Tribunal Judiciaire de Créteil, Section des referes, 2 octobre 2025, n° 25/00705

TJ Créteil 2 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement était régulier et précis, permettant au locataire de connaître les sommes dues et de procéder au paiement.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien dans les lieux sans droit ni titre justifiait l'expulsion.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que le montant des arriérés locatifs était non contestable et a ordonné le paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération des lieux.
Autre
Application de la clause pénale
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur ce point, laissant la question à l'appréciation du juge du fond.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700, considérant que la S.A.R.L. AKSARAY devait supporter les frais de la procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, sect. des réf., 2 oct. 2025, n° 25/00705
Numéro(s) :	25/00705
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François BLANC
Parties :	S.A.R.L. AKSARAY

Texte intégral

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00705 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V6DH

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [J], [W] [K], [D], [X] [K] C/ S.A.R.L. AKSARAY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J], [W] [K] né le 26 Mai 1958 à PARIS 6ème (75), demeurant 3 rue du Rocher – 60350 PIERREFONDS

et Madame [D], [X] [K] née le 23 Octobre 1959 à PARIS 6ème (75), demeurant 132 rue de la Tombe Issoire – 75014 PARIS

représentés par M^e Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0308

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AKSARAY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n0 403 501 547, dont le siège social est sis 2 rue Guynemer – 94800 VILLEJUIF

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 04 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 juin 2009, Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. AKSARAY des locaux situés sis à VILLEJUIF (94800), 2 rue Guynemer, moyennant un loyer annuel de 10 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 17 janvier 2025 à la S.A.R.L. AKSARAY pour une somme de 9 798,98 € au titre de l’arriéré locatif au 14 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 22 avril 2025, Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] ont fait assigner la S.A.R.L. AKSARAY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. AKSARAY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.R.L. AKSARAY à payer à Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] la somme provisionnelle de 13 797,77 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 9 798,98 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la S.A.R.L. AKSARAY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, soit une somme de 1.196,53 € par mois, augmenté des charges et les taxes, et avec réévaluation annuelle en fonction de l’indice ILC, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la S.A.R.L. AKSARAY au paiement d’une somme de 1 379,77 € au titre de la clause pénale,

— condamner la S.A.R.L. AKSARAY au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. AKSARAY n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 798,98 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 février 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. AKSARAY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai,

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AKSARAY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X], l’obligation de la S.A.R.L. AKSARAY au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 2 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 797,77 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. AKSARAY, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9 798,98 € et à compter du 22 avril 2025 pour le solde.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. AKSARAY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. AKSARAY ne permet d’écarter la demande de Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 février 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. AKSARAY et de tout occupant de son chef des lieux situés sis à VILLEJUIF (94800), 2 rue Guynemer avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AKSARAY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. AKSARAY à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. AKSARAY à payer à Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] la somme de 13 797,77 € au titre du solde des loyers, charges,Auteur in 1205466093(révisable annuellement selon l’indice (ILC) stipulé au bail)

, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur 9 798,98 € euros et à compter du 22 avril 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.R.L. AKSARAY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.R.L. AKSARAY à payer à Monsieur [K] [J], [W] et Madame [K] [D], [X] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 octobre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS