Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 18 juillet 2025, n° 25/01628

TJ Paris 18 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas régularisé sa dette locative dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que le locataire devait une somme importante au titre des arriérés locatifs, justifiant la condamnation au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation au montant du loyer, justifiée par le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à payer une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 18 juil. 2025, n° 25/01628
Numéro(s) :	25/01628
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	1 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc GAILLARD
Cabinet(s) :	COURSANGE AVOCATSSELAS MARC GAILLARD
Parties :	EUROCORE STELLA PROPCO SNC, Société en Nom Collectif dont le siège social est situé [ Adresse 1 ] c/ Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [ Adresse 3 ] et dont les lieux loués sont situés [ Adresse 5 ], COMPAGNIE DE L<unk>BECK

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Sandrine GUEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01628 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BVR

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

EUROCORE STELLA PROPCO SNC

Société en Nom Collectif dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Marc GAILLARD, représentant de la SELAS MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C962

DÉFENDERESSE

COMPAGNIE DE LÜBECK

Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [Adresse 3] et dont les lieux loués sont situés [Adresse 5]

représentée par Maître Sandrine GUEZ de la SELARL COURSANGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G541

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01628 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BVR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2024, la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC a consenti un bail d’habitation à la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] avec l’emplacement de parking n°12 et cave n°4, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 7.500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 74.250 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 31 janvier 2025 et 5 février 2025, la société EUROCORE STELLA PROPCO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK, voir supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédure civile d’exécution et obtenir la condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 10.500 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−82.500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,−2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

Il a été préalablement ordonné la jonction du dossier n° RG 25/01913 sous le dossier RG n ° 25/01628.

À l’audience du 13 mai 2025, la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes dans ses conclusions n° 1 en réponse visées à l’audience et soutenues oralement ; elle précise que la dette locative, actualisée au 7 mai 2025, s’élève désormais à 124.369,54 euros déduction faites des frais et du dépôt de garantie. La société EUROCORE STELLA PROPCO SNC considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer depuis la seule échéance réglée le 21 juin 2024.

Elle s’oppose en tout aux prétentions de la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK.

La SARL COMPAGNIE DE LÜBECK représentée par son conseil, dans ses conclusions en défense, visée à l’audience et soutenues oralement, demande de :

Juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de manquement contractuel de la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK, en ce qu’elle a refusé de payer les loyers et charges afférents au logement donné à bail à un tiers, non-partie au contrat, ni mandataire désigné du bailleur,

Juger que les agissements réitérés du bailleur caractérisent un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle, au préjudice du locataire,

Ordonner la mise sous séquestre des loyers et charges afférentes à l’appartement donné à bail, sis [Adresse 7], sur le compte CARPA de la SARL COURSANGE AVOCATS dans l’attente de la clarification, de la situation sur l’identité du mandataire du bailleur pour le paiement des loyers,

Débouter la société EUROCORE STELLA PROPCO de toutes ses demandes, fins et prétentions

Condamner la société EUROCORE STELLA PROPCO à payer à la société COMPAGNIE DE LÜBECK une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société EUROCORE STELLA PROPCO aux dépens

La société EUROCORE STELLA PROPCO SNC ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société EUROCORE STELLA PROPCO SNC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. L’assignation a été régulièrement signifiée à la défenderesse au Luxembourg, [Adresse 2] et également en France, dans les lieux loués [Adresse 6] ; elle a été placée au greffe de ce tribunal lequel est matériellement et territorialement compétent eu égard à la situation de l’immeuble.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il n’est pas contestable que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 novembre 2024 n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois.

Pour s’exonérer du paiement des loyers et justifier sa carence, la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK affirme que c’est à la suite d’inquiétudes légitimes du dirigeant que les règlements ont été arrêtés car la société a été déstabilisée quand on lui a demandé de payer « des sommes très importantes à une société inconnue et opaque » et cela à la suite d’un simple changement du gestionnaire de la bailleresse. Cependant, il ressort des débats que la société de gestion, connue de la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK, a informé, pour le compte de cette bailleresse, par courriel en date du 26 janvier 2024, l’ensemble des locataires « du changement de gestionnaire de votre immeuble » en indiquant « nous ne serons plus votre interlocuteur à compter du 28 janvier 2024. Votre nouveau gestionnaire est la société WHITE BIRD. Vous trouverez ci-dessous les coordonnées de votre gestionnaire locative ». Au terme de ce courriel, il était clairement indiqué que, pour les règlements par virement, il n’y avait aucune modification au niveau du RIB.

C’est donc manifestement à tort que la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK tire prétexte du changement de gestionnaire pour soutenir qu’elle ne pouvait pas payer les échéances locatives en toute sécurité. Cependant, même si l’on peut admettre que le dirigeant d’une société dont le siège se trouve à l’étranger puisse prendre toutes précautions utiles avant de transférer des fonds importants, il n’est pas contestable que la société défenderesse s’est vu délivrer un commandement de payer par une autorité judiciaire Française à savoir un commissaire de justice, officier public et ministériel entre les mains duquel elle aurait dû trouver toute la sécurité juridique pour régler les causes du commandement. Elle ne l’a pas fait. Par la suite, dans le cadre de la communication des écritures entre les parties, il a été transmis au conseil la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK et par lettre officielle d’avocat, le RIB du compte de la société bailleresse et un décompte des sommes dues en l’invitant à intervenir auprès de cette cliente afin qu’elle acquitte les sommes dues.

De plus à l’audience du 13 Mai 2025 devant le magistrat, la défenderesse n’a pu qu’être définitivement rassurée sur la destination des fonds constituant l’arriéré locatifs. C’est dans ces conditions que, ne préjugeant pas de la mauvaise foi de la SARLCOMPAGNIE DE LÜBECK, cette dernière a été autorisée, d’accord avec le conseil de la bailleresse, à verser sans plus de délai après l’audience, la somme de 124. 369,54 € en plus du loyer de juin 2025 ; le conseil de la société EUROCORE STELLA PROPCO SNCa été autorisé à produire une note en délibérée, au plus tard le 4 juin 2025, pour confirmer ou infirmer le versement de ces sommes ; versement qui n’aurait pas manqué de caractériser la bonne foi de la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK.

Par une note en délibéré en date du 4 juin 2025, le conseil de la demanderesse a fait savoir au tribunal que, à la date du 4 juin 2025, aucun paiement n’est intervenu, cette information est attestée par la production d’un relevé du compte CARPA dont les références avaient été précédemment communiquée ; de sorte que, au 4 juin, la société locataire est désormais débitrice d’une somme de plus de plus de 133.000 euros. Dans ces conditions, il apparaît clairement que la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de payer des loyers et charges afférentes au logement donné à bail sans justificatif légitime. La défenderesse échoue par ailleurs à démontrer qu’il existe des agissements réitérés du bailleur caractérisant un manquement à l’obligation de loyauté contractuel de celui-ci qui a fait preuve jusqu’au bout de la procédure de la plus grande patience alors qu’il s’agit en l’espèce d’un arriéré locatif extrêmement important ; de sorte qu’il ne sera fait droit à la demande de la défenderesse d’une mise sous séquestre des loyers, l’identité du mandataire du bailleur étant parfaitement claire.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution que si le propriétaire ne remplit pas ses obligations en matière de décence du logement en laissant perdurer des défauts graves qui le rende inhabitable qui mettent en danger la santé ou la sécurité du locataire.

Sans qu’il soit besoin de statuer sur toutes autres demandes de la défenderesse qui s’apparentent à des demandes dilatoires, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de location du 15 Janvier 2024 stipule en son dans son article II-6 – CLAUSE RESOLUTOIRE – Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux pour … défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

La société EURCORE STELLA PROPCO SNC a fait délivrer à la défenderesse le 22 Novembre 2024un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte produit par la demanderesse que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de location sera donc constatée à la date du 23 Décembre 2024.

Les circonstances de l’espèce, eu égard au montant de l’arriéré locatif et de la mauvaise volonté de la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; il convient cependant de préciser que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de huit jours (au lieu de deux mois) suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2025, la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK lui devait la somme de 124.369,54 euros, soustraction faite des frais de procédure et du dépôt de garantie.

La SARL COMPAGNIE DE LÜBECK n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 10.500 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL COMPAGNIE DE LÜBECK, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2.500 euros à la demande de la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant, de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction du dossier n° RG 25/01913 sous le dossier RG n ° 25/01628.

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2024 entre la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC, d’une part, et la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] avec l’emplacement de parking n°12 et cave n°4 est résilié depuis le 23 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK,

ORDONNE à la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] avec l’emplacement de parking n°12 et cave n°4. ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK au paiement à la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 10.500 euros (dix mille cinq cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, dès le 23 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE la SARLCOMPAGNIE DE LÜBECK à payer à la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC la somme de 124.369,54 euros (cent vingt-quatre mille trois cent soixante-neuf euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK à payer à la société EUROCORE STELLA PROPCO SNC la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE DE LÜBECK aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 et celui des assignations du 31 janvier 2025 et 5 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge