REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7SB

N° minute : 25/00178

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [G] [I]

né le 08 Mai 1991 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [C] [V]

née le 16 Janvier 1992 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [G] [I]

Madame [C] [V]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 août 2019, M. [W] [P] et Mme [D] [F] ont donné à bail à M. [G] [I] et Mme [C] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (01), pour un loyer mensuel de 650 € hors charges.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le 22 août 2019 par les bailleurs.

Suite à des incidents de paiement, les bailleurs se sont adressés à la caution afin que leur soient réglées les sommes dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 septembre 2023 ; puis elle a fait assigner M. [G] [I] et Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 03 avril 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de M. [G] [I] et Mme [C] [V], ainsi que tous occupants de leur chef;

— de condamner solidairement M. [G] [I] et Mme [C] [V] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative ;

— de condamner solidairement M. [G] [I] et Mme [C] [V] à lui payer la somme actualisée de 3.632,32 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur la somme de 1.148,67 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— de condamner solidairement M. [G] [I] et Mme [C] [V] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES précise s’en rapporter à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

M. [G] [I] et Mme [C] [V] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, en versant le somme de 1.000 € en juin puis en versant la somme de 164 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 12 février 2025 pour un montant total de 5.960,77 € jusqu’au mois de février 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre les défendeurs et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 20 août 2019 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.148,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative et un décompte démontrant que M. [G] [I] et Mme [C] [V] restent lui devoir la somme de 3.632,32 € à la date du 25 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 et un règlement de 574,42 € effectué le 28 février 2025.

M. [G] [I] et Mme [C] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 3.632,32 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.911,48 € à compter du 29 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 3.632,32 €, arrêtée au 25 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.911,48 € à compter du 29 janvier 2025 , outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [G] [I] et Mme [C] [V] ont sollicité des délais de paiement. Ils ont fait valoir avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, ils ont expliqué avoir trois enfants dont deux sont handicapés. Ils ont déclaré qu’ils vont percevoir une prime de 1.000 € au mois de juin et que leur dossier de surendettement prendra fin en octobre.

Le rapport social et financier a précisé qu’ils ont accepté une mesure d’accompagnement budgétaire contractualisée avec le Conseil départemental via un AESF.

De son côté, le bailleur s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

M. [G] [I] et Mme [C] [V] ont proposé d’apurer leur dette locative par mensualités de 164 € par mois, en plus d’un premier règlement de 1.000 €.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [G] [I] et Mme [C] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [G] [I] et Mme [C] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [I] et Mme [C] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2019 entre M. [W] [P] et Mme [D] [F] d’une part et M. [G] [I] et Mme [C] [V] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [C] [V] à verser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.632,32 € (décompte arrêté au 25 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 et un règlement de 574,42 € effectué le 28 février 2025), avec les intérêts au taux légal légal sur la somme de 2.911,48 € à compter du 29 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [G] [I] et Mme [C] [V] à s’acquitter de cette somme en 1 mensualité de 1.000 € puis en 16 mensualités de 164 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [G] [I] et Mme [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [G] [I] et Mme [C] [V] soient condamnés in solidum à verser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [I] et Mme [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,