JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00604 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GUWM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 25 Septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [K] [U]

née le 07 Août 1967 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Florian MICHEL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2478

DEFENDEURS

Madame [L] [Y] épouse [D]

née le 01 Janvier 1962 à [Localité 4] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Peggy SIMORRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 120

Monsieur [P] [D]

né le 31 Décembre 1952 à [Localité 6] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Peggy SIMORRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte daté du 21 février 2024, Mme [K] [U], dénonçant les vices et désordres affectant la maison d’habitation qu’elle a acquise le 12 août 2020 à Martignat (Ain), [Adresse 1], a, après expertise confiée en référé à Mme [X], fait assigner M. [P] [D] et Mme [L] [Y], épouse [D], ses vendeurs et constructeurs initiaux de l’ouvrage achevé en 2016, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en responsabilité et en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 juillet 2024, Mme [U], estimant être bien en droit d’agir à l’encontre de ses vendeurs tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que subsidiairement de la garantie décennale ou encore de la théorie des désordres intermédiaires en raison de l’absence d’étanchéité au niveau du sous-sol de la maison et de drain, de l’absence de prise en compte des phénomènes physico-chimiques liés à l’isolation thermique des parois et de l’apparition de fissures dans les escaliers et des infiltrations en découlant, demande en définitive au tribunal de :

“Vu les articles 1146 et suivants du Code civil, les articles 1792 et suivants du Code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées,

[…]

À TITRE PRINCIPAL,

CONDAMNER Monsieur [D] et Madame [Y] épouse [D] à payer à Madame [K] [U] la somme de :

—  6.870,00 € TTC [pour la mise en place d’un drain]

—  22.411,09 € TTC [pour assurer l’isolation thermique des parois]

—  29.400 € TTC [pour reprise les fissures ainsi que l’escalier]

—  1.560 € TTC au titre de l’intervention d’un expert privé et des frais d’huissier de justice s’agissant des constats,

—  3.000 € à titre de préjudice moral,

—  3.000 € au titre de la perte de temps,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER Monsieur [D] et Madame [Y] épouse [D] au paiement de la somme de 3.500 € à Madame [K] [U], outre les entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.”

Selon le dispositif de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 11 novembre 2024, M. et Mme [H], considérant d’une part que la clause restrictive de garantie figurant dans l’acte de vente conclu avec Mme [U] est pleinement applicable puisqu’ils ont fait appel à une entreprise pour le gros œuvre maçonnerie et charpente, outre couverture et zinguerie et que les VRD ont été réalisés par une autre entreprise et d’autre part qu’il n’y a ni vice caché, ni désordre apparent dans sa manifestation ou son ampleur, notamment parce que les désordres prétendument constatés pourraient être parfaitement liés à une fuite sur canalisation apparue après acquisition, demandent en réponse au tribunal de :

“Vu les articles 1146, 1792 et suivants du code civil,

[…]

DEBOUTER Madame [K] [U] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Monsieur [P] [D] et Madame [L] [Y] épouse [D]

CONDAMNER Madame [K] [T] à payer à Monsieur [P] [D] et Madame [L] [Y] épouse [D] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Madame [K] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.”

La clôture de la procédure a été ordonnée le 12 décembre 2024.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat de vente conclu le 12 août 2020 entre M. et Mme [H], vendeurs, et Mme [U], acquéreur, stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés et que, s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, sans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

M. et Mme [H], dont la qualité de professionnels de l’immobilier ou de la construction n’est pas démontrée (ni même à proprement parler affirmée), justifient avoir confié les travaux de maçonnerie et gros-oeuvre de leur maison ainsi que les travaux d’isolation des murs périphériques à des entreprises, de sorte que, en l’absence de preuve que les vendeurs avaient connaissance antérieurement à la vente des défauts dénoncés, la clause susvisée à bien vocation à s’appliquer. Les demandes formées par Mme [U] sur le fondement de la garantie des défauts cachés ne peuvent dès lors valablement prospérer. Elles doivent être rejetées.

Réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1 2° du code civil puisqu’ils ont fait construire entre 2014 et 2016 la maison qu’ils ont revendue le 12 août 2020 à Mme [U], M. et Mme [H], de plein droit responsables des dommages de nature décennale, ne peuvent se prévaloir de la clause exclusive de responsabilité figurant dans l’acte de vente qui est réputée non écrite en application de l’article 1792-5 du même code.

Pour autant, l’absence d’étanchéité au niveau du sous-sol de la maison ne peut être qualifié en soi de dommage réparable puisque, selon les termes exacts du rapport rédigé par l’expert judiciaire, cela concerne une dépendance technique en l’état non habitable, l’humidité décrite en 2021 par l’huissier de justice requis par Mme [U] n’ayant d’ailleurs pas été confirmée par les constatations matérielles effectuées au cours des opérations d’expertise.

Il se déduit par ailleurs des constatations effectuées par l’expert auxquelles les parties n’apportent pas de critiques techniques sérieuses, sinon des contestations qui ont été invalidées dans la réponse précise aux dires, que l’absence de prise en compte des phénomènes physico-chimiques liés à l’isolation thermique des parois provoque une humidité non évacuée qui se condense sur les parois froides en générant des gouttelettes d’eau qui elles-mêmes favorisent le développement de moisissures, phénomène manifestement mineur selon les photographies visées dans le rapport d’expertise (photos 18 et 19), en tout cas nullement généralisé, ne rendant pas la maison impropre à sa destination et ne justifiant à l’évidence pas de changer toutes les huisseries, solution technique qui, bien que nullement préconisée par l’expert, fonde pourtant la demande en paiement formée à ce titre par Mme [U].

Enfin, les fissures dans les escaliers et les infiltrations en découlant, qualifiées à juste titre de désordres simplement esthétiques par l’expert, entraînent à l’évidence en toute hypothèse ni impropriété à destination ni atteinte à la solidité de la maison. Les demandes formées par Mme [U] sur le fondement de la garantie légale des constructeurs ne peuvent dès lors pas prospérer. Elles doivent être rejetées.

Mme [U], muette sur ce point, ne démontre pas l’existence même d’une faute particulière imputable à ses vendeurs, commise à l’occasion de la construction de la maison, en lien direct avec les désordres constatés sur son immeuble. Les demandes indemnitaires qu’elle a formées sur le fondement de responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires ne peuvent dès lors pas prospérer. Elles doivent être rejetées.

Partie perdante, Mme [U] sera condamnée aux dépens comprenant, à titre définitif, ceux de l’instance en référé dont les honoraires de l’expert judiciaire et versera à ses adversaires une juste indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile égale à la valeur à laquelle elle-même a estimé le coût de ses frais de procédure.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [U] de toutes ses demandes ;

Condamne Mme [U] aux dépens comprenant, à titre définitif, ceux de l’instance en référé dont les honoraires de l’expert judiciaire ;

Condamne Mme [U] à payer à M. et Mme [H] la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Florian MICHEL

M^e Peggy SIMORRE