JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/01920 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GMYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 08 Septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [S]

né le 23 Août 1971 à [Localité 8] (ALBANIE),

Madame [M] [B] épouse [S]

née le 05 Février 1976 à [Localité 10] (ALBANIE),

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Luc ROBERT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 28

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cédric GREFFET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 502

Compagnie d’assurance MACIF

Société d’assurances Mutuelles à cotisations variables,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : M^me MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et réputé contradictoire

Faits et procédure

Par acte authentique dressé par devant Maître [V] du 22 décembre 2020, les époux [S] ont acquis un appartement de type 2 et une cave (lots n°2 et12) dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (Ain), placé sous le régime de la copropriété, étant précisé que la copropriété était géré par un syndic bénévole, Monsieur [R].

Les époux [S] ont entrepris des travaux dans leur appartement en vue de le donner en location et à cette occasion ont indiqué avoir constaté de graves désordres ( notamment une accumulation d’excréments sous le parquet )

Une déclaration de sinistre a été effectuée le 19 janvier 2021 auprès de la compagnie MACIF assureur de la copropriété.

Par délibération de l’Assemblée Générale du 29 janvier 2021, les copropriétaires ont désigné la société IMMO de France Ain en qualité de nouveau syndic de l’immeuble.

Plusieurs mois après le sinistre, l’assureur MACIF, assureur du syndicat de copropriété, a mandaté un expert, Monsieur [W] [I], qui a organisé une réunion sur site le 26 avril 2021.

Il a été diagnostiqué l’existence d’une fuite très importante sur la colonne des eaux usées de l’immeuble au niveau de l’appartement des époux [S] , ressortant des parties communes de l’immeuble.

Les travaux nécessaires pour reprendre lesdits désordres selon l’expert consistaient notamment en :

— réparation de la fuite dans la colonne des eaux usées

— pompage des eaux usées et excréments dans l’appartement et assèchement

— réfection et remplacement du plancher

— réfection des peintures murales endommagées

Les travaux étaient en définitive réalisés au cours du 3ème trimestre 2022.

Aux motifs qu’étaient restés à leur charge les travaux de pompage et nettoyage, de réfection du parquet et des murs, pour un montant total de 4 917,66 €, qu’ils avaient subi un préjudice de jouissance dont ils devaient être indemnisés, et qu’ils n’avaient perçu aucune indemnisation de la part de la MACIF, assureur de la copropriété, les époux [S] ont , par exploit du 15 juin 2023, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Bourg en Bresse devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’être indemnisés de leurs différents préjudices .

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 23 01920 .

Par exploit du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la MACIF , assureur de la copropriété, aux fins de la voir condamnée à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 24 03131.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance de jonction du juge de la mise en état du 28 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 24 octobre 2024, les époux [S] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 14 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic la société IMMO de France à leur payer la somme de 5270,66€ au titre des travaux réparatoires,

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 12600€ au titre du préjudice de jouissance,

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 800€ au titre du préjudice de perte de temps et démarches,

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 357,20€ au titre des frais de constat d’huissier,

Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi qu’aux honoraires éventuellement facturés par le syndic pour le suivi de ce contentieux,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes et prétentions contraires ou non conformes,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens .

Selon conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Bourg en Bresse , représenté par son syndic, la société IMMO de France, demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter les époux [S] de leur demande portant sur la somme de 5270,66

euros au titre de travaux de réparations, de leur demande portant sur la somme 800 euros au

titre de préjudice de perte de temps et de démarches, de leur demande portant sur la somme de 357, 20 euros au titre du constat d’huissier, de leur demande portant sur la somme 12 600 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire ramener cette demande à de plus justes proportions,

Débouter les époux [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Juger que les époux [S] ne pourront être dispensés de participer aux frais au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Juger qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,

Condamner solidairement les époux [S] à régler une indemnité de 2300 euros

au titre des frais irrépétibles au profit du syndicat des copropriétaires et les condamner aux entiers dépens au profit de la Selas Lega Cité, Maître Greffet, Avocat;

A titre subsidiaire et reconventionnel,

Vu les dispositions de l’article 1103 et 1104 du code civil, des articles 66, 325 et suivants et 331 et 334 du code de procédure civile, si les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires étaient accueillies :

Condamner la MACIF à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des époux [S], tant en principal et intérêts, ce qui comprend notamment le versement de l’indemnité de 4348, 16 euros au titre du coût des travaux de reprise de l’appartement de époux [S];

Condamner la MACIF à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;

Condamner la MACIF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la MACIF aux entiers frais et dépens de la présente instance et autoriser la Selas [Adresse 11] à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

La MACIF n’a pas constitué avocat.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

I: Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les époux [S] font valoir que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaire ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des différents éléments produits aux débats que les désordres qui se sont produits dans l’appartement des époux [S] ont bien pour origine les parties communes de l’immeuble, et plus précisément une fuite de la colonne [Localité 9] (eaux usées) partie commune.

Ainsi,le rapport de recherche de fuite (Phénix, 17 mai 2021 ) relève :

— que l’appartement des époux [S] présente de nombreuses traces d’humidité (murs de la chambre, de la cuisine, du salon, de la salle de bains, de la buanderie)

— qu’il y a une quantité d’eau importante sous le parquet de la cuisine (3/4 cm) qui s’étale dans tout l’appartement jusqu’au couloir du hall d’entrée de l’immeuble, le liquide provenant de la colonne des Eaux Usées ([Localité 9]) de l’immeuble .

L’expertise diligentée par la MACIF (8 avril 2022) retient quant à elle l’existence d’une fuite très importante au niveau de la colonne [Localité 9] de l’immeuble , ayant généré des remontées par capillarité au niveau de certains murs de l’appartement et des dommages au niveau du parquet massif de la cuisine.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est tenu d’indemniser les époux [S] des préjudices qu’ils ont subis du fait des désordres de leur appartement ayant pour origine les parties communes .

II : Sur l’indemnisation des préjudices des époux [S]

1) Sur la réparation des désordres causés par le sinistre

Outre le rapport de recherche de fuite et le rapport d’expertise de la MACIF, les photographies et constat d’huissier (8 avril 2022) versés aux débats confirment l’importance des désordres causés par la fuite de la colonne [Localité 9] dans l’appartement des époux [S] .

Les époux [S], sur la base de factures établies par l’entreprise [E], sollicitent les sommes de :

-352 € TTC pour le pompage des eaux usées dans la cuisine, nettoyage et évacuation

-4 917,66 € TTC pour la réfection du parquet (dépose, chape béton et carrelage) et la réfection des murs détériorés,

soit un total de 5 270,66 € TTC

Force est de constater que ces travaux correspondent à ceux qui ont été jugés commes nécessaires dans le rapport d’expertise de la MACIF.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à contester ces factures et évaluations aux motifs qu’elles émanent de l’entreprise appartenant à Monsieur [S] alors que les montants sollicités, émanent non de devis mais de factures régulières, sont similaires à ceux retenus par l’expert Macif dans son rapport et qu’ils apparaissent tout à fait raisonnables au regard de la nature des travaux à entreprendre.

Il n’est pas plus fondé à contester la réalité des travaux, dont la réalité, outre les factures, est attestée par la photographie de l’appartement rénové, versé aux débats (pièce 16 demandeurs).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [S] la somme de 5 270,66 € TTC au titre de la réparation des conséquences matérielles du sinistre.

2) Sur le préjudice de jouissance

Les époux [S] sollicitent la somme de 12 600 € au titre de leur préjudice de jouissance, aux motifs qu’ils ont été privé de la jouissance de leur appartement pendant 21 mois, soit depuis la date du sinistre, en janvier 2021, jusqu’en septembre 2022, date de la réalisation effective des travaux , sur la base d’un loyer mensuel de 600 € .

Le syndicat des copropriétaires conteste en premier lieu le montant du loyer retenu par les époux [S] , le jugeant excessif .

Les époux [S] justifient que l’appartement est désormais loué pour une somme de 600 € mais il s’agit d’un montant comprenant les charges (80 €), le loyer s’élevant en réalité à 520 € , montant qu’il convient de retenir .

Le syndicat des copropriétaires oppose en second lieu que le retard dans les travaux et la réparation est en partie imputable aux époux [S] , qui n’ont pas payé les charges.

Pour autant, les pièces produites établissent que le nouveau syndic a envoyé les courriers qui étaient destinés aux époux [S] (convocation AG, appels de charges) non à leur adresse personnelle mais à l’adresse du bien qui ne constituait pas leur domicile , alors que l’adresse des époux [S] avaient été communiquée dès le mois de mars 2021, les charges ayant été payées dès que cette erreur a été corrigée .

En outre, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à imputer en partie le retard dans l’exécution des travaux à la nécessité d’avoir l’autorisation de la régie des eaux pour l’intervention sur la voirie alors que le sinistre s’est produit en décembre 2020/janvier 2021, que l’expertise MACIF a eu lieu en avril 2021 et que le traitement des désordres n’a réellement commencé qu’au mois de mai 2022.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement opposer que les époux [S] ont été déjà indemnisés par leur propre assureur, le courrier de celui ci (compagnie AXA ) établissant qur le sinistre n’a pas été pris en charge par l’assureur .

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [S] la somme de 10 920 € (520 € X 21 mois ) au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance .

3) Sur l’indemnisation au titre de la perte de temps et des frais de constat d’huissier.

Les époux [S] sollicitent la somme de 800 € pour indemnisation du préjudice engendré par les différentes démarches qu’ils ont dû diligenter et la perte de temps qui en est résultée et celle de 357,20 € au titre des frais de constat d’huissier .

Ces demandes, qui relèvent des frais irrépétibles, seront rejetées .

III : Sur la dispense des frais de procédures en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, voit sa prétention déclarées fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépenses commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires .

Cette disposition valant également pour les honoraires du syndic au titre du suivi du contentieux , il convient de dispenser les époux [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et aux honoraires du syndic au titre du suivi du contentieux

IV: Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre la MACIF.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la MACIF soit condamnée à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, aux motifs que l’assureur ne rapporte pas la preuve du réglement qu’il prétend lui avoir fait au titre des indemnités dûes aux époux [S] .

Il ressort en substance des différents courriels intervenus entre la MACIF, le syndicat des copropriétaires et même les époux [S], qu’après expertise, la MACIF a validé l’indemnisation des dommages matériels subis par les époux [S] en raison du sinistre imputable à la copropriété , pour un montant à hauteur des évaluations retenus dans le cadre de son expertise, étant observé que les différentes rubriques d’indemnisation qui y figure sont difficilement identifiables .

Pour autant, elle n’ a jamais été en mesure de justifier du montant du chèque émis à ce titre, ni de la personne à laquelle elle a adressé ce chèque , étant observé que le syndicat des copropriétaires justifie qu’aucune indemnité ne figure dans les comptes de la copropriété .

Elle n’a par ailleurs pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure, et se maintient dans une position de taisante .

Dès lors que l’indemnisation n’est pas contestée par la MACIF dans son principe, tout au moins au titre des dommages matériels (pompage, assèchement, réfection du plancher et des murs), qu’en dépit des différentes demandes, elle n’a jamais justifié avoir décaissé l’indemnité dûe ni de son montant, étant rappelé que cette preuve lui incombe, il convient de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 5 270,66 € , correspondant au montant des travaux de reprise de l’appartement des époux [S] .

En revanche, elle ne saurait être condamnée à garantie au titre du préjudice de jouissance dès lors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ce préjudice était couvert par le contrat d’assurance pas plus qu’à garantir le syndicat des copropriétaires au titre des condamnations aux dépens et des frais irrépétibles prononcées à son encontre, dès lors que le syndicat des copropriétaires est principalement à l’origine du contentieux né à l’occasion du sinistre affectant l’appartement des époux [S] .

V: Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, est condamné aux dépens.

Il est également condamné à payer aux époux [S] la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles, justifiée en équité.

L’action en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la MACIF prospérant en partie, la MACIF doit également être considérée comme partie perdante et sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler enfin que l’exécution provisoire est de droit .

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire par mise à disposition au greffe :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à payer à Monsieur et Madame [N] [S] la somme de 5 270,66 € au titre des travaux de réfection de leur appartement;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à payer à Monsieur et Madame [N] [S] la somme de 10 920 € au titre de leur préjudice de jouissance;

Rejette le surplus des demandes de Monsieur et Madame [N] [S];

Condamne la MACIF à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] de la condamnation à hauteur de 5 270,66 € mise à sa charge au titre des travaux de réfection de l’appartement de Monsieur et Madame [N] [S] ;

Dispense Monsieur et Madame [N] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, y compris les honoraires du syndic au titre du suivi du contentieux, en application de l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à payer à Monsieur et Madame [N] [S] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la MACIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit .

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Cédric GREFFET

M^e Luc ROBERT