TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00342 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GYPN

MINUTE N° 24/

Dans l’affaire entre :

S.C.I. VAL DE SAONE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 312 124 852, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [V] [R] [E]

né le 05 Octobre 1948 à [Localité 7] (07)

demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [N] [J] épouse [E]

née le 03 Janvier 1955 à [Localité 8] (07)

demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Ludovic SIREAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

DEMANDEURS

et

S.A.S. [E] [T] BTP, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 879 186 070, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre GIOVANI, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Greffier : Madame BOIVIN

Débats : en audience publique le 01 Octobre 2024

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 septembre 2014, la SCI Val de Saône a donné à bail commercial à la Sarl Atherm’Elec des locaux situés [Adresse 1] à Montmerle sur Saône, dans le département de l’Ain, moyennant un loyer annuel de 54 000 € hors taxes, soit un loyer mensuel de 4 500 € hors taxes, outre TVA, payable mensuellement d’avance.

Le 30 décembre 2019, la Sarl Atherm’Elec a vendu son fonds de commerce à la SAS [E] Frères BTP.

En date du 25 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la SAS [E] Frères BTP un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 41 934,99 € au principal, correspondant à un arriéré des loyers et charges (loyers 4ème trimestre 2023, taxe foncière 2023 et loyers 1er trimestre 2024).

Aux motifs que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans le délai d’un mois, la SCI Val de Saône a, en date du 22 avril 2024, assigné la SAS [E] Frères BTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse, au visa notamment des article 834 et 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

A titre principal,

CONSTATER la résiliation du bail commercial du 30 septembre 2014 tacitement reconduit le 30 septembre 2023 conclu entre la SCI Val de Saône et la SAS [E] Frères BTP, à compter du 26 février 2024 ;

ORDONNER l’expulsion de la SAS [E] Frères BTP ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique, des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] ;

CONDAMNER la SAS [E] Frères BTP à lui payer :

— La somme provisionnelle de 25.516,94 € HT, soit 30.620,33 € TTC au titre des loyers impayés (soit jusqu’au 26 février 2024 inclus) ;

— Une indemnité d’occupation journalière provisionnelles d’un montant de 193,23 € HT (231,88 € TTC) à compter du lendemain du jour de la résiliation du bail et jusqu’aujour de la reprise effective des lieux ;

— La somme provisionnelle de 3.198,92 € au titre de la taxe foncière 2023 ;

A titre subsidiaire,

ORDONNER la résolution judiciaire du bail commercial du 30 septembre 2014 ;

ORDONNER l’expulsion de la SAS [E] Frères BTP ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique, des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3];

CONDAMNER la SAS [E] Frères BTP à lui payer :

— La somme provisionnelle de 32.280,06 € HT, soit 38.736,07 € TTC au titre des loyers impayés (soit jusqu’au 31 mars 2024 inclus), somme à parfaire ;

— Une indemnité d’occupation journalière provisionnelles d’un montant de 193,23 € HT(231,88 € TTC) à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— La somme provisionnelle de 3.198,92 € au titre de la taxe foncière 2023 ;

En tout état de cause :

ORDONNER la cessation de l’usage du nom patronymique [E] [T] BTP à la SAS [E] Frères BTP ;

ASSORTIR ladite interdiction d’une astreinte journalière de 100,00 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la notification de l’ordonnance à intervenir et dire que le président du tribunal judiciaire se réservera la compétence pour liquider cette astreinte ;

CONDAMNER la SAS [E] Frères BTP à lui payer la somme de 2.520,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le coût des actes délivrés par commissaire de justice (commandement de payer, signification de l’ordonnance à intervenir, exécution de l’ordonnance à intervenir…) ;

DEBOUTER la SAS [E] Frères BTP de toute demande contraire.

Dans ses dernières écritures, régularisées par RVPA le 24 septembre 2024, la SCI Val de Saône maintient l’ensemble de ses demandes intiales, y ajoutant :

— après actualisation, que la SAS [E] Frères BTP soit condamnée à lui payer, en cas de résolution judiciaire du bail, la somme provisionnelle de 61 747,96 € HT, soit 74 097,55 € TTC au titre des loyers impayés jusqu’au 31 Août 2024 inclus, somme à parfaire ;

— que la demande de réalisation de travaux sous astreinte présentée par la SAS [E] Frères BTP à titre reconventionnel soit rejetée.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Val de Saône expose :

— que la SAS [E] Frères BTP n’a pas réglé ses loyers depuis le mois d’octobre 2023 et n’a pas régularisé sa situation dans le mois de la délivrance du commandement ;

— qu’il ne peut lui être reproché d’avoir délivré le commandement de mauvaise foi alors qu’elle ne pouvait entreprendre les travaux concernant la toiture rendus nécessaire par les dégats causés par la grêle au mois de juillet 2023 qu’à l’issue du rapport d’expertise qui n’a été rendu par l’assureur que le 12 août 2024 et alors qu’elle justifie avoir entrepris des travaux provisoires, notamment par la pose de baches ;

— que les fuites du toit n’empêchent pas la SAS [E] Frères BTP de poursuivre son activité, puisqu’il s’agit s’une activité de stockage ;

— que le locataire ne pouvait suspendre le paiement du loyer sans autorisation du juge ;

— qu’enfin, sa demande concernant l’usage du nom patronymique [E] Frères BTP ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que le nom commercial [E] Frères ne pouvait être utilisé par la SAS [E] Frères BTP car non inclus dans les éléments de cession du fonds de commerce, opérée sans clause de substitution concernant l’usage du nom, et que s’agissant d’un nom patronymique, les dirigeants de la SCI Val de Saône sont fondés à voir cesser l’usage de leur nom.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er octobre 2024.

A l’audience, la SCI Val de Saône par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de ses dernières écritures et les moyens qui y sont contenus.

La SAS [E] Frères BTP a maintenu les prétentions exposées dans ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 13 septembre 2024, aux termes desquelles elle demande au tribunal :

Vu l’article 1104 du Code civil, l’article 835 du Code de procédure civile, l’article 606 du Code civil, de :

DEBOUTER la SCI Val de Saône de sa demande de constatation de la clause résolutoire, ainsi que des demandes accessoires en paiement des loyers et de l’article 700 en raison de sa mauvaise foi et de la contestation sérieuse soulevée par la SAS [E] Frères BTP ;

DEBOUTER la SCI Val de Saône de sa demande en résiliation du bail commercial, le juge des référés n’étant pas compétent pour ce faire ;

DEBOUTER la SCI Val de Saône de l’intégralité de ses demandes, en présence d’une contestation sérieuse;

DEBOUTER Monsieur [V] [E] et Madame [C] [E] de leur demande de cessation d’utilisation du nom commercial, sous astreinte ;

CONDAMNER la SCI Val de Saône à effectuer tous travaux de réparation et de remise en état qui lui incombent, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard, à compter du délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER le séquestre de 50% du loyer auprès de la CARPA Rhône-Alpes ;

DIRE que la partie la plus diligente pourra ressaisir la juridiction de céans aux fins de déterminer le devenir de la somme séquestrée ;

CONDAMNER la SCI Val de Saône à lui payer la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La SAS [E] Frères BTP fait valoir à l’appui de ses demandes :

— que depuis qu’elle a acquis le fonds de commerce, il y a des fuites en toiture mais que ces fuites se sont considérablement aggravées en juillet 2023 en raison d’un épisode de grèle, rendant les locaux inexploitables ;

— qu’en dépit de ses nombreux mails et courriers, la SCI Val de Saône n’a procédé à aucune réparation sérieuse, et suite à son appel à régler le litige de manière amiable en novembre 2023, a délivré un commandement visant la clause résolutoire du bail puis l’assignation ;

— que le commandement du janvier 2024 ne peut avoir d’effet car délivré de mauvaise foi ;

— qu’elle était fondée à opposer l’exception d’inexécution et à ne pas régler les loyers dans ce contexte et que la demande de provision concernant les loyers doit donc être rejetée ;

— que compte tenu du manque de diligence de la SCI Val de Saône qui a attendu la présente procédure pour commencer les travaux, elle est fondée à se voir autoriser à consigner 50 % des loyers sur le compte Carpa tant que les travaux ne sont pas terminés et à la voir condamnée sous astreinte à exécuter les travaux de remise en état ;

— que la demande concernant l’usage du nom doit être rejetée, notamment parce que cet usage n’a jamais jusqu’à présent été à l’origine de difficultés ;

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

I. Sur les demandes de la SCI Val de Saône

1) Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au sens de ce texte, il y a urgence dès lors qu’un retard dans la décision qui doit être prise est de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est le cas par essence pour une demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Toutefois, au regard des dispositions de l’article 1104 du Code civil, si le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, c’est notamment à la condition que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

En l’espèce, il est constant que le commandement du 25 janvier 2024, qui vise la clause résolutoire du contrat de bail, fait état d’un arriéré de loyer à compter du mois d’octobre 2023 .

Pour autant, il ressort des pièces versées aux débats :

— que la toiture des bâtiments loués, atteinte d’une certaine vétusté, a été fortement endommagée par une tempête de grêle survenue le 11 Juillet 2023, ce qui a été à l’origine d’importantes infiltrations dans les locaux, notamment au mois d’octobre 2023, rendant une partie importante des lieux inexploitable et que le bailleur s’est engagé à procéder rapidement aux réparations nécessaires (pièces 2, 3, 4 et 6 preneur) ;

— qu’en l’absence de suite et de réparation effective, le preneur, par courrier recommandé du 16 novembre 2023, dans lequel il faisait en outre état d’un problème d’amiante concernant les plaques de toit susceptible de générer des problèmes pour la santé, a suggéré une démarche de transaction amiable, indiquant qu’il envisageait de déménager pour trouver de nouveaux locaux (pièce 5 preneur) ;

— que dans ce contexte, le bailleur s’est limité à délivrer au preneur le 24 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, entreprenant dans le même temps un bachage sommaire de la toiture (constat d’huissier du 15 février 2024, pièce 6 preneur) ;

Il ne peut qu’en être déduit que le bailleur a délivré le commandement de mauvaise foi dès lors qu’il savait que le refus du locataire de régler le loyer à compter du mois d’octobre 2023 n’était qu’une réponse à l’inertie qu’il manifestait depuis plusieurs mois à réparer une toiture sérieusement endommagée et qui obérait une exploitation normale des lieux loués, outre qu’il ne conteste pas avoir procédé à un bachage temporaire postérieurement à la délivrance du commandement.

Il convient au surplus d’observer que le bailleur n’est pas fondé à soutenir qu’il n’y aurait pas de préjudice, les lieux loués n’étant qu’un espace de stockage alors qu’il ne conteste pas que le local du rez de chaussée sert à entreposer du matériel contenant de l’électronique (climatisation, chauffage) et donc à protéger de l’humidité et qu’au premier étage se trouvent des bureau.

Par ailleurs, il apparaît qu’au titre du commandement de payer du 25 janvier 2024 visant la clause résolutoire, le bailleur réclamait des sommes qui n’étaient pas dues puisque le commandement faisait état notamment d’un arriéré de loyer correspondant au 1er trimestre 2024 et réclamait le paiement des trois mois de loyers du 1er trimestre 2024 alors qu’aux termes du bail, le loyer est payable mensuellement par avance et non trimestriellement par avance.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le bailleur n’a pas fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire et plus précisément que le commandement n’a pas été délivré de bonne foi.

Il en résulte qu’il existe, au visa de l’article 834 du code de procédure civile précité, une contestation sérieuse relative à la demande d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial et en conséquence il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la SCI Val de Saône visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à statuer sur ses conséquences.

2) Sur la demande de résolution judiciaire du bail commercial présentée par la SCI Val de Saône

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, si au visa des article 1124 et 1127 du code civil, le bailleur peut demander en justice la résolution du bail, c’est à la condition que soit démontrée une inexécution contractuelle suffisamment grave.

Or l’appréciation d’une telle gravité ne relève nullement des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il en résulte que la demande de la SCI Val de Saône visant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur cette demande.

3) Sur la demande de provision de la SCI Val de Saône

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bailleur sollicite à titre provisionnel :

— dans le cadre de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, une somme de 30 620,33 € TTC correspondant aux loyers impayés jusqu’au 24 février 2024 ;

— dans le cadre de sa demande de résolution judiciaire du bail, une somme de 74 097,55 € TTC correspondant aux loyers impayés jusqu’au 31 août 2024 inclus.

Le preneur oppose au paiement du loyer l’exception d’inexécution, dès lors que les travaux nécessaires pour permettre une exploitation paisible des lieux loués n’ont pas été exécutés.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution ne peut être soulevée par le créancier qu’à la condition qu’il justifie « d’une inexécution suffisamment grave ».

Il en résulte que pour déterminer si la demande de provision est fondée sur une obligation non sérieusement contestable, il s’avère nécessaire d’apprécier si la gravité de l’inexécution justifiait ou non l’exception d’inexécution.

Or, une telle appréciation ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, seul le juge du fond étant habilité à ce titre.

Il en résulte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré de loyers et charges présentée par la SCI Val de Saône.

4) Sur la demande de cessation de l’usage du nom

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est un préalable à l’application de ces dispositions et elle doit être caractérisée par le demandeur.

Or, en l’espèce, il n’est pas contesté que depuis la vente du fonds de commerce litigieux, soit depuis le 30 décembre 2019 et donc depuis près de cinq années, le nom commercial “[E] Frères BTP” est utilisé par le preneur sans aucune opposition de la part de [C] et [V] [E], étant observé que la cession de bail qui faisait mention du nom commercial litigieux a été contresignée par [V] [E] agissant en qualité de représentant légal de la SCI Val de Saône, bailleur .

Il ressort de ce simple constat qu’aucune urgence au sens des dispositions précitées n’est démontrée et qu’il n’y a lieu en conséquence à référé à la demande de la SCI Val de Saône visant à ordonner la cessation de l’usage du nom patronymique [E] Frères à la SAS [E] Frères BTP.

II. Sur les demandes reconventionnelles de la SAS [E] Frères BTP

1) Sur la demande de la SAS [E] Frères BTP visant à voir condamner sous astreinte la SCI Val de Saône à effectuer les travaux de remise en état qui lui incombent

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI Val de Saône justifie que l’expert de son assureur à rendu son rapport le 12 août 2024 et que l’assurance accepte de prendre en charge les réparations du toit à hauteur de la somme de 128 867,85 €, vétusté déduite, le montant total des dommages étant évalué à 166 766,79 € en valeur à neuf (pièces 16 et 18 bailleur).

Il est également justifié par le bailleur que les travaux concernant la réfection de la toiture ont commencé au mois de septembre 2024 et qu’ils sont en cours (pièce 25 bailleur).

Dans ces conditions, la demande de la SAS [E] Frères BTP visant à voir ordonner sous astreinte à la SCI Val de Saône d’exécuter les travaux est sans objet et il n’y a lieu à référé sur cette demande.

2) Sur la demande de consignation de la moitié des loyers

La SAS [E] Frères BTP, se prévalant de l’exception d’inexécution, demande à être autorisée à consigner 50 % du loyer auprès de la CARPA Rhône Alpes tant que les travaux ne sont pas terminés.

Elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande en référé, mais au regard de sa nature, cette demande peut être considérée comme reposant sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, précédemment cité.

Or, dès lors que, au visa de l’article 1219 du Code civil, l’exception d’inexécution ne peut être considérée comme fondée qu’à la condition que le créancier justifie d’une inexécution suffisamment grave, qu’une telle appréciation ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, il en résulte que la demande de la SAS [E] Frères BTP se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SAS [E] Frères BTP visant à être autorisée à consigner 50 % du loyer auprès de la CARPA Rhône Alpes jusqu’à l’achèvement des travaux.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI Val de Saône qui succombe principalement, aux dépens de la procédure de référé.

Il convient en équité, de condamner la SCI Val de Saône à payer à la SAS [E] Frères BTP la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifié en équité.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé :

— sur la demande de la SCI Val de Saône visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial la liant à la SAS [E] Frères BTP et à statuer sur ses conséquences ;

— sur la demande de la SCI Val de Saône visant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial la liant à la SAS [E] Frères BTP et à statuer sur ses conséquences ;

— sur la demande de provision présentée par la SCI Val de Saône au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— sur la demande de la SCI Val de Saône visant à ordonner la cessation de l’usage du nom patronymique [E] Frères à la SAS [E] Frères BTP ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS [E] Frères BTP visant à voir ordonner sous astreinte à la SCI Val de Saône d’exécuter les travaux de remise en état du toit ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS [E] Frères BTP visant à être autorisée à consigner 50 % du loyer auprès de la CARPA Rhône Alpes jusqu’à l’achèvement des travaux ;

Condamnons la SCI Val de Saône aux entiers dépens ;

Condamnons la SCI Val de Saône à payer à la SAS [E] Frères BTP la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge des référés

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Alexandre GIOVANI

M^e Ludovic SIREAU