TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M^e TROLLIET-MALINCONI

Le 05 septembre 2025

à M^e Emilie GOGUILLOT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07057 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WD2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [R]

né le 16 Juin 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [R]

née le 04 Décembre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [A] [D] [G] [Y]

née le 04 Août 1986 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 mai 2019, M. [B] [R] et Mme [S] [R] ont donné à bail à Mme [A] [Y] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4] gauche, dans le deuxième arrondissement de [Localité 7], pour un loyer de 570 euros et une provision sur charges de 45 euros.

M. [I] [Z] et Mme [O] [J] se sont portés caution de Mme [A] [Y].

Le 5 septembre 2024, des loyers étant demeurés impayés, M. [B] [R] et Mme [S] [R] ont fait signifier à Mme [A] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 1.898,82 euros visant la clause résolutoire, dénoncé à M. [I] [Z] et Mme [O] [J] le 11 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, M. [B] [R] et Mme [S] [R] ont fait assigner en référé Mme [A] [Y], M. [I] [P] [T] et Mme [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 7 g, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de Mme [A] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard (…),la condamnation solidaire de Mme [A] [Y], M. [I] [Z] et Mme [O] [J] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.884,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, la condamnation solidaire de Mme [A] [Y], M. [I] [P] [T] et Mme [O] [J] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 janvier 2025.

Elle a été plaidée à l’audience du 12 juin 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Cités à personne, M. [I] [P] [T] et Mme [O] [J] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions récapitulatives n° 1, M. [B] [R] et Mme [S] [R], au visa des articles 7, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 700 du code de procédure civile :

— concluent au débouté des demandes de Mme [A] [Y],

— demandent de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [Y] et de tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique,

— sollicitent la condamnation solidaire de Mme [A] [Y], M. [I] [P] [T] et Mme [O] [J] à leur payer la somme de 5.359,99 euros au titre des loyers impayés,

— la condamnation de Mme [A] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 695 euros à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération de l’appartement et d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur l’exception d’inexécution invoquée en défense, ils opposent la réfection des lieux à neuf un an avant l’entrée de Mme [A] [Y] dans les lieux. Ils lui reprochent un défaut d’entretien des lieux, s’agissant notamment de l’interruption de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), source d’humidité. Ils opposent qu’en tout état de cause, s’agissant de l’intervention d’un inspecteur de salubrité, que le logement n’est pas inhabitable. Ils soutiennent que Mme [A] [Y] leur empêche l’accès aux lieux.

Sur le commandement de payer, ils avancent qu’il comporte un décompte clair des sommes dues.

Conformément à ses conclusions en réponse n° 2, Mme [A] [Y] :

— conclut au rejet des demandes de M. [B] [R] et Mme [S] [R],

— à titre subsidiaire, sollicite la fixation du montant de l’arriéré locatif à la somme de 2.276,82 euros au 16 avril 2025 et les plus larges délais de paiement,

— à titre reconventionnel, demande de condamner M. [B] [R] et Mme [S] [R] à :

*réparer la fuite du robinet d’eau dans la cuisine et celle de la canalisation d’alimentation encastrée sous la baignoire et à remédier aux désordres liés à la moisissure et à l’humidité, outre la réalisation des travaux de remise en état et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

*lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— en tout état de cause, demande la condamnation de M. [B] [R] et Mme [S] [R] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, à son conseil, ainsi qu’aux dépens.

Elle oppose des contestations sérieuses. En premier lieu, elle conteste la régularité du commandement de payer en l’absence de prise en compte de l’aide au logement. Elle conteste des régularisations de charges. En second lieu, elle fait valoir des désordres au titre d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer. Elle fait notamment état de l’affaissement du sol de la cuisine. Elle soutient que le logement est indécent et insalubre. Elle indique que son assureur met les travaux de remise en état à la charge des propriétaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [I] [P] [T] et Mme [O] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

L’article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…).

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Il est de principe que le locataire est bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer uniquement dans l’hypothèse où le logement est inhabitable.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant un appartement d’une surface habitable de 35 m2 situé au sein d’un immeuble construit avant l’année 1949 et soumis au statut de la copropriété. Le contrat mentionne que l’appartement est « entièrement refait à neuf », se reportant à l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la réfection de l’appartement.

Mme [A] [Y] verse au débat des courriels adressés aux bailleurs entre les 16 octobre 2021 et 30 novembre 2023 aux termes desquels elle leur signale des désordres (infestation de cafards, problèmes d’électricité, fuite d’un robinet, des fuites d’eau dans la cuisine). Elle communique un courrier adressé par son assureur et daté du 6 juin 2023 l’avisant que la réparation de la fuite sur canalisation sous la baignoire, non accessible, relève de son bailleur. Elle justifie d’un signalement fait sur la plateforme de signalement de l’habitat indigne, Histologe, le 31 janvier 2025.

M. [B] [R] et Mme [S] [R] produisent la fiche établie par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône le 7 mai 2025 suite à ce signalement, un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants étant retenu, le logement n’étant en revanche pas qualifié d’impropre à son habitation.

Le commandement de payer délivré le 5 septembre 2024 aux fins de paiement de la somme en principal de 1.898,82 euros comprend un avis d’échéance du mois d’août 2024 sans ventilation des loyers et des charges dus au titre du solde antérieur de 1.203,82 euros. Il résulte du décompte versé au débat en pièce n° 13 qu’il s’agit de la régularisation de charges au titre de l’exercice 2021/2022.

Il en résulte des contestations sérieuses tant sur le commandement de payer que sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Il en est de même s’agissant des demandes de Mme [A] [Y], en ce que notamment, la fiche d’indécence indique un débranchement de la ventilation, fonctionnelle, et un encrassement de la gaine d’aération des toilettes.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [R] et Mme [S] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes, tant principales que reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [S] [R] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente