TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

16 décembre 2025

2ème Chambre civile

72Z

N° RG 22/06041 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-J4M2

AFFAIRE :

[V] [E] [H] [B]

[X] [W] [Y] [B]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7],

Société AXA FRANCE IARD SA,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 16 décembre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [E] [H] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [X] [W] [Y] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7], représenté par son syndic la société VINCENT HUET SARL, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 520 332 701, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand MERLY de la SELARL CMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Société AXA FRANCE IARD SA, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, prise en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 30 avril 2014, Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B] ont fait l’acquisition d’un appartement destiné à la location au 1er étage d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 8], et correspondant au lot n°34.

A la suite d’un dégât des eaux dans l’appartement, une recherche de fuite a été réalisée le 8 juin 2018 mettant en cause un défaut d’étanchéité des joints périphériques et d’un carreau fissuré de la paillasse de douche.

Le 19 juin 2018, un constat amiable a été rédigé entre la locataire de l’appartement et le syndic de copropriété pour signaler ce dégât des eaux.

Des expertises non judiciaires ont été diligentées par les assureurs impliqués et des travaux de réfection de l’appartement ont été programmés. Au cours de ces travaux, courant mai 2019, des dégâts plus importants ont été découverts affectant le plancher de l’appartement.

Le syndic de copropriété a mandaté la SARL [N] JAN & ASSOCIES, architecte, pour examiner les lieux et notamment l’état de la structure porteuse du plancher.

La société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété, a également mandaté un expert qui est intervenu le 20 juin 2019 pour examiner les lieux.

A cette occasion, l’appartement de Monsieur et Madame [B] a été intégralement mis à nu.

Le 25 août 2020, le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale a voté les travaux de réfection du solivage préconisés par la SARL [N] JAN & ASSOCIES pour un coût de 2844,34 euros TTC.

Après ces travaux, Monsieur et Madame [B] ont fait procéder à des travaux de rénovation de leur appartement selon facture en date du 29 janvier 2021.

Le 3 mai 2021, le conseil de Monsieur et Madame [B] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, de prendre en charge l’ensemble des préjudices subis en lien avec la mise à nu de leur appartement, y compris la perte de loyers, pour un montant total de 43 304,86 euros, estimant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée en raison de la défaillance des parties communes de l’immeuble, en l’occurrence des solives composant le plancher de l’appartement.

Ni le syndicat des copropriétaires, ni l’assureur n’a donné de suite favorable à cette demande. La société AXA FRANCE IARD a notamment considéré que les désordres relevés au niveau du plancher étaient la conséquence de “travaux privatifs” (sic) d’un précédent propriétaire de l’appartement, lesquels engageaient la responsabilité de celui-ci et des entreprises qu’il aurait éventuellement mandatées.

Les 21 juillet et 9 août 2022, Monsieur et Madame [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 7] et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices consécutifs à la mise à nu de leur appartement sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1242 du code civil et L124-3 du code des assurances.

Aux termes de conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, Monsieur et Madame [B] demandent au tribunal de :

“Vu les articles 9 et 14 de la Loi du 10 Juillet 1965,

Vu l’article 1242 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article L.124-3 du Code des assurances,

Vu les conditions particulières et générales du contrat d’assurance AXA FRANCE IARD,

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7] et la Société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur du syndicat de copropriété, à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 42.685,88 € au titre des dommages matériels et immatériels qu’ils ont subis ayant pour origine les parties communes ;

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7] et la Société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur du syndicat de copropriété, à verser à Monsieur et Madame [B] le montant des intérêts qu’ils auront eus à régler au titre du crédit travaux qu’ils ont dû souscrire à hauteur d’une somme de 25.000 € sur 60 mois au taux effectif global de 3 % de la date de souscription du crédit jusqu’à la décision définitive et exécutoire condamnant le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7] et la Société AXA FRANCE IARD à indemniser Monsieur et Madame [B] de leurs préjudices matériels et à son exécution par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7] ou par son assureur ;

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7] et la Société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur du syndicat de copropriété, à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral ;

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la Société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la copropriété, à verser à Monsieur [B] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la Société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la copropriété, aux entiers dépens de l’instance au titre de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL ARES ;

➢ DIRE ET JUGER, en application des dispositions de l’article R 631-4 du Code de la Consommation, que la partie succombante supportera la charge de l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus à l’article L 111-8 du Code des procédures Civiles d’exécution.

➢ DEBOUTER le syndicat de copropriété [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires à celles de Monsieur et Madame [B]

➢ DEBOUTER AXA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires à celles de Monsieur et Madame [B]

➢ DEBOUTER le syndicat de copropriété [Adresse 8] de ses demandes au titre de l’article 700 et des dépens”.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [B] invoquent les dispositions des articles 14 dernier alinéa et 9 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ils expliquent que la totalité des embellissements et du second oeuvre des parties privatives leur appartenant a été démolie en raison du mauvais état du plancher bas de l’ouvrage qui ne pouvait plus assurer pleinement son rôle structurel. Ils en déduisent être bien fondés à solliciter l’indemnisation des préjudices correspondants, ceux-ci étant liés à la défaillance des parties communes de l’immeuble.

Ils ajoutent que la garantie de la société AXA FRANCE IARD leur est acquise, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Ils rappellent être des tiers au sens du contrat d’assurance correspondant.

Monsieur et Madame [B] détaillent leurs préjudices en indiquant avoir dû exposer des frais de démolition et de reconstruction pour un montant total de 31 475,63 euros. Ils font également état de préjudices immatériels liés à un surcoût au titre des charges qui n’ont pas pu être récupérées sur le locataire et à une perte de loyer à compter du 15 juin 2019 jusqu’au 31 janvier 2021, date à compter de laquelle leur appartement a pu être reloué. Ils ajoutent avoir dû contracter un prêt pour financer la remise en état de leur appartement à hauteur de 25000 euros sur 60 mois au taux de 3 % : ils réclament les intérêts correspondants. Ils invoquent enfin un préjudice moral lié à l’ampleur des déconstructions et aux tracas subis.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, Monsieur et Madame [B] soutiennent que le syndicat des copropriétaires et son assureur tentent de détourner le débat avec des supputations non établies. Ils soulignent qu’aucune action fautive ne peut leur être reprochée en lien avec la défaillance de la structure du plancher de leur appartement.

Ils estiment également que l’absence d’expertise judiciaire ne peut pas leur être reprochée. Ils relèvent que les expertises amiables réalisées ont été dirigées par le syndicat des copropriétaires et son assureur. Ils observent qu’en tout état de cause, le plancher dégradé a été supprimé lors des travaux réalisés en mars 2020.

Ils insistent sur le fait que la seule certitude reste la défaillance structurelle des solives porteuses des planchers, toutes les autres hypothèses évoquées étant incertaines, en particulier celle tenant à l’exécution de travaux non confomes par d’anciens propriétaires de l’appartement. Pour le démontrer, ils reprennent en détail les rapports réalisés tant par l’expert mandaté par le syndicat des copropriétaires que celui mandaté par la société AXA FRANCE IARD.

En défense, suivant conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les articles 9, 24 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 alinéa 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’article L131-1 du Code des assurances,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats ;

(…)

▪ DECLARER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL VINCENT HUET, recevable et bien fondé ;

A titre principal,

▪ DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire et en tout état de cause,

▪ CONDAMNER la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

▪ CONDAMNER Monsieur et Madame [B] ou tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL VINCENT HUET, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ CONDAMNER Monsieur et Madame [B] ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CMA, représentée par Maître Bertrand MERLY”.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas que les dommages subis par leur appartement et les travaux en découlant trouvent leur origine dans les parties communes. Il affirme que le désordre trouve son origine uniquement dans une fuite d’eau provenant de la douche de leur appartement, comme mis en évidence lors de la recherche de fuite réalisée par la société ASSNET. Il ajoute que cela ressort également du rapport réalisé par la société [N] JAN & ASSOCIES qu’il a mandatée, lequel met en cause les travaux de rénovation réalisés par un précédent propriétaire de l’appartement à l’origine d’une infiltration lente et continue qui a détérioré le plancher et, par suite, les poutres réputées communes. Il relève également que le propre assureur de Monsieur et Madame [B] impute les dommages à des travaux effectués précédemment dans l’appartement aux termes d’un courrier de refus de garantie du 17 septembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires estime que Monsieur et Madame [B] auraient dû agir contre les vendeurs de leur appartement sur le fondement des vices cachés. Il s’étonne également que les intéressés n’aient pas sollicité une expertise judiciaire.

Il indique également n’avoir jamais donné son accord, ni indiqué qu’il prendrait en charge l’ensemble des travaux dont Monsieur et Madame [B] réclament remboursement. Il précise que seuls la démolition du plancher et le remplacement des solives ont été validés et supportés par ses soins.

A titre subsidiaire et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur, la société AXA FRANCE IARD sur le fondement de l’article L131-1 du code des assurances.

Selon conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

“DEBOUTER Monsieur et Madame [B], ainsi que tous autres, de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD, celles-ci étant mal fondées ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [B], ou toute partie succombante, à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [B], ou toute partie succombante, à payer les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BG ASSOCIES ;

A titre subsidiaire,

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,

ECARTER l’exécution provisoire ;

A titre infiniment subsidiaire,

Si l’exécution provisoire était ordonnée,

Vu l’article 514-5 du Code de procédure civile,

ORDONNER que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution par les parties bénéficiant d’une condamnation assortie de l’exécution provisoire d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations”.

A titre liminaire, la société AXA FRANCE IARD rappelle le principe selon lequel le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable, même contradictoire. Elle observe que selon le rapport de Monsieur [N] dont Monsieur et Madame [B] se prévalent, le mauvais état du plancher bas serait la conséquence d’anciennes réparations du solivage qui n’auraient pas été réalisées dans les règles de l’art, ainsi que de solives partiellement rongées par l’humidité, sans préciser la provenance de celle-ci.

Elle observe que Monsieur et Madame [B] s’abstiennent de produire aux débats le rapport d’expertise de leur propre assureur, la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD. Elle estime que les intéressés n’apportent aucun élément permettant de justifier leurs demandes.

La société d’assurance soutient que l’acte de vente des époux [B] confirme que les anciens propriétaires de l’appartement ont fait réaliser des travaux de modification de la distribution interne de l’appartement par l’entreprise THEZE selon facture du 19 juillet 2011 jointe audit acte. Elle fait observer que Monsieur [N] a relevé un défaut de liaisonnement de la poutre IPN visée dans cette facture avec le mur de refend. Elle en déduit qu’il ne peut être exclu que le défaut de liaisonnement de la poutre IPN pourrait être la cause de l’affaissement de la structure plancher de l’appartement litigieux du fait d’une mauvaise réparatition des charges. La société d’assurance s’interroge également sur l’absence de mise en cause par Monsieur et Madame [B] des anciens propriétaires de leur appartement.

La société AXA FRANCE IARD insiste également sur l’absence d’expertise judiciaire sollicitée en temps utile par Monsieur et Madame [B]. Elle indique encore qu’il n’est pas démontré, par des éléments tangibles, un lien de causalité entre le dégât des eaux survenu en 2018 et l’état des poutres du plancher. Elle conteste donc toute aggravation du sinitre datant de 2018. Elle estime plus généralement que la cause exacte des dommages subis par Monsieur et Madame [B] reste indéterminée et ne peut donc pas être imputée au syndicat des copropriétaires.

L’assureur répète que les dommages allégués par Monsieur et Madame [B] n’ont pas directement pour origine la défaillance des parties communes, mais ont pour origine les travaux réalisés par la copropriété tenant dans la réfection du plancher de leur appartement rendue nécessaire par les travaux privatifs du précédent propriétaire dudit appartement. La société AXA FRANCE IARD ajoute que les travaux concernés ont été approuvés par la copropriété lors de l’assemblée générale du 25 août 2020. L’assureur en déduit que le fait générateur des dommages allégués n’est pas le fait de l’immeuble, mais le fait de la décision prise par la copropriété pour effectuer les travaux dans l’appartement des époux [B].

La société d’assurance en déduit encore que seul l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a vocation à s’appliquer, à l’exclusion de toute notion de responsabilité. Elle rappelle que le volet de garantie responsabilité civile prévu par le contrat d’assurance applicable a vocation à s’appliquer pour les dommages qui résultent directement du fait des biens immobiliers, mais non pour les dommages résultant de travaux réalisés par la copropriété et plus largement de décisions approuvant l’exécution de travaux dans les parties privatives. Elle estime que les dommages allégués par Monsieur et Madame [B] ne constituent pas un évènement garanti par ses soins.

Pour ce qui concerne le volet de garantie responsabilité civile, la société AXA FRANCE IARD soutient qu’il n’est pas mobilisable pour les dommages causés à des copropriétaires, lesquels ont la qualité d’assuré aux termes de la police d’assurance souscrite. Elle ajoute que la police d’assurance souscrite est également exclue dès lors que “les dommages ou désordres relèvent des articles 1792 à 1792-6 du Code civil ainsi que toutes les responsabilités incombant à l’assuré en vertu de la loi n°78-12 du 4 janvier 1978". Or, elle considère que les travaux de rénovation des solives structurelles du plancher ont été effectués par le syndicat des copropriétaires qui avait ainsi la qualité de maître de l’ouvrage. La société d’assurance en déduit ne pas avoir vocation à prendre en charge les dommages causés à Monsieur et Madame [B].

La société AXA FRANCE IARD fait encore remarquer que Monsieur et Madame [B] ne justifient pas plus des préjudices allégués, notamment les préjudices immatériels. Elle relève que le surcoût invoqué au titre des charges de copropriété n’est pas explicité. Elle estime de même que le préjudice moral allégué n’est pas démontré.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 octobre suivant et mise en délibéré au 2 décembre 2025, date prorogée au 16 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pris en son dernier alinéa, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 9 III de la même loi prévoit que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Par ailleurs, l’article 1242 du code civil dispose que l’on est responsable du dommage qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, pour déterminer la cause des travaux réalisés dans l’appartement de Monsieur et Madame [B] et pour lesquels ceux-ci réclament remboursement, le tribunal ne dispose pas d’un rapport d’expertise judiciaire, mais de deux rapports établis dans un cadre amiable qui font des constats très similaires :

— le rapport dressé le 3 juin 2020 par la SARL [N] JAN & ASSOCIES mandatée initialement par le syndicat des copropriétaires pour examiner les désordres constatés dans l’appartement de Monsieur et Madame [B] à l’occasion de travaux faisant suite à un dégât des eaux signalé en juin 2018 (pièce 6 de Monsieur et Madame [B])

— le rapport établi le 20 juin 2019 par l’expert mandaté par la société AXA FRANCE IARD pour examiner les mêmes désordres, ainsi que le courrier établi le même jour par celui-ci (pièces 6 de la société AXA FRANCE IARD et 7 de Monsieur et Madame [B]).

Il s’agit des seuls éléments techniques de nature à éclairer le tribunal sur la cause des désordres subis.

Les experts précités ont tous deux constaté le mauvais état d’entretien de la structure porteuse du plancher situé entre les caves du rez-de-chaussée et l’appartement de Monsieur et Madame [B] au 1er étage, tout en préconisant sa réfection à la charge du syndicat des copropriétaires pour que celui-ci puisse assurer son rôle structurel.

Les deux experts ont noté la présence d’une forte humidité sur les solives et la présence localement d’anciennes réparations non conformes sur cette structure en mettant en cause des travaux réalisés par d’anciens propriétaires. Pour autant, ils n’ont pas déterminé plus précisément le rôle de ces travaux dans la survenance des désordres constatés, ni leur ancienneté.

Tout au plus, l’expert mandaté par la société AXA FRANCE IARD a-t-il exclu que ces désordres soient la conséquence du défaut d’étanchéité des joints de douche mis en cause lors du sinistre déclaré en juin 2018 par la locataire de l’appartement de Monsieur et Madame [B].

Interpellés par le syndic de copropriété, les anciens propriétaires de l’appartement de Monsieur et Madame [B] de 2011 à 2014 ont contesté toute responsabilité en la matière selon courrier du 18 décembre 2020 (pièce 17 de Monsieur et Madame [B]).

L’acte de vente de Monsieur et Madame [B] (leur pièce 23) ne fait pas non plus mention de travaux au niveau de la structure du plancher de l’appartement. Les seuls travaux déclarés portent sur la création d’une ouverture dans un mur porteur avec la pose d’un IPN.

Certes, le rapport précité de la SARL [N] JAN & ASSOCIES mentionne la présence d’une poutre IPN dont il préconise le renforcement à l’occasion des travaux de rénovation à entreprendre, mais il ne mentionne nullement cette poutre comme étant à l’origine des désordres constatés sur le plancher de l’appartement.

En définitive, les deux rapports précités permettent d’avoir une seule certitude : le mauvais état des solives composant le plancher situé entre les caves de la copropriété et l’appartement de Monsieur et Madame [B], soit le mauvais état de parties communes.

Le syndicat des copropriétaires l’a bien admis puisqu’il a voté et fait réaliser dès que possible à ses frais les travaux de réfection préconisés par les deux experts.

L’article 14 de la loi n°65-557 précité a donc bien vocation à s’appliquer dans le cas présent, de sorte que Monsieur et Madame [B] sont bien fondés à réclamer réparation pour les préjudices subis suite au mauvais état des parties communes, en l’occurrence du plancher de leur appartement.

Or, le rapport précité de la SARL [N] JAN & ASSOCIES, confirmé par les factures de travaux correspondantes, ne laisse aucun doute sur le fait que l’appartement de Monsieur et Madame [B] a dû être mis à nu, d’abord pour vérifier la réalité et l’ampleur des désordres affectant le plancher, et ensuite pour procéder à la réfection de ce plancher. Il était en effet indispensable, pour reprendre cette structure porteuse, de démonter les revêtement des sols, murs et plafonds de l’appartement, ce que démontrent de manière évidente les photographies en couleurs jointes au rapport précité.

En conséquence, Monsieur et Madame [B] sont bien fondés, sur le fondement de l’article 14 précité, à solliciter l’indemnisation des travaux correspondant à cette mise à nu, à savoir les travaux de démolition, puis de réfection de l’ensemble des revêtements et cloisons de leur appartement. Cette mise à nu ayant d’évidence rendu impossible toute habitation dans l’appartement le temps de ces travaux, Monsieur et Madame [B] sont également bien fondés à réclamer la perte de loyers subie.

Au vu des justificatifs produits, les travaux de démolition de l’appartement supportés par Monsieur et Madame [B] se sont élevés à la somme totale de 5 692,50 euros TTC (pièces 8 et 9 de Monsieur et Madame [B] : tableau des coûts établi par la SARL [N] JAN & ASSOCIES, facture LDP du 26 septembre 2019 et appel exceptionnel de charges du 11 février 2020).

Les travaux de rénovation entrepris dans l’appartement après la réfection du plancher se sont élevés à la somme totale de 23 805,93 euros TTC au vu de la facture LDP du 29 janvier 2021 (pièce 24 de Monsieur et Madame [B]), outre 600 euros d’honoraires de maîtrise d’oeuvre (pièce 9 : situation d’honoraires du mois de mai 2020).

Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas avoir dû s’acquitter de frais supplémentaires pour l’isolation du parquet comme allégué : sur ce point, ils ne produisent pas de facture de travaux, mais seulement un devis du 23 août 2020, ce qui est insuffisant pour établir la réalité de la dépense invoquée (leur pièce 9).

Avant les travaux litigieux, l’appartement de Monsieur et Madame [B] était loué. Les intéressés démontrent que la locataire en place a dû quitter le logement au 15 juin 2019 en étant dispensée de préavis du fait des travaux de démolition entrepris (leur pièce 10). La rénovation de l’appartement s’est achevée en janvier 2021 d’après la facture correspondante de la société LDP et Monsieur et Madame [B] démontrent avoir conclu un nouveau bail à compter du 31 janvier 2021 (leurs pièces 20 et 24). Ils sont donc bien fondés à réclamer l’indemnisation de la perte de loyers subie du 15 juin 2019 au 31 janvier 2021, soit 19 mois et 15 jours, sur la base de 564 euros par mois (dont 4euros de provision sur charges) au vu du contrat de bail produit (leur pièce 21), ce qui permet de retenir un total de 10 998 euros en ce compris les charges récupérables sur le locataire.

Monsieur et Madame [B] ne produisent pas de justificatifs suffisants pour retenir les autres frais pour lesquels ils sollicitent un dédommagement.

En définitive, au total, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 41 096,43 euros en réparation des préjudices subis du fait du mauvais état des parties communes, soit :

—  30 098,43 euros en réparation de leur préjudice matériel

—  10 998 euros au titre de la perte de loyers subie (provision sur charges récupérables incluse).

Pour ce qui est du préjudice moral invoqué par Monsieur et Madame [B], celui-ci n’est pas démontré, étant observé que les enjeux de la présente procédure sont essentiellement d’ordre économique et matériel. La demande de ce chef est rejetée.

Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas non plus avoir souscrit un prêt pour financer les travaux précités. Leur demande de ce chef doit également être rejetée.

II – Sur les demandes à l’encontre de l’assureur de la copropriété :

1) Sur les demandes de Monsieur et Madame [B] :

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA FRANCE IARD garantit, entre autres, la responsabilité du syndicat en qualité de propriétaire et, à ce titre, les dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entraînent la responsabilité de l’assuré et qu’ils résultent directement du fait “des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations, et de toutes les installations intérieures ou extérieures” (cf page 10 des conditions générales correspondant à la pièce 3 de Monsieur et Madame [B]).

En l’occurrence, comme expliqué ci-dessus, les dommages subis par Monsieur et Madame [B] dans leur appartement engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 du fait de mauvais état d’entretien des parties communes, en l’occurrence du plancher.

La société AXA FRANCE IARD a donc vocation à garantir les dommages matériels et immatériels subis par Monsieur et Madame [B] qui ont bien la qualité de tiers lésés au sens du contrat applicable, lequel définit le tiers comme toute personne autre que l’assuré responsable du sinistre et les préposés de l’assuré, salariés ou non, dans l’exercice de leurs fonctions (cf page 35 des conditions générales précitées).

En conséquence, la société AXA FRANCE IARD doit être condamnée in solidum, aux côtés du syndicat des copropriétaires, à verser à Monsieur et Madame [B] la somme totale de 41 096,43 euros en réparation des préjudices subis par ces derniers.

2) Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires :

Selon l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, pour les raisons exposées ci-dessus, les dommages subis par Monsieur et Madame [B] sont bien couverts par la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA FRANCE IARD.

La société d’assurance doit en conséquence être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des sommes mises à sa charge en principal, intérêts et frais.

III – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD, parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens de l’instance, étant précisé que l’article R631-4 du code de la consommation n’a pas vocation à s’appliquer au présent litige, lequel ne relève pas des dispositions de ce dernier code.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, pris en ses deux derniers alinéas, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’occurrence, il convient de dispenser Monsieur et Madame [B] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [B] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour la défense de leurs intérêts. En compensation, il convient de condamner la société AXA FRANCE IARD à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne justifie de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de ces mêmes dispositions.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Elle est compatible avec la nature de l’affaire et opportune compte tenu de son ancienneté. Il n’y a pas lieu de l’écarter, ni de la subordonner à la constitution d’une garantie.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8], et son assureur, la société AXA FRANCE IARD (SA), à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B] la somme totale de 41 096,43 euros en réparation de leurs préjudices matériels et immatériels,

REJETTE la demande de Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B] au titre des intérêts de l’emprunt souscrit pour financer les travaux de leur appartement,

REJETTE la demande de Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B] au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD (SA) à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8], de l’ensemble des condamnations mises à sa charge en faveur de Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B], en ce compris au titre des dépens,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8], et son assureur, la société AXA FRANCE IARD (SA), aux dépens,

REJETTE la demande tendant à l’application des dispositions de l’article R631-4 du code de la consommation,

DISPENSE Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaire

AUTORISE la SELARL ARES, la SELARL CMA et la SCP BG ASSOCIES, qui le demandent, à recouvrer directement contre la partie tenue aux dépens ceux dont elles auraient pu faire l’avance sans en avoir reçu provision comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD (SA) à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [X] [R] épouse [B] une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,