REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00028 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6WP

N° minute : 25/00151

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 11]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I]

né le 27 Avril 1961 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté à l’audience du 13 mars 2025 mais comparant à l’audience du 06 février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 11]

Monsieur [P] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 11]

RAPPEL DES FAITS

L'[Adresse 12] [Localité 7] (devenu l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT) a donné à bail à M. [G] [I] et Mme [E] [O] épouse [I] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7] (01) par contrat du 11 décembre 1989, pour un loyer mensuel de 895,52 francs.

M. [G] [I] est décédé le 15 juillet 2016 et Mme [E] [O] est hospitalisée depuis le 02 avril 2021.

Par courrier du 04 mai 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT a accepté le transfert de plein droit du bail à M. [P] [I], fils de M. [G] [I] et Mme [E] [O], conformément à la demande de celui-ci.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l’office public de l’habitat [Localité 8] a changé sa dénomination et est devenu [Localité 11].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 10] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 septembre 2024 ; puis il a fait assigner M. [P] [I] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 06 février 2025, [Localité 11], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [P] [I], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [P] [I] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [P] [I] à lui payer la somme de 4.656,76 € au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

M. [P] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il a demandé à pouvoir bénéficier d’un renvoi de l’affaire afin de reprendre le paiement du loyer courant.

[Localité 11] s’est opposé au renvoi de l’affaire.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 13 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 11], représenté par son conseil, maintient ses demandes, portant sa demande en paiement des loyers et charges impayés à la somme de 4.972,62 € au 28 février 2025.

Il indique que le locataire a effectué un règlement de 200 € le 25 février 2025 pour un loyer de 515,86 €.

M. [P] [I] n’est ni présent ni représenté à cette audience de renvoi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 03 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 9] [Localité 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 11 décembre 1989 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.103,71 €.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de deux mois, le propriétaire entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le locataire a donc pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois, et non d’un mois, pour apurer sa dette après la délivrance du commandement de payer.

Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai inscrit dans la clause résolutoire du contrat de bail, que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu’au 09 novembre 2024.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

En l’espèce, si le locataire a effectué un règlement de 200 € le 25 février 2025, aucun autre règlement n’avait été fait depuis le mois de juin 2024. En outre, ce dernier règlement ne couvre pas entièrement le montant du loyer courant. Or, lors de la première audience, M. [P] [I] avait déclaré qu’il allait pouvoir reprendre le paiement du loyer courant grâce au versement de sa retraite de 1.100 €. En outre, il avait expliqué qu’il rencontrait des problèmes de santé et qu’il était sous dialyse trois fois par semaine.

M. [P] [I] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en capacité de régler l’arriéré, il ne peut être fait droit à sa demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 11] produit un décompte démontrant que M. [P] [I] reste devoir la somme de 4.848,95 € à la date du 25 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse et déduction faite des frais de poursuites d’un montant de 123,67 € qui seront compris dans les dépens ou qui ne sont pas afférants à la présente procédure.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4.848,95 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 décembre 1989 entre l’Office Public Municipal d’HLM de [Localité 7], devenu [Localité 11] d’une part et M. [G] [I] et Mme [E] [O] épouse [I] aux droits desquels vient M. [P] [I] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 7] (01) sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

DEBOUTE M. [P] [I] de sa demande de délais suspensifs ;

AUTORISE [Localité 11] à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [I] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [P] [I] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [P] [I] à verser à [Localité 11] la somme de 4.848,95 € (décompte arrêté au 25 février 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025 et un règlement de 200 € effectué le 25 février 2025) ;

CONDAMNE M. [P] [I] à payer à [Localité 11] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,