TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/01698 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NG5Q

AFFAIRE :

S.C.I. AMBIANCE [R]

C/

[W]

JUGEMENT contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie

Copie : M. [L] [W] + retour de pièces

délivrées le

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. AMBIANCE [R]

900 route de Belgentier

83870 SIGNES

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [W]

né le 02 Janvier 1965 à BENI MELLAL (MAROC)

de nationalité Francaise

900 route de Belgentier

83870 SIGNES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Rcontradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

•

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 novembre 2023, la SARL LA TABLE DU CHATEAU, représentée par la SARL L’AGENCE DU SOLEIL, a consenti à Monsieur [L] [W] un bail à usage d’habitation d’une durée de six ans portant sur un logement sis 900 Route de Belgentier – 83870 SIGNES, moyennant un loyer mensuel de 950,00 euros, outre une provision sur charges de 80,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 950,00 euros.

Le 31 décembre 2023, le bail commercial liant la SARL LA TABLE DU CHATEAU et la SCI AMBIANCE [R] et conclu le 1er mars 2016 a été résilié, de sorte que la SCI AMBIANCE [R] a repris la qualité de bailleur auprès de Monsieur [L] [W], ce qui lui a été notifié par courrier en date du 24 janvier 2024.

Par courrier daté du 22 avril 2024, Monsieur [L] [W] a signifié son intention de ne plus payer les loyers, arguant de différents dysfonctionnements.

Le 22 mai 2024, l’AGENCE DU SOLEIL a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [L] [W] aux fins de régler la somme de 2 402,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2024, un commandement de payer les loyers a été délivré par la SCI AMBIANCE [R] à Monsieur [L] [W] pour la somme en principal de 4 120,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 12 novembre 2024, la SCI AMBIANCE [R] a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, à la date du 04 septembre 2024 ;Prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du bail d’habitation ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W], ainsi que de tout occupant de son chef et de tout mobilier des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; Fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’au jour du départ effectif du requis et de tout occupant de son chef et de tout mobilier ; Condamner Monsieur [L] [W] à payer le montant de ladite indemnité d’occupation ; Condamner Monsieur [L] [W] à payer à la SCI AMBIANCE [R] la somme de 7 210 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, à parfaire ; Condamner Monsieur [L] [W] à payer à la SCI AMBIANCE [R] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025, au cours de laquelle la SCI AMBIANCE [R] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1227 et 1713 du code civil, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [L] [W] est acquise depuis le 04 septembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par le locataire. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [L] [W] a comparu. Il admet ne pas avoir payé la somme demandée et rejette toutes les demandes. Il expose ne pas avoir obtenu de réponse suite au courrier qu’il a adressé le 22 avril 2024 au bailleur dans lequel il reproche que la jouissance du logement ne soit pas confortable (absence de prise TV et internet et électricité). Il maintient ne pas vouloir payer son loyer et soutient qu’il ne payera pas tant qu’il n’aura pas la jouissance des lieux. Il précise percevoir l’Allocation de Retour à l’Emploi pour 1 600 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 14 novembre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 25 juillet 2024).

L’action de la SCI AMBIANCE [R] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [L] [W], qui s’est engagé à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 24 novembre 2023, a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Il admet d’ailleurs avoir manqué à son obligation de paiement de façon volontaire, au regard des dysfonctionnements qu’il a repérés dans le logement. Ainsi, il n’est pas contesté qu’il a adressé un courrier en date du 22 avril 2024 au bailleur, afin de dénoncer l’absence de télévision, d’internet, de prise téléphonique à l’intérieur de son logement, outre un éclairage extérieur selon lui « à revoir » et une terrasse « inutilisable » en raison de la présence de tout venant de chantier, de parpaings, de morceaux de carrelage etc., outre l’absence de portail. A l’audience, il verse également des photographies pour appuyer ses dires.

Toutefois, s’il est avéré que depuis plusieurs mois Monsieur [L] [W] a attiré l’attention de son bailleur sur ce qu’il considère être des désordres affectant son logement, il doit néanmoins être relevé qu’il ne rapporte aucunement la preuve par le bailleur de l’inexécution de l’une de ses obligations. En effet, il verse simplement des photographies au soutien de ses propos, qui ne sont par ailleurs non datées, mais qui surtout ne permettent pas de matérialiser les dysfonctionnements qu’il avance. Ce faisant, il a décidé de ne bloquer le paiement de son loyer, sans même solliciter la mise en conformité par le bailleur auprès de la Commission départementale de conciliation ou du juge des contentieux de la protection, en méconnaissance des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989. Dans ces conditions, Monsieur [L] [W] n’était pas autorisé à bloquer de son propre fait le paiement de ses loyers et charges.

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 24 juillet 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 05 septembre 2024, au regard du délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023, applicable au cas d’espèce au regard de la date de conclusion du bail.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [L] [W], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 900 Route de Belgentier – 83870 SIGNES selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 07 octobre 2024 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 7 210,00 euros, mois d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, Monsieur [L] [W] sera condamné à verser cette somme de 7 210,00 euros au bailleur, échéance d’octobre 2024 incluse.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 900 Route de Belgentier – 83870 SIGNES à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 030,00 euros correspondant au dernier loyer charges et comprises, somme non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [W], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [L] [W] sera également condamné à payer à La SCI AMBIANCE MOULIN la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la SCI AMBIANCE MOULIN ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 900 Route de Belgentier – 83870 SIGNES conclu le 24 novembre 2023 entre d’une part La SCI AMBIANCE MOULIN et d’autre part Monsieur [L] [W] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat depuis le 05 septembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [L] [W] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 900 Route de Belgentier – 83870 SIGNES et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à La SCI AMBIANCE MOULIN la somme de 7 210,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à La SCI AMBIANCE MOULIN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 030,00 euros à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à La SCI AMBIANCE [R] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT