REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00053 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7MO

N° minute : 25/00153

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. GILE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès BLOISE avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Christophe CAMACHO, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [N] [X]

née le 08 Janvier 1999 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

S.C.I. GILE

Madame [N] [X]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

S.C.I. GILE

RAPPEL DES FAITS

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SCI GILE a fait assigner Mme [N] [X] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de :

— déclarer son action et ses demandes recevables et bien fondées ;

— condamner Mme [N] [X] à lui payer la somme de 9.474 € au titre de réparations locatives, avec intérêt de retard à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [N] [X] à lui payer la somme de 400 € au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [N] [X] à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens ;

— débouter Mme [N] [X] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

A l’audience du 13 mars 2025, la SCI GILE, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes en produisant la copie complète de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, elle a fait valoir avoir donné à bail à Mme [N] [X] un logement situé au [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 5] (01) du mois d’avril 2022 au mois d’avril 2023, pour un loyer mensuel de 500 €. Elle a expliqué que Mme [N] [X] a quitté les lieux et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement. Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 23 juin 2023. Elle a déclaré avoir constaté des dégradations dans le logement. Par courriers des 24 novembre 2023 et 24 juin 2024, la SCI GILE a alors mis en demeure Mme [N] [X] d’avoir à lui payer la somme de 9.474 € au titre des réparations locatives dues à son départ des lieux, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 470 €.

Bien que régulièrement assignée le 29 janvier 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [N] [X] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL VERBAL

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige la formalisation du contrat de bail d’habitation par écrit, le bail verbal n’en est pas moins valable à condition d’être prouvé.

Il résulte des articles 1715 et 1716 du code civil que la preuve du bail se fait par un écrit, lorsqu’il n’a pas reçu exécution. Si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve peut être rapportée par tous moyens.

La SCI GILE se prévaut d’un bail portant sur un logement situé au 2e étage, [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01), qui aurait été donné en location à Mme [N] [X] du mois d’avril 2022 au mois d’avril 2023 pour un loyer de 500 € par mois.

Elle produit un état des lieux d’entrée effectué le 20 avril 2022 en présence de Mme [N] [X]. Il comporte la mention “Lu et approuvé en 2 exemplaires” et la signature de Mme [N] [X]. En outre, elle produit un état des lieux de sortie signé par Mme [N] [X] mais qui ne comporte pas de date. En revanche, un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 23 juin 2023.

Mme [N] [X], non comparante à l’audience, n’a pas contesté l’existence de ce bail.

En conséquence, il convient de considérer que la preuve d’un bail verbal conclu entre la SCI GILE et Mme [N] [X] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01) est suffisamment rapportée.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En application de l’article 3-2 de la même loi, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Un état des lieux d’entrée a été établi en présence de la locataire le 20 avril 2022 puis un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été effectué à une date non précisée mais probablement en avril 2023 au départ de la locataire. Si un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 23 juin 2023, ce dernier a eu lieu quelques temps après le départ de la locataire et a été établi, sans motif, de manière non contradictoire, alors qu’un état des lieux de sortie contradictoire avait déjà été établi. Aussi, s’agissant de ce procès-verbal de constat, s’il est régulièrement produit aux débats, il ne peut servir à lui seul de moyen de preuve des dégradations locatives, compte tenu de sa date et de son mode d’établissement.

La SCI GILE sollicite la somme de 9.474 € TTC, dépôt de garantie déduit, au titre des réparations engagées suite au départ de la locataire, qui se décompose comme suit :

— lessivage des murs avant peinture 990 € TTC

— dépose des éléments détériorés 275 € TTC

— dépose et repose de porte intérieure alvéolaire 748 € TTC

— dépose de cumulus suspendu pour peinture 132 € TTC

— pose de plaque de BA13 pour réparation, jointement compris 550 € TTC

— impression des murs 1.980 € TTC

— mise en peinture en deux couches de finition 2.970 € TTC

— mise en peinture de porte intérieure 264 € TTC

— nettoyage complet de l’appartement 1.650 € TTC

— remplacement de porte de cuisine 110 € TTC

— remplacement de plan de travail 275 € TTC

— S’agissant de la préparation des murs et de la réfection des peintures, l’état des lieux de sortie établi avec la locataire note que les murs et plafonds du logement sont en mauvais état et que la peinture est à refaire. Dans la chambre il est noté “trou dans le mur”. Le procès-verbal de constat confirme ces dégradations en ce que les peintures sont sales, avec de nombreuses traces ou de chocs. En outre, dans le séjour, le doublage en cloison sur chambre est crevé près de la porte de la chambre et il est également cassé près du meuble de cuisine intégrée. Dans la chambre, le doublage du mur est crevé près de la porte.

Or, l’état des lieux d’entrée indiquait que l’ensemble des murs et plafonds du logement était en bon état.

L’état des murs et plafonds présente ainsi des dégradations qui doivent être imputées à la locataire qui est restée une seule année dans le logement. Ces dégradations nécessitent ainsi une dépose du cumulus suspendu, un lessivage des murs, la pose de plaque de BA13 avec jointement et l’impression des murs et deux couches de finition.

En conséquence, le bailleur est en droit de solliciter la réfection des peintures du logement. Mme [N] [X] est donc tenue de supporter ces frais et elle est redevable de la somme de 6.622 € (990 + 132 + 550 + 1.980 + 2.970), qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant de la dépose des éléments détériorés, l’état des lieux de sortie mentionne “cuisine détériorée à remplacer” et notamment “meuble sous évier cassé” et “plan de travail cassé”. L’état des lieux n’indiquait aucun élément particulier sur ces meubles.

Mme [N] [X] est donc tenue de supporter les frais de la dépose de ces éléments détériorés et elle est redevable de la somme de 275 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant de la dépose et repose d’une porte intérieure alvéolaire et de sa mise en peinture, l’état des lieux signé par la locataire indique que la porte de la salle de bain est cassée, ce qui n’apparaissait pas lors de l’entrée dans les lieux.

Mme [N] [X] est donc tenue de supporter les frais de la dépose et de la repose de la porte ainsi que sa mise en peinture. Toutefois, la somme mise à sa charge sera réduite, la demande du bailleur étant excessive, et il sera mis à sa charge la somme de 600 €.

— S’agissant du nettoyage complet de l’appartement, l’état des lieux de sortie et le procès-verbal de constat notent que le logement est globalement très sale, s’agissant des murs mais également des vitrages, des bouches VMC, de la cuisine ou encore des mobiliers. Le logement était propre lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Mme [N] [X] est donc tenue de supporter les frais du nettoyage complet de l’appartement. Toutefois, la somme de 1.510 € réclamée est excessive et elle sera réduite à la somme de 900 € (30 € x 30 m²).

— S’agissant du remplacement de la porte de la cuisine, le procès-verbal de constat met en évidence que le meuble intégré de la cuisine comporte un compartiment dont la porte a été arrachée. Il était déjà écrit que le meuble sous évier était cassé dans l’état des lieux de sortie contradictoire. Dans l’état des lieux d’entrée, la cuisine était en bon état.

Mme [N] [X] est donc responsable de la dégradation de la porte de la cuisine et sera tenue de supporter les frais de son remplacement. Il sera mis à sa charge la somme de 110 €, correspondant à sa pose, la porte étant fournie par le bailleur selon le devis.

— S’agissant du remplacement du plan de travail, l’état des lieux de sortie indique que la cuisine est détériorée et qu’elle doit être remplacée alors qu’elle était en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Mme [N] [X] est donc responsable de la dégradation du plan de travail de la cuisine et sera tenue de supporter les frais de son remplacement. Il sera mis à sa charge la somme de 275 €, correspondant à sa pose, le matériel étant fourni par le bailleur selon le devis.

Ainsi, Mme [N] [X] est redevable de la somme de 8.782 € (6.622 + 275 + 600 + 900 + 110 + 275).

Le bailleur déclare que la locataire a versé la somme de 470 € correspondant au dépôt de garantie qui doit donc être déduit de cette somme.

Ainsi, il convient de condamner Mme [N] [X] à payer à la SCI GILE une somme de 8.312 € (8.782 – 470) au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal et à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appartient donc à la demanderesse de rapporter la preuve de la mauvaise foi de sa locataire.

En l’espèce, la SCI GILE fait valoir que Mme [N] [X] n’a pas répondu aux mises en demeure et n’a pas donné suite à une proposition d’échéancier. En effet, dans la mise en demeuredu 24 juin 2024, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception revenu avec la mention “Pli avisé non réclamé, la SCI GILE déclare avoir proposé à la locataire qu’elle lui paye la somme de 3.500 € selon un échéancier de 6 mois afin de pallier une partie des frais de réparations engagés. Mme [N] [X] n’aurait pas répondu à cette proposition. En outre, elle déclare que le logement n’a pas pu être reloué avant novembre 2023 du fait de la nécessité d’effectuer les travaux de réparations. Elle produit un contrat de bail signé avec M. [U] [R], nouveau locataire de ce logement, en date du 11 décembre 2023.

Dans ces circonstances, la bailleresse rapporte la preuve de la résistance abusive de la locataire et de la réalité d’un préjudice distinct du fait du retard dans le paiement consistant l’impossibilité de relouer son bien pendant près de six mois.

En conséquence, Mme [N] [X] sera condamnée à verser à la SCI GILE la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI GILE, Mme [N] [X] sera condamnée à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [X] à verser à la SCI GILE la somme de 8.312 € au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à la SCI GILE la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [X] à verser à la SCI GILE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [X] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,