TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 FÉVRIER 2026

N° RG 22/05951 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q6DT

Code NAC : 70E

LCD

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [Q]

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Marion SARFATI de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, GESTRIA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 804 985 133 dont le siège est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société AXA FRANCE IARD recherché pour le dossier AXA numéro 0000001335474373, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Francis CAPDEVILA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 09 Novembre 2022 reçu au greffe le 15 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Décembre 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [Q] est propriétaire d’une maison située [Adresse 5] à [Localité 1].

Le 20 novembre 2015, une partie du mur de la copropriété voisine des [Adresse 6] s’est effondrée dans la courette de la maison de Mme [Q], occasionnant des désordres justifiant l’évacuation des lieux selon un arrêté de péril imminent pris par le maire de [Localité 2] le jour même.

Aux termes d’une ordonnance de référé en date du 23 novembre 2015, le tribunal administratif a ordonné une expertise et désigné M. [J] [C] pour y procéder.

Faisant suite à une expertise contradictoire organisée à l’initiative de l’assureur de Mme [Q] (MMA) et de l’assureur de la copropriété des [Adresse 7] (AXA France IARD), et ayant donné lieu à deux rapports de la société SARETEC et de la société ELEX, Mme [Q] a, par actes en date du 29 juillet 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1] et la compagnie AXA France IARD aux fins de voir condamner le syndicat à exécuter les travaux de reprises des désordres sous astreinte et obtenir une provision de 10.000 euros à valoir sur son préjudice.

Par ordonnance en date du 10 février 2017, le président du tribunal de grande instance de Versailles a constaté le désistement de Mme [Q] de sa demande relative à la réalisation de travaux par le syndicat des copropriétaires et rejeté la demande de provision en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte de commissaire de jutice en date du 30 décembre 2019, Mme [Q] a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1] et la compagnie AXA en référé pour obtenir une expertise judiciaire sur les causes du sinistre et les préjudices en résultant.

Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Versailles a fait droit à la demande et désigné M. [P] [V] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport définitif le 29 décembre 2021.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en dates des 9 et 10 novembre 2022, Mme [Q] a fait assigner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1]

(ci-après le syndicat des copropriétaires) et la compagnie AXA devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à l’indemniser de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 août 2025, Mme [Q] demande au tribunal, de :

Vu les articles 544 et suivants, 1384 devenu 1244 du code civil,

Vu l’article L113-1 al 1 du code des assurances,

Vu la théorie des troubles excédant les inconvénients du voisinage,

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est responsable des dommages causés par l’effondrement d’un pan de mur de son immeuble ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et son assureur la compagnie AXA IARD à lui payer la somme de 8.476 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice financier résultant de son préjudice de jouissance et de son obligation de se reloger ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et son assureur la compagnie AXA IARD à lui payer la somme de 4.554 euros au titre des travaux d’embellissement strictement en lien avec le dommage ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et son assureur la compagnie AXA IARD à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice moral ;

— juger inopposables les clauses des conditions générales invoquées par la société AXA FRANCE IARD à son égard ;

— débouter la société AXA FFRANCE IARD et toute autre partie de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris l’intégralité des honoraires de l’Expert Judiciaire Monsieur [V] qu’elle a avancés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 8] à Chevreuse (78460), représenté par son syndic en exercice, la société GESTRIA, demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de M. [J] [C] du 30 novembre 2015,

Vu les articles 1382 et 1383 anciens du code civil,

Vu les articles 9 et 238 du code de procédure civile,

A titre principal :

— le juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger Mme [Z] [Q] co-responsable du défaut d’entretien du chéneau et du sinistre consécutif à ce défaut d’entretien,

— débouter Mme [Z] [Q] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

— juger que Mme [Z] [Q] ne rapporte pas la preuve des préjudices dont elle demande réparation,

— juger que les demandes de Mme [Z] [Q] devront être ramenées à de plus justes proportions,

— juger inopposables les clauses des conditions générales invoquées par la société AXA FRANCE IARD à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice et actuellement la société GESTRIA,

— débouter la société AXA FRANCE IARD de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— condamner Mme [Z] [Q] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 octobre 2025, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal

de :

Vu le rapport d’expertise de M. [C] du 30 novembre 2015,

Vu le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires,

— débouter Mme [Z] [Q] de ses demandes en tant qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] mal fondé en son appel en garantie à son encontre ;

— le débouter des ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement

— déclarer Mme [Z] [Q] co-responsable du défaut d’entretien du chéneau ;

En conséquence,

— la débouter de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens dont distraction au profit de M^e Francis CAPDEVILA, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Très subsidiairement,

— condamner la société AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] dans les limites du contrat, franchise déduite.

— débouter Madame [Z] [Q] des ses demandes plus amples ou contraires.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres causés à la maison de la demanderesse

Sur la cause des désordres

Il est constant que les dommages causés à la maison de Mme [Q] résultent de l’effondrement d’une partie du mur de la copropriété du [Adresse 10][Adresse 11], mur dont la propriété n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’article 1244 du code civil que “Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.”

Il convient dès lors de déterminer les causes de l’effondrement du mur de la copropriété du [Adresse 6].

Il résulte du rapport d’expertise rendu par M. [P] [V] le 29 décembre 2021 que :

« C- Les causes du sinistre

Selon le rapport [en date du 25 janvier 2016] du cabinet SARETEC [missionné par la MMA, protection juridique de Mme [Z] [Q] ], l’effondrement du mur résulte d’une venue d’eau en provenance du chéneau ancien et perforé sous un vélux ayant provoqué le délitement progressif des joints en terre et sables, les pierres n’étant plus retenues, elles se sont effondrées.

Selon le cabinet ELEX [missionné par AXA, assureur du syndicat des copropriétaires, rapport déposé le 27 septembre 2016], l’effondrement du mur est causé par la ruine du bâtiment du [Adresse 12]-82 provoquée par un apport récurrent d’humidité dans la maçonnerie.

Le défaut d’entretien de l’évacuation EP expose la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

La responsablité de Madame [Q] pourrait également être exposée, si l’on considère que les versants de sa propre maison ont contribué à apporter une quantité d’eau non négligeable dans le chéneau défaillant de la copropriété.

Avis de l’expert [M. [P] [V]] :

Il n’est pas constesté que l’eau de pluie d’un versant de l’habitation de Madame [Q] était collectée depuis toujours par le chéneau entre l’habitation au [Adresse 13] et la copropriété au [Adresse 9].

Le chéneau en zinc défectueux se situe en aval du chéneau entre les deux propriétés et constitue sa continuité.

Il passe sous le vélux de la copropriété au 80/82 et prend appui sur le mur appartenant également à la même copropriété. Enfin, il continue vers l’immeuble au [Adresse 14] pour se terminer dans une descente eau pluviale du côté de cet immeuble.

Le tronçon défectueux se trouve exclusivement dans l’emprise de la copropriété au [Adresse 9] qui doit son entretien, ou du moins, surveiller son état afin d’organiser son entretien aux frais de qui il appartiendra.

Par ailleurs, aucune pièce du dossier n’accrédite la thèse selon laquelle, la propriétaire de l’habitation au [Adresse 13] devrait participer à l’entretien du chéneau en dehors du tronçon entre les deux bâtisses (gestion et participation financière).

Le tribunal appréciera. »

Sur la propriété du chéneau litigieux

L’effondrement du mur ayant été causé par un chéneau défectueux, il convient de déterminer qui est propriétaire dudit chéneau.

Mme [Q] fait valoir que la partie défectueuse du chéneau appartient exclusivement à l’immeuble sis [Adresse 6] et que, sauf à démontrer la mitoyenneté du chéneau, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement arguer de “l’utilité commune” de l’ouvrage pour justifier d’un partage de responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que le chéneau, qui recueille non seulement les eaux pluviales de l’immeuble [Adresse 6] mais également les eaux pluviales d’un versant de la toiture de Mme [Q], est commun.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui ne conteste pas être propriétaire du chéneau mais argue que cette propriété est commune au [Adresse 5], d’en apporter la preuve.

Or le syndicat des copropriétaires se contente de produire à l’appui de cette allégation le rapport d’expertise rédigé par M. [J] [C], désigné par ordonnance de référé du tribunal administratif de Versailles en date du

23 novembre 2015, dans lequel est notamment mentionné :

« 3-SYNTHESE DES CONSTATS

Les ouvrages sont ruinés par l’absence d’entretien des systèmes de récupération des eaux pluviales.

Le chéneau situé en partie Nord de la courette est un ouvrage commun aux deux immeubles [Adresse 13] et [Adresse 9].

Il reçoit les eaux des versants des deux immeubles.

Ce chéneau est détérioré depuis un long délai et n’a reçu aucun entretien.

Ceci a provoqué l’affaissement par pourriture des pièces de charpente de la toiture de l’immeuble n°[Adresse 9].

Cet affaissement a engendré une pénétration d’eau importante dans le corps du mur, ce qui a provoqué l’effondrement.

D’une façon généralisée, les parements des murs des trois immeubles, situés au pourtour de la courette, sont en très mauvais état et à l’évidence infiltrants ».

Toutefois, le caractère commun ou non du chéneau ne saurait être défini par le seul constat de ce qu’il est situé entre les versants des deux immeubles, étant relevé au demeurant que le tronçon défectueux se situe pour sa part en aval du chéneau entre les deux propriétés, exclusivement dans l’emprise de la copropriété au [Adresse 6].

Interrogé sur cette question par les parties, M. [P] [V], expert judiciaire, indique dans son rapport :

« La question posée par les parties est d’ordre juridique, néanmoins, je confirme les éléments suivants :

• Le chéneau situé en partie Nord de la courette est un ouvrage entre les deux immeubles [Adresse 13] et [Adresse 9]. Il reçoit les eaux des versants des deux immeubles

• Cette partie de quelques mètres linéaires du chéneau entre les deux immeubles ne souffre d’aucune anomalie et n’est pas à l’origine du sinistre

• Ce n’est pas l’apport d’eau des versants en amont qui a causé le sinistre ou l’a aggravé. L’effondrement du mur résulte d’une venue d’eau de la portion du chéneau ancien et perforé longeant l’immeuble de la copropriété et passant sous le velux des combles au [Adresse 9].

• Aucune partie n’a contesté l’origine et la cause du sinistre « chéneau perforé sous le vélux de l’immeuble au [Adresse 9] »

• Aucune pièce du dossier n’accrédite la thèse selon laquelle la propriétaire de l’habitation au [Adresse 13] devrait participer à l’entretien du chéneau (gestion et participation financière). Même dans le cas où Madame [Q] devrait participer à l’entretien du chéneau pour la partie entre les deux immeubles, il appartient à la copropriété de gérer la partie se trouvant dans l’emprise de l’immeuble au [Adresse 9] afin de détecter les éventuelles anomalies comme la vétusté et les perforations du chéneau

• Madame [Q] et les propriétaires de l’immeuble au [Adresse 14] n’ont pas été alertés de la défectuosité du tronçon du chéneau du côté de l’immeuble au [Adresse 9]

Pour ces éléments combinés, je maintiens l’avis formulé dans la note de synthèse et propose à l’appréciation du Tribunal d’imputer le désordre à la copropriété au [Adresse 9]. Le Tribunal appréciera ».

Le syndicat des copropriétaires n’apportant aucun élément de nature à démontrer que le chéneau litigieux, qui longe l’immeuble de la copropriété du

[Adresse 6] et passe sous le velux des combles de celle-ci, est commun à Mme [Q], il sera retenu qu’il est seul propriétaire de ce dernier.

Par ailleurs, la société AXA France IARD, qui soutient que le ruissellement des eaux de la toiture [Q] s’apparente à une servitude d’égoût de toit qui impose à son propriétaire d’en assurer également l’entretien ne produit aucun élément de nature à étayer son propos.

Par conséquent, en application de l’article 1244 du code civil susvisé, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, gardien du mur qui s’est effondré consécutivement à un défaut d’entretien, est engagée.

Sur les préjudices subis par Mme [Q]

Sur la perte de jouissance du logement

Mme [Q] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 8.476 euros correspondant à ses frais de relogement jusqu’au 9 janvier 2017, date à laquelle a été publié l’arrêté de mainlevée du péril ordinaire pour son logement.

Elle produit notamment au soutien de sa demande des factures de chambre d’hôtel, pour la période courant du 28 janvier 2016 au 19 décembre 2016, pour un montant total de 8.476 euros, outre ses relevés bancaires sur cette même période.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le péril imminent a été levé le

28 janvier 2016 pour l’immeuble du [Adresse 6] et le

8 mars 2016 pour le [Adresse 5], de sorte que Mme [Q] ne peut demander la condamnation au titre d’un préjudice de jouissance au-delà de cette date.

Il est constant qu’un arrêté de péril imminent a été pris le 7 décembre 2015, interdisant l’accès aux occupants des immeubles [Adresse 13] et [Adresse 15].

Un arrêté de mainlevée de péril imminent, portant le numéro 18, a été pris le

28 janvier 2016 lequel autorise plusieurs propriétaires à réintégrer leurs appartements situés au [Adresse 6] mais indique expressément : “malgré la sécurisation des travaux réalisés au [Adresse 16] [Localité 2], Madame [Q], propriétaire de la maison située [Adresse 5] à [Localité 2] ne peut réintégrer son habitation. Plusieurs pièces sont utilisées afin de sécuriser l’immeuble voisin.”

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’arrêté du

8 mars 2016, qu’il verse aux débats, n’a pas autorisé Mme [Q] à réintégrer son logement. En effet, si cet arrêté abroge effectivement un arrêté du

28 janvier 2016, il s’agit de celui portant le numéro 19, lequel est un arrêté de péril ordinaire mettant en demeure plusieurs propriétaires d’effectuer des travaux de réparation.

Seul l’arrêté du 9 janvier 2017 prononce la mainlevée de l’interdiction de réintégrer le logement situé au [Adresse 5], de sorte que Mme [Q] doit être indemnisée de ses frais de relogement jusqu’à cette date.

En outre, si le syndicat des copropriétaires affirme que les factures produites par Mme [Q] ne comportent pas, pour la majorité d’entre elles, la mention “payé”, il sera relevé que la demanderesse justifie par la production de relevés bancaires du paiement effectif desdites factures, ces relevés portant mention de chèques correspondant à celles-ci.

Il sera donc fait droit à la demande de Mme [Q] et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 8.476 euros au titre de ses frais de relogement.

Sur le préjudice matériel

Mme [Q] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 4.554 euros au titre des travaux d’embellissement strictement en lien avec le dommage.

Elle verse aux débats un document intitulé : “procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages” dressé par la société ELEX Paris Ile de France, expert intervenant pour AXA FRANCE, assureur de la copropriété, et par le Cabinet SARETEC [Localité 3], intervenant pour MMA, assureur de Mme [Q], en présence du syndic et de Mme [Q], chiffrant à 4.554 euros les travaux : “embellissements : Réfection désordres consécutifs maison de Madame [Q]”.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que cette somme correspond à des travaux dont il n’est pas avéré qu’ils soient intégralement en lien avec le sinistre, et permettant à Mme [Q] d’obtenir une remise à neuf du logement sans application d’un coefficient de vétusté. Il ajoute que Mme [Q] n’a versé aux débats aucune pièce de nature à justifier d’un quelconque paiement sur cette dépense annoncée.

Il résulte du rapport d’expertise que l’expert judiciaire a retenu la somme de 4.554 euros pour les travaux d’embellissement de Mme [Q].

Ainsi, il résulte tant du “procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages” que du rapport d’expertise que les réparations des dommages causés au logement de Mme [Q] en lien avec les désordres résultant de l’effondrement du mur doivent être chiffrés à la somme de 4.554 euros. Le fait que Mme [Q] ne justifie pas avoir procédé à des paiements en lien avec cette dépense est sans incidence, dans la mesure où elle était en droit d’attendre l’indemnisation du responsable du dommage pour procéder aux travaux d’embellissement.

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires n’explique pas sur la base de quel fondement juridique un coefficient de vétusté devrait être appliqué.

Il sera donc fait droit à la demande de Mme [Q] et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 4.554 euros au titre des travaux d’embellissement.

Sur le préjudice moral

Mme [Q] sollicite une somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral. Elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice moral autonome puisqu’elle a résidé dans un hôtel pendant 9 mois à moindre coût et que l’obligation pour elle de quitter son logement pendant un an pour être relogée dans un studio précaire, sans ses meubles, effets et objets personnels, a été source d’un grand inconfort et d’une profonde angoisse.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, faisant valoir que Mme [Q] ne verse aux débats aucune pièce pour étayer ce préjudice.

L’interdiction faite à Mme [Q] de résider à son domicile pendant plus d’un an et l’obligation corrélative de vivre dans un hôtel pendant cette période, conséquemment à l’effondrement du mur de la copropriété des [Adresse 6], a nécessairement causé à la défenderesse un préjudice moral distinct des simples frais de relogement.

Ce préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 800 euros mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société AXA France IARD

La société AXA France IARD demande au tribunal de débouter Mme [Q] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes dirigées à son encontre.

Elle fait valoir que la garantie du contrat multirisque immeuble souscrit par le syndicat des ciopropriétaires ne peut être mobilisée au motif que l’effondrement du mur a pour origine le défaut d’entretien, lequel doit s’analyser comme une faute intentionnelle ou dolosive privant l’assuré de la garantie. Subsidiairement, la société AXA France IARD soutient que la police d’assurance exclut les dommages matériels et immatériels résultant d’un dégât des eaux survenu dans les bâtiments assurés et les dommages non accidentels provoqués par une absence totale d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et connu de lui.

Sur la faute intentionnelle ou dolosive

Selon l’article L. 113-1, alinéa 2, du code des assurances, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. La faute intentionnelle est entendue comme la faute volontaire commise avec l’intention de causer le dommage tel qu’il est survenu. La faute dolosive n’implique pas la volonté de son auteur de créer le dommage. Elle s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables.

En l’espèce, s’il est constant que l’effondrement du mur résulte d’un défaut d’entretien du chéneau par le syndicat des copropriétaires, aucun élément ne permet de démontrer que ce dernier ait eu l’intention de causer le dommage ni qu’il ait eu conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables.

Sur l’exclusion de garantie

Aux termes de l’article L. 113-1, alinéa 1er, du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Il résulte par ailleurs de l’article L. 112-4, dernier alinéa, du même code que les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

En l’espèce, les conditions générales du contrat d’assurance “Multirisque Immeuble” produites aux débats par la société AXA France IARD stipulent

que :

« Les exclusions communes à toutes les garanties

Aux termes de l’article 1964 du code civil :

Le contrat d’assurances garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un évènement incertain.

Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui. » (page 19).

« Responsabilité civile en qualité de propriétaire

Nous garantissons les dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entraînent la responsabilité de l’assuré et qu’ils résultent directement du fait :

— des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations, et de toutes les installations intérieures ou extérieures […]

Sont exclus (outre les conditions générales) :

— les dommages matériels et immatériels provenant d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux survenu dans les biens assurés (ces dommages relèvent des gartanties Incendie et Dégâts des eaux) […] » (page 10).

« Dégâts des eaux

Nous garantissons les dommages et les responsabilités résultant directement des événements suivants :

• Ruptures, fuites, débordements accidentels provenant exclusivement :

[…]

— des chéneaux et des gouttières […] » (page 8)

Le syndicat des copropriétaires soutient que les conditions générales sont vierges de toute signature et de tout cachet du cabinet VERMEILLE qui a régularisé le contrat le 24 novembre 2008 et qu’il ne saurait dès lors confirmer qu’il s’agit des conditions générales relatives au contrat qu’il a souscrit en 2008.

Il en conclut que la société AXA France IARD est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe que le syndicat des copropriétaires pourrait se voir opposer une clause d’exclusion de garantie pour “les dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui”.

Mme [Q] fait pour sa part valoir qu’aucun élément ne permet de rattacher les conditions particulières aux conditions générales versées aux débats et que les conditions particulières ne sont pas revêtues de la signature et du cachet de l’assuré, de sorte qu’il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a accepté les clauses d’exclusion du contrat dont se prévaut l’assureur.

Comme l’indique la société AXA France IARD, les conditions particulières stipulent en première page qu’elles sont jointes aux conditions générales 460613C et les conditions générales versées aux débats par l’assureur portent la référence “460613 C 04 2007”.

Surtout, si le syndicat des copropriétaires fait valoir que les conditions particulières versées aux débats par la société AXA France IARD ne sont pas signées, il ne conteste pas avoir souscrit un contrat d’assurance Multirisque Immeuble auprès de ladite compagnie d’assurances et ne produit pour sa part aucun document contractuel.

Comme le relève la société AXA France IARD, s’il n’y a pas de contrat il n’y a pas de garantie, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut tout à la fois ne produire aucun contrat d’assurance, revendiquer la garantie de la compagnie d’assurance et contester l’opposabilité des clauses d’exclusion figurant dans les documents que cette dernière verse aux débats.

Il sera donc retenu que les conditions générales et particulières produites aux débats par la société AXA France IARD sont opposables au syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la question de l’opposabilité des clauses d’exclusion figurant dans lesdites conditions, il convient de relever que la clause susvisée figurant page 19 sous l’intitulé “les exclusions communes à toutes les garanties” n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, de sorte qu’elle ne saurait être opposable au syndicat des copropriétaires et, partant, à Mme [Q].

Concernant la clause figurant au paragraphe “Dégâts des eaux” en page 7, il ne saurait être retenu que la seule mention du mot “accidentel”, lequel ne figure pas en caractère apparent, est de nature à permettre à la société AXA France IARD d’opposer à son assuré le défaut d’entretien à l’origine du dégât pour lui refuser sa garantie.

La société AXA France IARD doit donc sa garantie au syndicat des copropriétaires et sera par conséquent condamnée à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, sous réserve de la franchise contractuelle.

Elle sera par ailleurs condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [Q] au titre de ses frais de relogement, des travaux d’embellissement et de son préjudice moral, sous réserve de la franchise contractuelle.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à verser la somme de 3.000 euros à Mme [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AXA France IARD sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice et la société AXA France IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, à verser à Mme [Z] [Q] la somme de 8.476 euros au titre de ses frais de relogement, sous réserve de la franchise contractuelle de la société AXA France IARD ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice et la société AXA France IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, à verser à Mme [Z] [Q] la somme de 4.554 euros au titre des travaux d’embellissement sous réserve de la franchise contractuelle de la société AXA France IARD ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA France IARD à verser la somme de 800 euros à Mme [Z] [Q] au titre de son préjudice moral sous réserve de la franchise contractuelle de la société AXA France IARD ;

Condamne la société AXA France IARD à garantir, en sa qualité d’assureur Multirisque Immeuble, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de ces condamnations, sous réserve de la franchise contractuelle ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA France IARD à verser la somme de 3.000 euros à Mme [Z] [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice et la société AXA France IARD aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Rejette toutes demandes plus amples et contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT