REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00165 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GW5K

N° minute : 25/00002

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [A]

né le 21 Octobre 1955 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne DESORMEAUX avocat au barreau de Mâcon

et

DEFENDEURS

Monsieur [D] [C]

né le 20 Avril 1953 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Camille FRAIGNEUX avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2024-1644 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [K] [F] [G]

née le 17 Avril 1952 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à :

Monsieur [L] [A]

Monsieur [D] [C]

Madame [K] [F] [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à :

Monsieur [L] [A]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2020, M. [L] [A] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [C] et à Mme [K] [G] portant sur un immeuble à usage d’habitation au 2ème étage sis [Adresse 2] (76) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros.

Par acte délivré par commissaire de justice le 02 novembre 2023, M. [L] [A] a fait commandement à M. [D] [C] et à Mme [K] [G] d’avoir à payer la somme en principal de 2.817,81 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par actes délivrés par commissaire de justice du 16 et 18 avril 2024, dénoncés le 18 avril 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, M. [L] [A] a fait assigner M. [D] [C] et Mme [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 3.342,80 euros au titre des loyers échus au 29 mars 2024, avec intérêts à compter de l’assignation et au paiement des intérêts de droit sur la somme de 2.966,95 euros à compter du commandement de payer du 2 novembre 2023, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé et augmenté de 10%, outre les charges et taxes, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les clés du logement ont été restituées le 12 juin 2024.

Le dossier a été appelé à une première audience le 20 juin 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [L] [A], représentée par son conseil, a demandé au tribunal de débouter M. [C] de toutes ses demandes et de condamner solidairement M. [D] [C] et Mme [K] [G] :

— au paiement des arriérés locatifs s’élevant au 1er juin 2024 à la somme de 4.800,71 euros, avec intérêts à compter de l’assignation et à compter du commandement de payer du 2 novembre 2023 sur la somme de 2.966,95 euros, dont à déduire le montant du dépôt de garantie (450 euros),

— au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

S’agissant de la demande formulée à l’encontre de Mme [G], M. [L] [A] expose qu’aucun élément ne permet de la désolidariser des dettes locatives.

Pour s’opposer aux demandes formulées par la partie adverse, M. [L] [A] affirme qu’aucun document (en dehors de la déclaration de sinistre de 2023) n’est produit pour justifier des prétendus préjudices subis par M. [C]. Il entend rappeler que l’expertise diligentée par l’assureur du locataire avait conclu que ce dernier était responsable de l’humidité et avait refusé pour cette raison de l’indemniser.

En défense, M. [D] [C], représenté par son conseil, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a demandé au tribunal de :

— dire qu’il sera seul tenu au paiement de la dette locative,

— condamner M. [L] [A] à lui payer :

—  7.512 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

—  1.995 euros en indemnisation de son préjudice matériel,

—  5.000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

— ordonner la compensation des condamnations mises à la charge de M. [L] [A] avec le montant des loyers impayés qu’il doit lui-même,

— débouter M. [L] [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles et statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour s’opposer au caractère solidaire de la condamnation au titre des loyers impayés, M. [C] indique que Mme [G] n’a en pratique résidé qu’une durée extrêmement brève dans le logement.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, M. [C] reproche à son bailleur d’avoir fait preuve d’inertie et d’avoir manqué à ses obligations d’entretien fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui lui a fait subir un préjudice de jouissance. Il expose avoir subi en juin 2022 un important dégât des eaux faisant suite à la chute du chapeau de la cheminée, lequel a induit d’importantes infiltrations et à terme dégradations de ses biens. Il affirme que les réparations n’ont eu lieu qu’en juillet 2023. Il a ensuite subi la chute de l’antenne télévision (de par une tempête), qui n’a été remplacée par le bailleur qu’au bout de six mois, et la dégradation de sa boite aux lettres, qui n’a pas été réparée par le bailleur avant son départ des lieux. S’agissant du préjudice moral allégué, il expose avoir été contraint de multiplier les démarches auprès de son bailleur et de son assureur, qu’il s’est replié sur lui-même du fait de l’humilitation ressentie face à ses conditions de vie.

Assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), Mme [K] [G] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Mme [G] ayant été régulièrement convoquée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 décembre 2020 et un décompte faisant état à la date du 12 juin 2024 d’une dette de 4.800,71 euros, loyer du mois de juin inclus.

Cette somme n’est pas contestée par M. [D] [C], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire postérieur au 27 décembre 2023.

Il y a en revanche lieu effectivement de déduire de cette somme le dépôt de garantie qui avait été versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux, soit la somme de 450 euros.

En outre, le bail contient bien à l’article VIII une clause de solidarité des deux locataires. Aucune raison ne permet de dispenser Mme [K] [G] de ses obligations, étant précisé qu’elle n’a jamais averti le bailleur de son départ des lieux.

Il y a donc lieu de condamner M. [D] [C] et Mme [K] [G] à payer à M. [L] [A] la somme de 4.350,71 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 juin 2024.

Les intérêts seront dûs à compter du commandement de payer du 2 novembre 2023 sur la somme de 2.817,81 euros (loyers impayés à cette date, frais d’acte exclus), à compter de l’assignation du 18 avril 2024 sur la somme de 524,99 euros (3.342,80- 2.817,81) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; (…) le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant du principal grief allégué par le défendeur, les photographies produites par M. [C], non datées, permettent tout juste de confirmer l’existence d’infiltrations et de soucis d’humidité dans le logement. Ces difficultés sont aussi mentionnées dans le constat amiable « dégâts des eaux » formalisée en (mars ?) 2023 par le bailleur et le locataire.

Toutefois, aucune pièce ne vient confirmer que ces difficultés proviendrait de la cheminée et qu’elles seraient donc de la responsabilité du bailleur. A l’inverse, il ressort du courrier de Mme [B] [X], conciliateur de justice, en date du 7 septembre 2023, qu’une expertise amiable réalisée le 10 mai 2023 aurait conclut à une utilisation inadaptée du logement par le locataire M. [C] (« verrouillage des menuiseries, défaut d’aération, peu ou pas de chauffage utilisé »). Cela explique aussi le refus d’indemnisation par l’assureur GAN, formalisé par courrier du 15 mai 2023.

M. [C] s’est bien gardé de transmettre à la présente juridiction cette expertise.

S’agissant de l’antenne télévision, de la télévision en elle-même ou encore de la boîte aux lettres, là encore aucune pièce n’est produite permettant d’établir que d’une part ces dégâts relevaient de la responsabilité du bailleur et que, d’autre part, celui-ci a manqué à ses obligations.

Ainsi, M. [C] ne pourra qu’être débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [D] [C] et Mme [K] [G] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 02 novembre 2023 et de l’assignation du 18 avril 2024, actes nécessaires à la présente procédure initialement engagée en raison des impayés de loyers et pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [A] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [D] [C] et Mme [K] [G] à payer à M. [L] [A] la somme de 4.350,71 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 juin 2024 (dépôt de garantie déduit), avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 2.817,81 euros, à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 524,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

Deboute M. [D] [C] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

Condamne solidairement M. [D] [C] et Mme [K] [G] à payer à M. [L] [A] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [C] et Mme [K] [G] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 02 novembre 2023 et de l’assignation du 18 avril 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE