N° RG 24/00788 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOK4

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [H],

UDAF 28

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Réputée contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [D]

né le 15 Juin 1960 à CHARTRES (28000),

demeurant 38 rue du Maréchal Leclerc – 94410 ST MAURICE

représenté par Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [H],

demeurant 12 rue Danièle Casanova – BAT D – 1er étage – porte 30 – 28000 CHARTRES

INTERVENANT VOLONTAIRE

UDAF 28

ayant son siège social 1 avenue Joseph Pichard

CS 200011

28008 CHARTRES Cedex

représenté par Madame [F] [J] (Mandataire), munie d’un piouvoir

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de [V] SOULIGNAC, auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2002 et prenant effet à compter du 15 mars 2022, Madame [Y] [D] a donné à bail à Monsieur [T] [H] un appartement situé au 12 rue Danièle Casanova, Bâtiment D, 1er étage, porte n°30 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 267 euros, outre une provision sur charges de 60,35 euros.

Il résulte de l’attestation de Maître [R] [M], notaire à CHARTRES, que, suivant un acte en date du 4 mai 2013, un ensemble immobilier comprenant notamment l’appartement situé au 12 rue Danièle Casanova, Bâtiment D, 1er étage, porte n°30 à CHARTRES a été attribué à Monsieur [O] [D], ce dernier étant devenu le seul et l’unique propriétaire.

Puis, les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [O] [D] a fait délivrer à Monsieur [T] [H] le 22 juillet 2024 un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 601,45 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 5 décembre 2024, Monsieur [O] [D] a fait assigner Monsieur [T] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 274,29 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges échus au 07 mars 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux, 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 et de la présente instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 9 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [D], régulièrement représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 3 163,98 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse et précise que Monsieur [T] [H] a réalisé un règlement de 549,72 euros le 8 mai 2025 de sorte que sa créance s’élève désormais à la somme de 2 614,26 euros. Il indique s’en rapporter sur l’octroi d’éventuels délais ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [H], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu tandis que l’UDAF, en qualité de mandataire de Monsieur [T] [H] dans le cadre de la mesure de sauvegarde de justice qui existe à son encontre depuis une ordonnance du 12 mars 2025, a comparu volontairement. Elle indique que Monsieur [T] [H] est assisté par une assistante sociale et précise que ce dernier a été hospitalisé la veille de l’audience. Elle sollicite des délais et propose de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 22 juillet 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [T] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [H], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [T] [H] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 septembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [T] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [T] [H] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [H] reste devoir une somme de 2 614,26 euros (3 497,04 – 549,72 – 333,06 au titre d’un règlement en date du 8 mai 2025 et des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 8 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [H] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [O] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [T] [H] à lui payer la somme de 400,00 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [O] [D] recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Madame [Y] [D] et Monsieur [T] [H] à compter du 23 septembre 2024 et portant sur les lieux situés au 12 rue Danièle Casanova, Bâtiment D, 1er étage, porte n°30 à CHARTRES 28000;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H], assisté par l’UDAF D’EURE ET LOIR, à payer à Monsieur [O] [D], la somme provisionnelle de 2 614,26 euros (deux mille six cent quatorze euros et vingt-six cents) au titre des loyers et charges impayés au 8 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISONS Monsieur [T] [H], assisté par l’UDAF D’EURE ET LOIR, à s’acquitter de sa dette par 26 mensualités de cent euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 27ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Monsieur [T] [H], assisté par l’UDAF D’EURE ET LOIR, des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que Monsieur [O] [D] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [T] [H], assisté par l’UDAF D’EURE ET LOIR, à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [D], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 23 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H], assisté par l’UDAF D’EURE ET LOIR, à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H], assisté par l’UDAF D’EURE ET LOIR aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 17 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY