REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00451 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G6BE

N° minute : 25/00082

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [T] [B]

née le 10 Juillet 1963 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 09 Janvier 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Madame [T] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

RAPPEL DES FAITS

La SA LOGIDIA a donné à bail à Mme [T] [B] un logement situé au [Adresse 2]" à [Localité 5] (01) par contrat du 31 juillet 2013, pour un loyer mensuel de 421,21 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 08 août 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [T] [B] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2024 aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [B], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner Mme [T] [B] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner Mme [T] [B] à lui payer la somme de 1.383,43 € au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 350 € pour résistance abusive et la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

A l’audience du 09 janvier 2025, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, a indiqué que la locataire a entièrement apuré sa dette locative. Toutefois, elle maintient ses demandes en résiliation et en expulsion en faisant valoir que la régularisation n’est pas intervenue dans les deux mois du commandement de payer.

Mme [T] [B] comparaît en personne, indique vouloir rester dans le logement et demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement rétroactifs pour bénéficier de la suspension de la clause résolutoire. En outre, elle a demandé au juge la modération des sommes réclamées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 07 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 31 juillet 2013 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 août 2024, pour la somme en principal de 1.899,57 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 13 et 28 août et 30 septembre 2024 étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 octobre 2024.

Cependant, Mme [T] [B] a finalement apuré intégralement sa dette locative le 27 décembre 2024 grâce à plusieurs règlements.

En principe, le paiement intégral de la dette avant le prononcé de la décision ne permet pas de faire échec au constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion de Mme [T] [B] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par la locataire placerait cette dernière dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et d’examiner si Mme [T] [B] aurait pu bénéficier de délais, constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

En l’occurrence, Mme [T] [B] apparaît en mesure de régler son loyer résiduel puisqu’elle perçoit 2.500 € de revenus pas mois et qu’elle n’a pas d’autres dettes. Elle explique ses impayés par le fait d’avoir été victime d’une escroquerie ce dont elle est désormais bien consciente.

La SA LOGIDIA sera donc déboutée de sa demande d’expulsion de Mme [T] [B] et de ses demandes annexes, notamment de paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive de la locataire n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [T] [B], partie perdante dans la mesure où la présente action a été rendue nécessaire du fait de l’impayé locatif, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Mme [T] [B] un délai rétroactif suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu’au 09 janvier 2025 ;

CONSTATE que ces délais ont été respectés et qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE la SA LOGIDIA de sa demande d’expulsion de Mme [T] [B] et de ses demandes de condamnation à payer une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SA LOGIDIA de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,