TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09274 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVHM

JUGEMENT

DU : 26 Janvier 2026

S.A.S. BP MIXTE

C/

[P] [T], [A] [S]

[Y] [U] [V] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florent MEREAU, avocat postulant au barreau de LILLE et M^e Julien BERBIGIER, avocat plaidant au barreau de TOURS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [T], [A] [S], demeurant [Adresse 3]

Mme [Y] [U] [V] épouse [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/9274 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2022 à effet au 20 janvier 2022, la société par actions simplifiée BP MIXTE, représentée par son mandataire le cabinet CITYA Immobilier, a donné à bail à M. [P] [S] et Mme [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 725 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 20 janvier 2022.

Par courrier recommandé expédié le 13 juillet 2022 reçu le18 juillet 2022, M. [P] [S] et Mme [Y] [V] ont donné congé à leur bailleur se prévalant d’un préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi amiablement le 22 août 2022 en présence de M. [P] [S].

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la société BP MIXTE a fait assigner M. [P] [S] et Mme [Y] [V], épouse [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6.554,65 € au titre de l’arriéré de loyer, des réparations et dégradations locatives, avec les intérêts moratoires prévus à l’article 1344-1 du code civil, à compter de l’assignation,500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 17 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de mise en état du 12 mai 2025 lors de laquelle le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 10 novembre 2025.

A cette audience, la société BP MIXTE, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement pour résistance abusive à la somme de 1.000 euros et celle au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros. Elle sollicite en outre du juge qu’il déclare irrecevable ou déboute M. [P] [S] et Mme [Y] [V] de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de sa demande en paiement, la société BP MIXTE fait valoir que les défendeurs n’ont réglé aucun loyer depuis leur arrivée dans les lieux. Elle soutient encore que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie révèle l’existence de dégradations locatives et rappelle que le preneur est présumé responsable des dégradations survenues durant sa jouissance. Elle souligne que le coût de leur reprise a été chiffré par la société SNEXI à la somme de 677 euros, pour les désordres affectant un lavabo, un carrelage fendu, une chaudière non entretenue et de nombreuses autres menues réparations, un simple devis suffisant à en estimer le montant. Elle précise qu’il n’y a pas lieu de déduire des sommes dues le montant du dépôt de garantie, celui-ci n’ayant pas été versé à la prise de bail.

Sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, la société BP MIXTE conclut à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles relatives aux honoraires de location au motif qu’elle ne peut être tenue de restituer des sommes qu’elle n’a pas perçues. Subsidiairement, elle soutient que le montant des honoraires était expressément stipulé au bail, en page 5, et convenu entre les parties signataires, conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil. Elle ajoute que le bail reproduit les dispositions applicables de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et que les sommes mises à la charge des parties sont strictement identiques, en conformité avec les prescriptions légales, à l’exception d’un poste non visé par le texte précité. Elle relève en tout état de cause que les défendeurs ne se sont pas acquittés du règlement de ces honoraires.

RG : 24/9274 PAGE 3

Elle considère encore que les défendeurs ne sont pas fondés à invoquer une exception d’inexécution ni à solliciter à défaut une diminution du loyer pour trouble de jouissance, faute pour eux d’établir, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, une quelconque indécence ou insalubrité du logement donné à bail et l’imputabilité des désordres allégués.

Elle précise également que les diagnostics techniques du logement ont été transmis aux locataires dès la conclusion du bail.

Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ou à défaut de l’article 1240 du code civil, elle soutient que des dommages et intérêts complémentaires sont justifiés par le refus persistant des défendeurs de procéder au moindre règlement depuis près de deux ans, ainsi que par la mauvaise foi dont ils font preuve dans le cadre de leur défense.

M. [P] [S] et Mme [Y] [V], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles ils sollicitent du juge de :

prononcer la nullité de la clause relative aux honoraires d’agence convenus pour l’établissement du contrat de location et condamner la société BP MIXTE au remboursement de la somme perçue indûment soit 775 euros, juger qu’il convient d’écarter du décompte produit le dépôt de garantie, le loyer de janvier 22, erroné, et la taxe d’ordure ménagère,recevoir l’exception d’inexécution,débouter la société BP MIXTE de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

dire que le solde dû s’établira à la somme de 1 202,70 euros, accorder les plus larges délais de paiement aux défendeurs, sur 24 mois,

En tout état de cause,

condamner la société BP MIXTE au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils s’opposent à l’ensemble des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, en l’absence de devis ou de facture. Ils font valoir que l’estimation produite a été établie par la société SNEXI, laquelle a réalisé les états des lieux d’entrée et de sortie, mais qui n’est pas une entreprise de travaux, étant une filiale de la société CITYA chargée de la gestion locative. Ils contestent devoir supporter le coût de l’entretien de la chaudière précisant n’avoir occupé le logement que durant six mois, dont deux sans gaz, ainsi que le coût des chevilles Molly, dont le préjudice n’est selon eux nullement démontré. Ils contestent également devoir supporter le coût des ampoules, absentes à l’entrée dans les lieux et celui de la réparation du sol pour de simples traces d’usage et une prétendue dépréciation résultant d’un usage normal, le sol ayant au surplus été réceptionné en état d’usage sale à la prise de bail. Ils contestent enfin devoir supporter le coût du remplacement du lavabo, dont la fissuration avait été signalée au début de la location, sans qu’aucune faute ne puisse leur être imputée.

Ils contestent également les sommes réclamées au titre du dépôt de garantie, qui ne constitue selon eux qu’une garantie et non une créance exigible, au titre du loyer de janvier 2022 correspondant à une occupation de onze jours sur trente-et-un, et au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en l’absence de justificatif.

Ils soutiennent par ailleurs que la somme de 775,50 euros exigée au titre des honoraires de location doit être déduite des sommes dues.

Sur le fondement des dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que des honoraires indus leur ont été facturés, sans détail ni facture, pour un montant supérieur à celui exposé par le bailleur et excédant le barème mentionné au bail.

RG : 24/9274 PAGE 4

Ils invoquent encore une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement du loyer sur le fondement de l’article 1219 du code civil, estimant que la société BP MIXTE a manqué, en sa qualité de bailleur, à ses obligations de délivrance d’un logement décent et habitable, de jouissance paisible, d’entretien et de réparation. Ils ajoutent que la bailleresse ne leur a pas remis un logement conforme à la décence énergétique. Précisément, ils font état de l’absence d’eau chaude et de chauffage, d’une cuisine présentant un caractère dangereux, d’une eau impropre à la consommation et d’un lavabo entièrement fendu, leur faisant courir un risque sanitaire. Ils estiment que la société BP MIXTE a aussi manqué à son obligation de fournir les diagnostics obligatoires et le résultat des analyses de l’eau, malgré une sommation. A titre subsidiaire, ils s’estiment fondés à solliciter une réévaluation du loyer à la baisse, à une hauteur minimale de 70%, en raison de l’ensemble de ces manquements. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux dernières écritures des parties déposées à l’audience du 10 novembre 2025 pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement au titre de l’arriéré locatif

Sur l’exception d’inexécution et la demande en diminution du montant du loyer, en raison de l’état du logementAux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l’autre partie de ses obligations.En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Suivant l’article 2 de ce décret, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement. Suivant l’article 3 du même décret, le logement doit comporter une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires. En application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature. Il est communiqué au locataire par voie dématérialisée.

RG : 24/9274 PAGE 5

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrer un logement décent par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués, ceux-ci étant inhabitables ou impropres à leur destination. La seule perturbation dans la jouissance n’autorise pas la suspension du paiement du loyer.Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit quant à lui répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, sauf à prouver qu’elles résultent de la vétusté, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de force majeure, ou de la faute du bailleur.Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il appartient donc aux défendeurs qui se prévalent de manquements commis par la bailleresse notamment à ses obligations d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.En l’espèce, M. [P] [S] et Mme [Y] [V] opposent l’exception d’inexécution tenant à l’indécence du logement loué pour justifier le non-paiement des loyers.Toutefois, l’exception d’inexécution ne peut être accueillie que si les désordres imputables au bailleur mettent le locataire dans l’impossibilité totale d’user du logement ou dans l’impossibilité d’user le logement conformément à sa destination d’habitation.Ils font état de plusieurs désordres imputables au bailleur, à savoir l’absence d’eau chaude et de chauffage, la dangerosité de la cuisine, une eau impropre à la consommation et un lavabo entièrement fendu. Ils versent aux débats l’état des lieux d’entrée qui ne fait pas état de ces difficultés. Les seuls désordres mentionnés concernant la cuisine sont l’absence de fixation d’un panneau bas en mélaminé et d’un meuble sous évier ainsi que l’existence d’une étagère impossible à sortir du meuble sous évier, ces défauts étant insuffisants pour caractériser le caractère dangereux de la cuisine. M. [P] [S] et Mme [Y] [V] versent également des photographies non localisées et non datées, dépourvues de ce fait de valeur probante. Ils versent ensuite des mails et courriers qu’ils ont adressés durant leur location à la société CITYA, chargée de la gestion locative de l’immeuble, aux termes desquels ils évoquent les désordres allégués. Toutefois, force est de constater que leurs déclarations ne sont étayées par aucun élément de preuve extérieur et objectif, tel qu’un rapport de l’Agence Régionale de Santé ou du service communal d’hygiène et de santé, un constat de commissaire de justice ou un rapport d’expertise amiable, de sorte qu’aucun élément ne vient objectiver les faits allégués. Ils ne produisent pas davantage de témoignages précis et circonstanciés corroborant les désordres allégués. Dans ces conditions, il convient de considérer que la réalité des désordres invoqués n’est pas établie. M. [P] [S] et Mme [Y] [V] versent enfin l’état des lieux de sortie qui met en évidence la fissuration du lavabo et son caractère inutilisable. Or, il ressort des pièces du dossier que le lavabo était en bon état à la prise de bail, de sorte que les locataires sortants sont présumés responsables de son état au moment de leur départ. En tout état de cause, ils n’apportent pas la preuve d’un manquement à ce titre de la société BP MIXTE à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation.

RG : 24/9274 PAGE 6

M. [P] [S] et Mme [Y] [V] invoquent encore l’absence de réalisation par la bailleresse des diagnostics obligatoires et soutiennent qu’ils ne leur auraient pas été communiqués. Toutefois, le contrat de bail prévoit expressément, en sa clause « XI. Annexes », qu’un dossier de diagnostics technique est joint au bail. La société BP MIXTE verse les diagnostics immobiliers aux débats, sur lesquels figurent la signature électronique de M. [P] [S] et Mme [Y] [V] à la date de la conclusion du bail. Ces derniers ne sont donc pas fondés à invoquer un quelconque manquement de la société BP MIXTE à ce titre. M. [P] [S] et Mme [Y] [V] reprochent enfin à la société BP MIXTE de ne pas leur avoir transmis les résultats des analyses de l’eau réalisées à leur demande. Ils ne sauraient toutefois invoquer un quelconque préjudice à ce titre, dès lors que de leur côté ils ne produisent aucun élément probant sur le caractère impropre à la consommation de l’eau, preuve qui leur incombe. Dans ces conditions, M. [P] [S] et Mme [Y] [V] n’apportent pas la preuve des manquements allégués. Par conséquent, ils ne sont pas fondés à invoquer une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de leurs loyers ni une diminution du loyer en raison de l’état du logement et du préjudice de jouissance subi. Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société BP MIXTE verse le contrat de bail souscrit entre les parties le 19 janvier 2022 à effet au 20 janvier 2022, le congé délivré par les locataires réceptionné le 18 juillet 2022 avec un préavis d’un mois et un décompte de la créance arrêtée au 16 mai 2024.

Suivant ce décompte, M. [P] [S] et Mme [Y] [V] sont redevables de la somme de 6 554,65 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ils n’ont procédé à aucun règlement depuis la prise de bail, en ce compris au titre du dépôt de garantie, et n’apportent pas la preuve contraire au cours des débats.

Les loyers de janvier et août 2022 sont comptabilisés au prorata de l’occupation des lieux par M. [P] [S] et Mme [Y] [V], soit douze jours pour le mois de janvier et dix-huit jours pour le mois d’août.

Une somme équivalente à un mois de loyer est inscrite au débit du compte au titre du dépôt de garantie. Les défendeurs n’allèguent ni ne justifient avoir réglé le dépôt de garantie lors de la prise de bail.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. »

Ce texte précise que le versement du dépôt de garantie intervient au moment de la signature du bail, c’est-à-dire à l’entrée dans les lieux. Il n’est pas prévu que le dépôt de garantie puisse être exigé après la restitution du logement. La finalité du dépôt de garantie est de couvrir les éventuelles dégradations ou impayés constatés à la sortie du locataire, mais il doit avoir été versé préalablement, lors de la conclusion du contrat.

RG : 24/9274 PAGE 7

Ainsi, le dépôt de garantie ne peut être exigé après le départ des locataires. Il doit donc être déduit du décompte des sommes dues.

Le décompte comprend également une somme à devoir au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2022.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles « sur justification », ce qui impose à la société BP MIXTE de produire en cas de contestation l’avis d’imposition ou tout document probant permettent de vérifier le montant réclamé au titre de ladite taxe.

En l’occurrence, bien que M. [P] [S] et Mme [Y] [V] contestent le montant réclamé au titre de la taxe des ordures ménagères, la société BP MIXTE ne produit aucun justificatif. Elle ne peut donc en exiger le règlement.

Le décompte comprend enfin une somme mise au débit du compte au titre de dégradations locatives constatées à la sortie des lieux.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— « De prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

La société BP MIXTE produit les états des lieux d’entrée et de sortie dressés par la société SNEXI et contradictoirement entre les parties.

Elle produit encore une estimation des dégradations locatives de la société SNEXI d’un montant de 677 euros, un devis de la société SEMNORD ASSAINISSEMENT, accepté le 15 mai 2023, pour le remplacement du lavabo et la remise en état du tablier de la baignoire pour un montant de 1 918,40 euros et un devis de la société OLTIM du 23 mars 2023 portant sur une prestation de nettoyage complet de l’appartement pour un montant de 552,50 euros.

La somme mise à la charge des locataires sortants est celle de 677 euros, qui correspond à l’estimation de la société SNEXI.

RG : 24/9274 PAGE 8

Si les défendeurs établissent que la société SNEXI est une filiale de la société CITYA spécialisée dans les diagnostics et états des lieux, l’estimation produite n’en constitue pas moins un élément probant sur lequel le juge peut utilement s’appuyer, étant rappelé qu’il lui appartient, en tout état de cause, d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater que les locataires sont responsables des réparations et/ ou dégradations locatives suivantes, pour lesquelles la société BP MIXTE sollicite une remise en état conformément à l’estimation précitée :

une cheville Molly au niveau d’un mur de l’entrée, 20 chevilles Molly au niveau des murs du cellier, un trou de cheville sur le mur du séjour, un trou de cheville sur un mur de la chambre n°1, deux trous de cheville sur un mur de la chambre n°2, deux chevilles Molly sur un mur de la chambre n°3, un trou de vis, crochet, clou sur un mur de la salle de bain ;une VMC poussiéreuse dans la cuisine, des traces de doigts sur la porte de la chambre n°1, la présence d’adhésif sur la poignée de la porte de la chambre n°1, des traces légères sur la porte de la salle de bain et un tiroir du meuble sous lavabo sale ; une ampoule manquante au plafonnier du séjour et des chambres n°1 et n°2 ; un carrelage fendu/fissuré sur le tablier de la baignoire ; un lavabo fendu/fissuré dans la salle de bain.

Les locataires sortants étaient tenus de restituer les lieux dans l’état où ils les ont reçus. Ainsi, s’ils ont posé des chevilles Molly ou fait des trous dans le mur pour y accrocher des éléments mobiliers, ils auraient dû reboucher ces trous avant leur départ. Toutefois, la pose de quelques chevilles correspond à un usage courant du logement et relève de l’usure normale des lieux. En revanche, la multiplication de chevilles constatée dans le cellier doit être considérée comme une dégradation locative justifiant une indemnisation de la bailleresse. Le rebouchage des trous du cellier a été estimé par la société SNEXI à la somme de 8 euros par trou, soit un total de 160 euros. Le coût de la remise en état des murs du cellier sera plus justement fixé à la somme de 80 euros, correspondant au prix moyen de fourniture et de pose d’un enduit de rebouchage et d’une peinture, en tenant compte de la localisation des travaux dans une pièce accessoire du logement. Ils seront donc tenus au paiement de cette somme.

M. [P] [S] et Mme [Y] [V] seront également tenus de supporter le coût d’une prestation de nettoyage au regard des éléments relevés. Les défauts de nettoyage sont minimes et justifient une prestation globale évaluée à la somme de 10 euros. La prestation de nettoyage de l’ensemble du logement telle que réclamée par la SAS BP Mixte n’est pas justifiée.

Ils seront également tenus de supporter le coût du remplacement de trois ampoules manquantes à la sortie des lieux. Le coût du remplacement d’une ampoule, estimé à 8 euros l’unité, sera réévalué à la somme de 5 euros l’unité, soit un montant total de 15 euros.

M. [P] [S] et Mme [Y] [V] seront également tenus de supporter le coût du remplacement du meuble vasque présent dans la salle de bain en raison de la fissuration du lavabo dans toute sa largeur. Le coût du remplacement de cet élément mobilier est fixé à la somme de 150 euros, retenue par l’estimation et équivalente au prix moyen d’un meuble vasque simple.

Ils seront encore tenus d’indemniser la société BP MIXTE pour la dégradation du carrelage du tablier de la baignoire telle qu’elle est mise en évidence sur les photographies jointes à l’état des lieux de sortie. Les locataires sortants n’apportent pas la preuve que cette détérioration trouverait son origine dans une cause étrangère à leur fait, et notamment dans une intervention du bailleur. La somme de 60 euros sollicitée en demande à ce titre est justifiée au titre de la fourniture et la pose de carrelage, main d’œuvre comprise.

En revanche, le remplacement de l’ampoule manquante au niveau du plafonnier du séjour doit rester à la charge de la bailleresse dès lors que l’ampoule était déjà manquante lors de l’état des lieux d’entrée, de même que les frais de nettoyage des traces sur le sol de la chambre n°1 également présentes lors de la prise à bail.

RG : 24/9274 PAGE 9

Ainsi, des travaux de remise en état du logement évalués à la somme totale de 315 euros sont justifiés par le constat de sortie et incombent aux locataires sortants.

L’estimation de la société SNEXI comprend également un forfait de 90 euros pour l’entretien de la chaudière.

Il ressort de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 précité et de la clause « entretien » présente en page 6 du contrat de bail litigieux l’obligation pour le locataire d’assurer l’entretien annuel de la chaudière individuelle à gaz présente au logement.

M. [P] [S] et Mme [Y] [V] répliquent que leur durée d’occupation des lieux est inférieure à un an.

Toutefois, le point de départ de l’obligation d’entretien annuel de la chaudière ne s’apprécie pas au regard de la date d’entrée dans les lieux mais de la date du dernier entretien. Dès lors qu’un délai d’un an s’est écoulé entre le dernier entretien de la chaudière et la restitution du logement, il incombait aux locataires d’assumer les frais d’un nouvel entretien. Cette obligation s’applique même en cas de bail de courte durée : le locataire doit s’assurer que l’entretien annuel a été réalisé avant son départ.

Néanmoins, dans la mesure où la société BP MIXTE ne justifie pas de la date de la dernière visite annuelle d’entretien faite avant la prise de bail de M. [P] [S] et Mme [Y] [V], elle ne justifie pas du manquement des défendeurs à leur obligation d’entretien annuel de la chaudière.

Ces derniers n’ont donc pas à supporter le coût du forfait d’entretien de la chaudière.

Déduction faite du dépôt de garantie, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du forfait d’entretien de la chaudière et des réparations locatives non justifiées, M. [P] [S] et Mmes [Y] [V] restent redevables de la somme de 5 380,65 euros au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu de la clause de solidarité contenue au bail, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

La société BP MIXTE présente sa demande indemnitaire pour résistance abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile qui permet la condamnation de celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive à une amende civile, à défaut sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui régit la matière délictuelle.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En application de ces dispositions, une partie ne peut engager sa responsabilité pour s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

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Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société BP MIXTE ne démontre ni la mauvaise foi de M. [P] [S] et Mme [Y] [V], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.En l’espèce, M. [P] [S] et Mmes [Y] [V] sollicitent des délais de paiement sur deux ans pour s’acquitter de leur dette. Ils ne justifient pas de leurs ressources mais le montant de la dette suffit, en l’absence de preuve de besoins spécifiques de la société BP MIXTE, à les autoriser à s’acquitter de leur dette par 23 mensualités de 220 euros et une 24e et dernière mensualité correspondant au solde de la dette, dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.Sur les demandes reconventionnelles portant sur les honoraires de location

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause au bail imposant au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice sans le cas prévu à l’article 3-2, ainsi que le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.

Selon l’article 5 I de la loi du 6 juillet 1989, La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

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Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

En l’espèce, M. [P] [S] et Mmes [Y] [V] sollicitent la nullité de la clause portant « Honoraires de location » figurant au bail sur le fondement de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et la restitution des sommes versées par eux à ce titre.

La société BP MIXTE considère qu’ils sont irrecevables à agir à son encontre au titre des honoraires de location au motif que ces derniers sont perçus par l’agence de location et non par elle.

En l’occurrence, il résulte du bail litigieux que la société BP MIXTE était représentée pour la conclusion de ce contrat par son mandataire, le cabinet CITYA Immobilier. Dès lors, les paiements indus effectués par les locataires en exécution de clauses du contrat de location, susceptibles d’être réputées non écrites, pour le compte du mandataire du bailleur engagent la responsabilité de celui-ci. En effet, lorsque l’agence perçoit des frais d’agence indus, elle agit en exécution du mandat donné par le bailleur de sorte que le locataire peut valablement agir contre le bailleur pour obtenir la restitution de ces sommes.

La demande est donc recevable.

Sur le fond, il est établi par les pièces du dossier et non contesté par les parties que le bail a été conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin, soit le cabinet Citya Immobilier.Le contrat de location prévoit en son article IX, page 5, des honoraires à la charge du locataire à hauteur de 775 euros au titre des prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail, et à hauteur de 232,50 euros au titre de la prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée.Le contrat reproduit les trois premiers alinéas de l’article 5 I de la loi du 6 juillet 1989 précité, ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis.La clause relative aux honoraires de location n’encourt donc aucune nullité sur le fondement de l’article 5 I de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.En outre, force est de constater que M. [P] [S] et Mmes [Y] [V] ne justifient pas avoir effectivement payé les honoraires de location dont ils sollicitent le remboursement, aucune pièce n’étant produite sur ce point.Il s’ensuit que la demande de ce chef sera rejetée.Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [S] et Mme [Y] [V], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de l’instance et seront, en conséquence, déboutés de leur demande d’indemnité de procédure.

Ces dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société BP MIXTE la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [P] [S] et Mme [Y] [V] à payer à la S.A.S BP MIXTE la somme de 5 380,65 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la S.A.S BP MIXTE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

AUTORISE M. [P] [S] et Mme [Y] [V] à s’acquitter de la somme de 5 380,65 euros en principal par 23 mensualités de 220 euros et une 24ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE M. [P] [S] et Mme [Y] [V] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [S] et Mme [Y] [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [S] et Mme [Y] [V] à payer à la S.A.S BP MIXTE la somme de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN