à la demande de la SCI Premium.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que les marquises installées au dessus des commerces et de l’entrée du bâtiment n° 1 de l’immeuble L’intemporel à […] (Ain) sont des parties communes ;

Dit que l’assemblée générale des copropriétaires procédera à la nouvelle répartition des charges pour tenir compte de la détermination de la nature des marquises;

Condamne la SCI Premium à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’intemporel la somme de 2 728,24 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté au 31 octobre 2019;

Déboute les parties de leurs autres demandes, y compris celles au titre des frais de procédure ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement;

Laisse à chaque partie la charge définitive des dépens qu’elle a engagés.

Le Greffier Le Président

Copies délivrées à: M^e SolèneCHEVALIER PIROUX M^e Christian PRIO

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