TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e Jérémie GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à Mme [D] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07610 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZI3

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [X], domicilié : chez NEXITY [Localité 7] [Adresse 9], [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [X], domiciliée : chez NEXITY [Localité 7] [Adresse 9], [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P], [Y] [D]

née le 09 Septembre 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 30 septembre 2022 ayant pris effet le 7 octobre 2022, Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] ont, avec le concours de la SARL SEFIMMO, consenti à Madame [P] [Y] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 445,17 euros, outre 45 euros de provision sur charges et 17 euros au titre de la taxe sur ordures ménagères;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [P] [Y] [D] le 21 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 047,36 euros en principal ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 25 mars 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 5 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] ont fait assigner en référé Madame [P] [Y] [D] devant le juge des contentieux et de la protection, et demandent au juge des référés, en substance, de :

— constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [Y] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise ;

— condamner Madame [P] [Y] [D] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] la somme de 2 295,85 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer échu charges en sus (indexation annuelle incluse) jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

— condamner la requise à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A cette audience, Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] représentés par leur conseil ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 987,40 euros, hors frais de procédure, au 6 janvier 2025.

Madame [P] [Y] [D], a comparu en personne ; elle ne conteste pas la dette locative. Elle demande des délais de paiement sur 12 mois pour acquitter sa dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire en déclarant vivre seule percevoir 1780 euros de revenus par mois ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 30 janvier 2025;

Par ailleurs, Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] justifient par l’attestation de vente en état futur d’achèvement établie le 26 novembre 2008 par Me [E] [I], notaire à [Localité 6], être propriétaires du bien objet de la présente procédure ;

Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] sont en conséquence recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 2.11) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [Y] [D] le 21 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 047,36 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2024;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [Y] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [Y] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 525,56 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation soit indexée, et de condamner Madame [P] [Y] [D] à son paiement.

Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 987,40 euros hors frais de procédure, au 6 janvier 2025 ;

Madame [P] [Y] [D] ne conteste pas le montant de la dette ;

Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 6 janvier 2025 s’élève à la somme de 987,40 euros  ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 987,40 euros au 6 janvier 2025, Madame [P] [Y] [D] est condamnée à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] la somme de 987,40 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [Y] [D] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1780 euros de ressources mensuelles (salaire + prime activité), vivre seule et n’a pas avoir enfant à charge ;

En outre, le décompte actualisé versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, et du fait que Madame [P] [Y] [D] parait en capacité d’apurer la dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, il convient d’octroyer à Madame [P] [Y] [D] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [P] [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Madame [P] [Y] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 525,56 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux requérants;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [Y] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande de condamner Madame [P] [Y] [D] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] la somme de 200 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] recevables en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] [D] payer à Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X], la somme provisionnelle de 987,40 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [P] [Y] [D] à se libérer de ladite somme sur une durée de 12 mois, par 11 mensualités successives de 82,28 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 12ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

— à défaut pour M Madame [P] [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Madame [P] [Y] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 525,56 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux requérants;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] [D] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [U] [X] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] [D] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE