REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00272 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HE33

N° minute : 25/00416

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J] [F]

né le 04 Février 1983 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparant

et

DEFENDEUR

Monsieur [P] [N] [L]

né le 17 Novembre 1990 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 6]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [S] [J] [F]

Monsieur [P] [N] [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [S] [J] [F]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 juin 2020, à effet à cette même date, Monsieur [S] [F] a donné à bail à Monsieur [P] [N] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 650,00 euros hors charges.

Monsieur [S] [F] a fait délivrer le 10 avril 2025 à Monsieur [P] [N] [L] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 5100,00 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 12 avril 2025, Monsieur [S] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 juillet 2025, Monsieur [S] [F] a attrait Monsieur [P] [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] [L] ;de constater la mauvaise foi de Monsieur [P] [N] [L] et de supprimer le délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux ;de condamner Monsieur [P] [N] [L] au paiement des sommes suivantes :

7650 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 10 juillet 2025, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités adressées par voie dématérialisée à la Préfecture de l’Ain.

Monsieur [S] [F] a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 29 juillet 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 6 novembre 2025.

Monsieur [S] [F], comparant en personne, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 10200 euros à la date du 06 novembre 2025. Il a expliqué au soutien des prétentions qu’il ne savait pas si Monsieur [P] [N] [L] était toujours dans le logement, tout en précisant qu’il n’avait pas donné congé. Il a fait état de deux paiements intervenus en juillet et août 2025, en ajoutant qu’aucun versement n’a été réalisé depuis, en dépit d’un échéancier qui avait été mis en place.

Monsieur [P] [N] [L], régulièrement cité en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, s’il est démontré que Monsieur [S] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, il sera rappelé que l’accomplissement de cette formalité conditionne uniquement la recevabilité des actions engagées par les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 10 avril 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de six semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [P] [N] [L] le 10 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 5100,00 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [P] [N] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 juin 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande d’expulsion et ses modalités

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose notamment que ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande formée en ce sens.

Partant, la résiliation est constatée alors que Monsieur [P] [N] [L] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] [L] et de dire que faute pour Monsieur [P] [N] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [N] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [S] [F] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [N] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] verse aux débats un décompte arrêté au 6 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 10200 euros, incluant le mois de novembre 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [S] [F] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [N] [L] à payer la somme de 10200 euros actualisée au 6 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [P] [N] [L], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [P] [N] [L] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une faute du preneur distincte du retard de paiement, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par le bailleur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [N] [L] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [P] [N] [L] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [S] [F] ;

CONSTATE que le bail conclu le 13 juin 2020 entre Monsieur [S] [F] et Monsieur [P] [N] [L] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 11 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [N] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] [L] à payer à Monsieur [S] [F] :

la somme de 10200 euros actualisée au 6 novembre 2025, incluant le mois de novembre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur/à son mandataire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE Monsieur [S] [F] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [N] [L] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [P] [N] [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] [L] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE