TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

MINUTE N° :

AMP/MB

N° RG 25/03868 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NLDZ

5BA Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

AFFAIRE :

S.C.I. KLH

C/

S.A.S.U. LA COUR DU BIEN ETRE

DEMANDERESSE

S.C.I. KLH,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELARL CARNO AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 47

DEFENDERESSE

S.A.S.U. LA COUR DU BIEN ETRE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

Non constituée

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 janvier 2026

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, juge placé délégué aux fonctions de juge civil au tribunal judiciaire de Rouen, par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Rouen du 5 décembre 2025, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2020, la SARL CNPJ a consenti à la S.A.S. LA COUR DU BIEN ÊTRE un bail commercial portant sur des locaux à usage industriel et commercial situés [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer annuel de 5940 euros, pour y exercer une activité de « kinésiologie, sophrologie, yoga, felkendrais, modelage, formation et coaching ».

Le 29 juillet 2021, la SCI KLH a fait l’acquisition de l’ensemble immobilier donné à bail, et s’est donc substituée à la société CNPJ en tant que bailleresse de la société LA COUR DU BIEN ÊTRE.

Le 24 juillet 2024, la SCI KLH a fait signifier à la société LA COUR DU BIEN ÊTRE un commandement de payer les loyers, pour une somme en principal de 4 381,90 euros.

Le 31 juillet 2025, la SCI KLH, a fait délivrer à la société LA COUR DU BIEN ÊTRE un commandement de payer la somme de 19 128 euros au titre des loyers impayés de mars 2024 à août 2025, outre les intérêts de 2 % et 10 % au titre de la clause pénale.

Par acte du 26 septembre 2025, la SCI KLH a fait assigner la société LA COUR DU BIEN ÊTRE devant le tribunal judiciaire de Rouen, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail du 6 septembre 2020,

— ordonner l’expulsion de la société LA COUR DU BIEN ÊTRE et de tous occupant de son chef, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société LA COUR DU BIEN ÊTRE à lui payer la somme de 20 224,99 euros au titre des loyers et charges impayés, intérêts et pénalités de retard, outre 1091,91 euros jusqu’au prononcé du jugement;

— condamner la société LA COUR DU BIEN ÊTRE au paiement d’une somme 200 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation, à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la société LA COUR DU BIEN ÊTRE à lui payer la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI KLH fait valoir que la société LA COUR DU BIEN ÊTRE a été défaillante dans le paiement des loyers à compter du mois de mars 2024, manquant ainsi à son obligation essentielle de locataire. Elle sollicite donc sa condamnation au paiement des arriérés de loyers, outre la somme de 1096,91 euros par mois du 1er octobre 2025 jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, se décomposant en 979,38 euros de loyer, 97.94 euros de pénalité et 19,59 euros d’intérêts de retard.

Elle sollicite également la condamnation de la défenderesse à lui payer une pénalité de 10% des sommes dues, soit 1 805,80 euros pour tenir compte des frais de procédure, ainsi qu’une pénalité de 2% par mois ou fraction de mois de retard, soit une somme de 361,16 euros.

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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

Assignée à l’étude, la société LA COUR DU BIEN ÊTRE n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 25 novembre 2025.

La date de dépôt du dossier a été fixée au 21 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1728 du même code, « le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1741 du même code dispose quant à lui que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, par acte du 31 juillet 2025, la SCI KLH a fait délivrer à la société LA COUR DU BIEN ÊTRE, un commandement de payer la somme de 19 128 euros au titre des loyers impayés de mars 2024 à août 2025, outre les intérêts de 2 % et 10 % au titre de la clause pénale.

La société LA COUR DU BIEN ÊTRE, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ne démontre, par conséquent, avoir soldé sa dette locative.

Ce manquement à ses obligations est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Il convient donc de prononcer la résiliation du contrat à la date de l’assignation, soit le 26 septembre 2025.

Compte tenu de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société LA COUR DU BIEN ÊTRE ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. Compte tenu de la possibilité de solliciter l’assistance de la force publique, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. Cette demande sera ainsi rejetée.

En vertu de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Aux termes de l’article R. 433-1 du même code, si des biens ont été laissé sur place ou déposés par le commissaire de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient inventaire de ces biens avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.

Selon l’article R. 433-2, « le délai prévu par l’article L.433-1 est de deux mois à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal d’expulsion ».

En application des articles R. 433-5 et R. 433-6, si les biens inventoriés ont une valeur marchande, il est procédé à leur vente forcée comme en matière de saisie-vente et les biens n’ayant aucune valeur marchande sont réputés être abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice.

Compte tenu de la résiliation du bail commercial et de l’expulsion de la société LA COUR DU BIEN ÊTRE ainsi que de tous occupants de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux, les meubles et objets mobiliers laissés par la société LA COUR DU BIEN ÊTRE dans les lieux seront transportés et séquestrés, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par celle-ci ou à défaut par le bailleur, et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à compter de la remise ou signification du procès-verbal d’expulsion, à l’expiration duquel il sera procédé à la vente aux enchères publiques des biens ayant une valeur marchande, ceux n’en ayant aucune étant réputés abandonnés, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civils d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Sur l’arriéré de loyers, charges et les pénalités

Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, le bail stipule un loyer annuel de 5940 euros, soit 495 euros par mois, outre 600 euros de charges par an, soit 50 euros par mois.

La société LA COUR DU BIEN ÊTRE, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée du paiement des loyers, n’a pas comparu et ne démontre, par conséquent, avoir soldé sa dette locative au titre des loyers entre le 1er mars 2024 et le 31 août 2025, comme indiqué dans le commandement de payer du 31 juillet 2025, soit la somme de 17 078 euros. Il convient par ailleurs, d’ajouter à cette somme le montant du loyer impayé entre le 1er et le 25 septembre, soit la veille de la résiliation du bail, pour un montant correspondant au prorata du loyer TTC de 979,38 euros, tel qu’indiqué au décompte annexé au commandement de payer du 31 juillet 2025, correspondant à cette période, à hauteur de 789,75 euros. Soit un montant total de 17 868,40 euros.

Par ailleurs, le bail du 6 septembre 2020 prévoit que le preneur « s’engage, en cas de non paiement du loyer, des charges ou des prestations et des divers frais de procédure et de ses suites éventuelles, par la présente clause pénale, que ledit preneur déclare accepter entièrement et définitivement, à régler au bailleur, en plus des loyers, charges et prestations et frais réclamés, d’une part une pénalité de dix pour cent sur les sommes dues pour tenir compte des frais de procédure, et d’autre part d’une pénalité de deux pour cent, y compris les honoraires d’huissier et d’avocat, par mois ou fraction de mois de retard, calculé sur les sommes dues chaque mois, y compris la pénalité. Ces clauses pénales sont applicables huit jours après une mise en demeure adressée par lettre simple recommandée avec demande d’avis de réception demandant l’application des présentes clauses pénales ».

Par acte du 31 juillet 2025, la SCI KLH a fait délivrer à la société LA COUR DU BIEN ÊTRE, un commandement de payer des loyers impayés, outre les intérêts de 2 %, pour un montant de 341,57 euros et une pénalité de 10 % pour un montant de 1707,86 euros, soit .

Faute d’avoir délivré une nouvelle mise en demeure conformément à la clause pénale précitée, seules ces sommes formulées dans le dernier commandement de payer du 31 juillet 2025 sont exigibles. La société LA COUR DU BIEN ÊTRE sera ainsi condamnée à les payer à la SCI KLH au titre de la clause pénale.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation. Il est constant qu’à la résiliation du bail, la libération des lieux loués ne peut résulter que de la remise effective des clés, à moins qu’il ne soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir.

Compte tenu de la résiliation du bail commercial prononcée par la présente décision, et acquise au 26 septembre 2025, la société LA COUR DU BIEN ÊTRE occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

La SCI KLH sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à 1 091,91 euros par mois jusqu’au prononcé du jugement, puis 200 euros par jour à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux.

Toutefois, ce montant est manifestement disproportionné au regard de l’importance du préjudice effectivement subi. En effet, la SCI KLH ne démontre ni même n’allègue l’existence d’aucun préjudice distinct de la perte de jouissance du fait de l’occupation des locaux sans droit ni titre, préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer.

L’indemnité d’occupation doit donc être fixée en fonction de la valeur locative. L’indemnité mensuelle d’occupation due par la société LA COUR DU BIEN ÊTRE sera donc égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des charges, accessoires et taxes, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 979,38, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société LA COUR DU BIEN ÊTRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de l’issue du litige, la société LA COUR DU BIEN ÊTRE sera également condamnée à payer à la SCI KLH la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

PRONONCE la résiliation, à la date du 26 septembre 2025, du contrat de bail commercial conclu entre la SCI KLH, d’une part, et la S.A.S. LA COUR DU BIEN ÊTRE, d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à LE HOULME (76770) ;

ORDONNE la libération immédiate des lieux ;

DIT qu’à défaut de libération des lieux par la S.A.S. LA COUR DU BIEN ÊTRE, il sera procédé à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs si nécessaire ;

AUTORISE la SCI KLH à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.S. LA COUR DU BIEN ÊTRE ;

CONDAMNE la société LA COUR DU BIEN ÊTRE à payer à la SCI KLH, la somme de 17 868,40 euros au titre des loyers dus jusqu’au 25 septembre 2025 ;

CONDAMNE société LA COUR DU BIEN ÊTRE à payer à la SCI KLH, la somme de 2049,43 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la société LA COUR DU BIEN ÊTRE à payer à la SCI KLH une indemnité d’occupation de 979,38 euros par mois, à compter du 26 septembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI KLH ;

CONDAMNE la société LA COUR DU BIEN ÊTRE aux dépens ;

CONDAMNE la société LA COUR DU BIEN ÊTRE à payer à Monsieur LA COUR DU BIEN ÊTRE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le président