TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

LOYER COMMERCIAL

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

N° RG 23/00002 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GO2D

MINUTE N° 25/

Dans l’affaire entre :

Monsieur [V], [T], [B] [U]

né le 06 Avril 1961 à [Localité 5] (74)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P], [O], [Z] [U]

né le 14 Juillet 1959 à [Localité 5] (74)

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Pascal BRAUD, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 4

DEMANDEURS

et

Madame [J], [L] [Y]

née le 15 Avril 1968 à [Localité 6] (71)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Kathy BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 53, M^e Sylvain NIORD, avocat au barreau de Saint-Etienne, vestiaire : 125

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 04 Février 2025

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes authentiques du 11 mars 1993 et du 26 mai 1994, deux baux commerciaux ont été conclus entre MM. [V] et [P] [U], bailleurs, et les consorts [F] et M. [K] [A], preneurs, portant sur des locaux commerciaux à usage de bar et salon de thé situés [Adresse 1] à [Localité 7], cadastrés AK [Cadastre 4].

Postérieurement, Mme [J] [Y] a repris l’exploitation de la totalité des deux fonds de commerce.

Ces baux ayant été renouvelés en un bail unique à compter du 1er juillet 2005, MM. [V] et [P] [U] ont fait délivrer le 13 décembre 2022 une offre de renouvellement en sollicitant un loyer annuel renouvelé de 144 000 euros hors taxe, congé étant donné pour le 30 juin 2023.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer renouvelé et après mémoire du 26 mai 2023 dûment notifié, MM. [V] et [P] [U] ont, par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, saisi le juge des loyers commerciaux.

Par décision du 5 décembre 2023, ce dernier a :

constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, à l’exception du montant des loyers,avant dire droit, ordonné une expertise sur le montant des loyers.

L’expert a déposé son rapport le 9 septembre 2024.

Aux termes de leur mémoire n°3 après expertise, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux de :

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme mensuelle de 12 000 euros hors taxe, soit un loyer annuel de 144 000 euros hors taxes et charges ;Dire et juger que les compléments de loyers dus par le preneur porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;Condamner Mme [J] [Y] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, MM. [V] et [P] [U] font valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Au regard des caractéristiques des locaux, des importants travaux réalisés dans l’immeuble, des facteurs locaux de commercialité dans un secteur en croissance démographique et économique et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, ils soutiennent qu’ils sont bien fondés à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à 144 000 euros hors taxes, à compter du 1er juillet 2023, montant fixé par l’expert judiciaire et correspondant à leur demande depuis le début de la procédure.

Ils ajoutent que le loyer ne peut être plafonné en l’espèce, puisqu’ayant pris effet le 1er juillet 2005, il a eu une durée supérieure à 12 ans.

Aux termes de son mémoire n°2 en réponse, Mme [J] [Y] demande au juge des loyers commerciaux de :

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 83 279 euros hors taxes et hors charges ;Débouter les bailleurs de toutes leurs demandes accessoires au titre de la capitalisation desintérêts,Partager les frais d’expertise entre le locataire et les bailleurs,Laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Mme [J] [Y] soutient principalement :

que le loyer proposé pour l’hôtel est entaché d’une erreur matérielle, le taux d’occupation sur le secteur n’étant pas intégré,que l’hôtel a une activité très faible, 13 fois inférieure à celle du restaurant et que la fermeture des thermes va diminuer encore la demande d’hébergement, que l’expert a surévalué la part de loyer de l’hôtel en omettant d’appliquer le taux d’occupation moyen sur le secteur, qui n’est que de 51 %,qu’en ce qui concerne le restaurant, l’expert a omis de faire une moyenne entre les références retenues et que le loyer du restaurant doit être fixé à 54 840 euros HT et non de 67 260 euros comme retenu par l’expert.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’expert a répondu aux arguments soulevés par Mme [Y] dans la partie “réponse aux dires” de l’expertise et il convient d’adopter son raisonnement, soumis à la discussion des parties.

Il apparaît cependant que l’expert a commis une erreur matérielle dans le montant du loyer de l’hôtel, puisque s’il retient un taux d’occupation de 51,6 % , communiqué par l’observatoire du tourisme de l’Ain, il oublie d’appliquer ce taux au moment de ses calculs.

Ainsi, la recette théorique annuelle HT nette de 476 807 euros doit être multipliée par 51,6 %, ce qui donne 246 032 euros.

En appliquant le taux de recette de 18 %, le loyer théorique avant abattement est de 44 286 euros, sur lequel il convient de pratiquer l’abattement retenu par l’expert de 9 000 euros, soit en loyer pour l’hôtel, la somme de 35 286 euros.

S’agissant du loyer retenu par l’expert pour le restaurant, Mme [Y] conteste qu’il ait retenu une fourchette haute, avec un prix de 380 euros au mètre carré.

Cependant, l’expert a bien répondu à cette contestation et il convient de retenir que les facteurs locaux de commercialité favorables, tels que l’emplacement, en coeur de ville, à côté de commerces haut de gamme et à proximité du marché et de plusieurs places de stationnement, justifient le prix retenu.

Il convient donc de fixer la valeur locative du restaurant à 67 260 euros hors taxes et hors charges, soit pour l’ensemble hôtel + restaurant, un loyer annuel de 102 546 euros hors taxes et hors charges.

Les demandes d’intérêts et de capitalisation formulées par les demandeurs sur le fondement des artciels 1154 et 1155 du code civil ancien, relèvent désormais des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Il convient d’y faire droit.

Les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions, il y a lieu de partager les dépens et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à un montant annuel hors taxes et hors charges de 102 546 euros,

Dit que les sommes dues à titre de complément de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Jacques BERNASCONI

M^e Kathy BOZONNET