RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 06 février 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00722 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RAAJ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 09 janvier 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DUPUY, avocat postulant de la SELARL DBA AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE et par Maître Vincent DUTTO, demeurant [Adresse 1], avocat plaidant au barreau de RENNES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. MANOCO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Michael AMADO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0448

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SNC [Adresse 7] a assigné en référé la SARL MANOCO, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les sociétés [Adresse 7] et MANOCO,

— Prononcer la résolution du bail,

— Condamner la société MANOCO à quitter les lieux dans le mois suivant l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— Dire qu’à défaut de s’exécuter, la société MANOCO sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant contractuel du loyer majoré de 20%,

— Condamner la société MANOCO par provision à verser à la société [Adresse 7] la somme de 78.820,22 euros au titre des loyers et charges impayés, somme à actualiser au jour de l’ordonnance à intervenir, ainsi que les frais occasionnés,

— Condamner la société MANOCO par provision à verser à la société [Adresse 7] les indemnités, pénalités et intérêts contractuels tels que décrits aux articles 14.2 et 15 du bail,

— Condamner la société MANOCO à verser à la société [Adresse 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juillet 2025 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 9 janvier 2026.

A l’audience du 9 janvier 2026, la SNC VILLA BAC, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance, déposé ses pièces et, se référant à ses conclusions écrites, a maintenu ses demandes, actualisé sa demande provisionnelle à la somme de 184.444,06 euros, porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 7.000 euros, répondu aux moyens adverses et sollicité le débouté des demandes de la SARL MANOCO.

Au soutien de ses prétentions, la SNC [Adresse 7] expose que, par acte du 27 octobre 2016, elle a donné à bail à la SARL MANOCO un local commercial à usage de restauration situé au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer minimum garantie de 125.000 euros par an et un loyer variable de 8% du chiffre d’affaires hors taxe du preneur. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et ses charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, le 30 avril 2025, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 78.820,22 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au second trimestre 2025. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer de la défenderesse, estimant que la procédure engagée au fond à la suite de l’opposition au commandement de payer formulée par la SARL MANOCO ne porte que sur le montant du loyer et non sur la régularité du commandement de payer, dans un contexte où le juge des loyers commerciaux n’a pas été saisi et ne peut, en toutes hypothèses, que se prononcer sur le montant du loyer à venir.

Elle ajoute que le preneur est de mauvaise foi, qu’il a décidé de suspendre unilatéralement, en toute illégalité, le paiement du loyer, alors qu’il a engagé par ailleurs des pourparlers pour vendre son fonds de commerce à un tiers et ainsi céder son droit au bail. Elle estime, dès lors, que les moyens soulevés en défense sont non fondés.

En défense, la SARL MANOCO, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Débouter la SNC [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et juger la Société MANOCO recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit :

— In limine litis, ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir de la Juridiction d'[Localité 5] sur le fond qui a été saisie en premier lieu et qui doit se prononcer sur l’opposition au commandement ;

— A titre subsidiaire, ordonner une mesure de médiation judiciaire avant tout débat ;

— Relever l’existence d’une contestation sérieuse sur la compétence en l’état du juge des référés et constater que le bailleur a fait délivrer, de mauvaise foi, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail liant les parties ;

— Pour le cas où le juge des référés estime devoir se saisir du présent litige, il est demandé au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer du 30 avril 2025 ;

— Suspendre les loyers jusqu’au 1er avril 2026 et d’accorder des délais pour apurer la dette à hauteur de 24 mois pour apurer son solde locatif sachant qu’en cas de cession, le solde sera réglé intégralement par le séquestre ;

— En tout état de cause, accorder à la Société MANOCO des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer son solde locatif ;

— De même, autoriser exceptionnellement pendant 24 mois la société MANOCO à régler mensuellement son loyer courant (à compter du 20 de chaque mois) et non plus d’avance par trimestre comme le prévoit le bail ;

— Dans tous les cas, condamner la Société [Adresse 7] à verser à la Société MANOCO la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, depuis plusieurs mois, elle voit son chiffre d’affaires stagner, alors que son loyer augmente et se trouve très supérieur à la valeur locative du bien qu’elle occupe. Elle précise qu’elle a souhaité engager des négociations avec son bailleur sur le montant du loyer, et notamment recourir à une médiation sur le sujet, en vain. Elle signale que le bailleur a procédé à deux saisies conservatoires sur ses comptes qui se sont révélées fructueuses, de sorte que sa dette est bien moindre que la provision demandée, et qu’elle est en outre sécurisée par l’inscription d’un nantissement. Elle estime que l’attitude du bailleur est brutale à son encontre et que celui-ci accumule les manœuvres procédurales qui grèvent ses capacités financières, notamment par le biais des saisies déjà évoquées.

Elle rappelle que le juge du fond a été saisi d’une opposition au commandement de payer dont la demanderesse se prévaut, de sorte que le juge des référés doit sursoir à statuer dans l’attente de sa décision. Elle ajoute que le bailleur est de mauvaise, foi puisqu’il sait pertinemment que le loyer est excessif tout en refusant d’en discuter, et qu’il a engagé une procédure au fond, deux saisies conservatoires et la présente procédure qui font échec à toute évolution favorable et tout paiement des loyers faute de liquidités disponibles. Elle évoque, enfin, son projet de vente de son fonds de commerce, dont la promesse a été signée récemment et qui permettra d’apurer totalement la dette, le nouveau preneur envisageant par ailleurs de faire une offre pour l’achat des murs.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 6 février 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du même code précise que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Il est en outre précisé que, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Au cas présent, la SARL MANOCO a assigné, par acte en date du 27 mai 2025, la SNC [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire d’Évry en opposition à commandement de payer, instance qui sera appelée à l’audience d’orientation du 2 avril 2026. Aucun juge de la mise en état n’est désigné à ce stade, de sorte que le juge des référés reste compétent pour statuer.

Il est à ce titre relevé que l’instance engagée au fond n’a pas pour objet de voir annuler le commandement de payer, dont la régularité n’est pas contestée, mais de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’obtenir des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’absence de contestation devant le juge du fond concernant l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de sursoir à statuer sur l’ensemble des demandes formulées dans le cadre de la présente instance, chaque demande pouvant en outre être examinée par le juge des référés à l’aulne de l’existence, le cas échéant, d’une contestation sérieuse telle que soulevée au fond.

Sur la demande subsidiaire de médiation

Conformément aux articles 1534 et suivants du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur ou ordonne rune médiation. Ce pouvoir appartient également au juge des référés, en cours d’instance.

En l’espèce, à l’audience du 9 janvier 2026, le juge a constaté que la demanderesse n’était pas d’accord pour engager une médiation.

Dès lors, la demande subsidiaire de la SARL MANOCO sera rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 14.1 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SNC [Adresse 7] a fait délivrer, le 30 avril 2025, à la SARL MANOCO un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 78.820,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2025 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SNC [Adresse 7] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 mai 2025.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais

La SARL MANOCO sollicite des délais de paiement de 24 mois et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle la SNC [Adresse 7] s’oppose faisant valoir la mauvaise foi du preneur qui a suspendu unilatéralement les paiements.

Au cas présent, il apparaît que la SNC VILLA BAC a procédé à une saisie conservatoire en date du 30 décembre 2025, fructueuse à hauteur de 44.781,73 euros. Les bilans financiers de la société MANOCO pour les années 2023 et 2024 montrent des chiffres d’affaires nets de 1.256.957 et 1.228.111 euros.

Ainsi, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

En revanche, la demande visant à voir suspendre les loyers jusqu’au 1er avril 2026 pour tenir compte de la réitération de la vente du fonds de commerce programmée en mars 2026 n’apparait nullement justifiée, de sorte qu’elle sera rejetée.

Enfin, la demande reconventionnelle visant à voir régler mensuellement le loyer courant, lequel est contractuellement fixé trimestriellement à terme à échoir, il apparait que la SNC [Adresse 7] avait accordé cette modalité de paiement dans le courant de l’année 2024, en vain.

Dès lors, en l’absence d’élément en faveur de cette organisation, dans un contexte où un paiement mensuel est d’ores et déjà accordé pour l’apurement de la dette, et la SARL MANOCO n’ayant procédé à aucun paiement volontaire et son gérant ayant signifié par courrier ne date du 13 février 2025 sa décision unilatérale de suspension du versement des loyers, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui se heurte à des contestations sérieuses.

Sur les effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SARL MANOCO de quitter les lieux n’étant pas contestable dans l’hypothèse où elle ne règlerait pas les mensualités de retard en sus du loyer courant, il convient d’accueillir la demande de départ sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant le premier règlement non effectué.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SNC [Adresse 7] sollicite la condamnation de la SARL MANOCO à lui payer la somme de 184.4406 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 2 décembre 2025 inclus.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SNC [Adresse 7], l’obligation de la SARL MANOCO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 184.444,06 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL MANOCO, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 78.820,22 euros et à compter de la présente décision pour le solde.

Pour la période postérieure à la date à laquelle le décompte est arrêté, elle correspond, dans le délai de suspension de la clause résolutoire, a des loyers et charges. En cas de non-paiement entrainant de facto la résiliation du bail au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues correspondront à une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, en cas de non-paiement des échéances accordées au titre de la suspension de la clause résolutoire, le maintien dans les lieux de la SARL MANOCO causant un préjudice à la SNC [Adresse 7], ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL MANOCO au paiement de ladite indemnité en cas de non-respect de l’échéancier de paiement accordé par la présente décision.

La majoration de l’indemnité d’occupation demandée s’interprète, en revanche, comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les pénalités contractuelles

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible, en tant que telle, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens

La SARL MANOCO, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

Dès lors, en application de l’article 700 du code de procédure civile la SARL MANOCO sera également condamnée à payer à la SNC [Adresse 7] une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

REJETTE la demande de médiation ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 mai 2025 ;

CONDAMNE la SARL MANOCO à payer à la SNC [Adresse 7] la somme provisionnelle de 184.444,06 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer sur 78.820,22 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur la clause pénale du bail ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL MANOCO se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 23 mensualités de 7.700 euros et d’une 24ème mensualité pour le solde (7.344.06 euros), à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— La clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— À défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois suivant le premier défaut de paiement, la SARL MANOCO devra quitter les lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard, sans qu’il y ait lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— La SARL MANOCO devra payer mensuellement à la SNC [Adresse 7], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, sans qu’il y ait lieu à majorer ladite indemnité ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension du paiement du loyer et de mensualisation de celui-ci ;

CONDAMNE la SARL MANOCO à payer à la SNC [Adresse 7] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MANOCO aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer.

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 06 février 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,