REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00357 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGMR

N° minute : 25/00421

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [C] [H] [I] [B]

né le 01 Janvier 1990

demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 9]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

[Localité 8]

Monsieur [C] [H] [I] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

[Localité 7] [Localité 5]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 mars 2022, à effet au 21 avril 2022, [Localité 8], établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le n° 270 100 035, anciennement dénommé [Localité 5], a donné à bail à Monsieur [C] [H] [I] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 353,59 euros hors charges.

Suivant contrat signé le 16 décembre 2022, à effet à cette même date, [Localité 8] a également donné à bail à Monsieur [C] [H] [I] [B], une aire de stationnement située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 30,05 euros hors charges.

[Localité 8] a fait délivrer le 17 avril 2025 à Monsieur [C] [H] [I] [B] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2237,69 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 mars 2025, [Localité 8] a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1er septembre 2025, GRAND BOURG HABITAT a attrait Monsieur [C] [H] [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges, tant s’agissant du logement que de l’aire de stationnement ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [H] [I] [B], tant du logement que de l’aire de stationnement ;de condamner Monsieur [C] [H] [I] [B] au paiement des sommes suivantes :

6531,60 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de juillet 2025, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience, concernant le logement et l’aire de stationnement ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux, portant tant sur le logement que l’aire de stationnement ;300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

de dire que la décision est exécutoire de droit.

[Localité 8] a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 2 septembre 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 6 novembre 2025.

[Localité 8], représenté par son conseil, a actualisé sa créance locative à la somme de 7531,22 euros à la date du 30 septembre 2025. Il a été fait état du paiement d’un loyer courant avant l’audience, en date du 24 octobre 2025, à hauteur de 500 euros, outre qu’une régularisation au titre des surloyers serait opérée au mois de novembre 2025. [Localité 8] est favorable à l’octroi de délais de paiement. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience.

Monsieur [C] [H] [I] [B] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant ;la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [H] [I] [B] soutient notamment qu’il n’a pas habité le logement durant une période au cours de laquelle il était à [Localité 10], tout en le conservant. S’agissant de sa situation personnelle, il déclare travailler en intérim dans le bâtiment et être en capacité de payer les prochains loyers. Il propose de régler 100 euros supplémentaires chaque mois, en plus du loyer courant. Il déclare être père d’un enfant pour lequel il verse mensuellement 150 euros par mois à titre de pension alimentaire. Il n’a pas de crédit en cours.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Une note en délibéré a été accordée afin que le bailleur puisse fournir le dernier décompte actualisé.

Par courriel reçu au greffe le 11 décembre 2025, [Localité 8] a produit un décompte actualisé, intégrant un remboursement au titre de la régularisation des surloyers ainsi qu’un paiement de Monsieur [C] [H] [I] [B] d’un montant de 500 euros intervenu le 18 novembre 2025, au titre du loyer du mois d’octobre 2025. La dette actualisée est arrêtée à la somme de 5078,83 euros au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que [Localité 8] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, la dette et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 17 avril 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de 2 mois au locataire pour s’acquitter de sa dette locative, conformément au délai visé dans la clause résolutoire du bail, tant s’agissant du logement que de l’aire de stationnement, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer délivré à Monsieur [C] [H] [I] [B] le 17 avril 2025 visait un arriéré de loyers de 2237,69 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [C] [H] [I] [B] n’ayant pas réglé la dette locative.

Par ailleurs, [Localité 8] verse aux débats un décompte arrêté au 18 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5078,83 euros, incluant le mois d’octobre 2025, au titre du loyer et des charges dues pour logement et l’aire de stationnement.

L’article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de déduire de la dette 151,33 euros au titre desdits frais, qui correspondent aux frais de dossier SLS et frais de poursuites facturés au locataire.

La créance locative de [Localité 8] s’élève donc à la somme de 4927,50 euros.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juin 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, tant concernant le logement que l’aire de stationnement, et visé dans le commandement, de sorte que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Il convient donc de condamner Monsieur [C] [H] [I] [B] à payer la somme de 4927,50 euros à [Localité 8], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience par Monsieur [C] [H] [I] [B], de la situation du locataire, de son engagement, de l’avis favorable du bailleur et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’accorder à Monsieur [C] [H] [I] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article précité, ces délais ne sauraient excéder trois années. Considérant le montant de la dette locative et les capacités financières du locataire, ce dernier sera autorisé à se libérer de la dette en 35 mensualités de 100 euros, outre une 36ème mensualité, équivalent au solde de la dette.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [C] [H] [I] [B] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux en reprenant le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [C] [H] [I] [B] devra régler à [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, tant au titre du logement que de l’aire de stationnement, à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [C] [H] [I] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, tant du logement que de l’aire de stationnement, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à [Localité 8], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [C] [H] [I] [B], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [H] [I] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 8] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 29 mars 2022 et 16 décembre 2022 entre [Localité 8] et Monsieur [C] [H] [I] [B] concernant respectivement l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] et l’aire de stationnement située [Adresse 3] sont réunies à compter du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [I] [B] à payer à [Localité 8] la somme de 4927,50 euros au titre de la dette locative portant sur le logement et l’aire de stationnement, arrêtée au 18 novembre 2025, incluant le mois d’octobre 2025 outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [H] [I] [B] à se libérer de cette somme en 35 mensualités de 100 euros, outre une 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par [Localité 8] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [C] [H] [I] [B] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail portant sur le logement ainsi que le bail portant sur l’aire de stationnement seront résiliés à compter du 18 juin 2025 ;

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

Monsieur [C] [H] [I] [B] devra régler à [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, tant au titre du logement que de l’aire de stationnement, à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

faute par Monsieur [C] [H] [I] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, tant du logement que de l’aire de stationnement, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à [Localité 8], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [C] [H] [I] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [I] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE