TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JANVIER 2026

N° RG 23/06644 – N° Portalis DB22-W-B7H-RUSI

Code NAC : 70B

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame [Y] [V], née [P],

née le 24 Juin 1975 à [Localité 9] (94),

demeurant [Adresse 6],

2/ Monsieur [S] [V],

né le 12 Mai 1974 à [Localité 12] (INDE)

demeurant [Adresse 6],

représentés par Maître Liora BENDRIHEM HELARY, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Aude ALEXANDRE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [U] [T]

né le 22 Mars 1973 à [Localité 14] (INDE),

demeurant [Adresse 7],

2/ Madame [R] [W] épouse [T]

née le 18 Janvier 1982 à [Localité 8] (INDE),

demeurant [Adresse 7],

représentés par Maître Sophie PORCHEROT,, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Aude GONTHIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 07 Novembre 2023 reçu au greffe le 17 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Novembre 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [S] [V] sont propriétaires d’une maison sise [Adresse 5] à [Localité 16], cadastrée BC [Cadastre 4], voisine de la propriété de Mme [R] [W] épouse [T] et M. [U] [T], sise [Adresse 1] à [Localité 16], cadastrée BC [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Le 18 septembre 2020, les époux [T] ont sollicité auprès de la mairie de [Localité 15] un permis d’aménager leur parcelle, dans le but de construire

une seconde maison sur leur terrain, permis qui leur a été accordé le

15 décembre 2020. Le 14 avril 2021, les époux [T] ont également déposé un permis de construire qui leur a été accordé par le maire de [Localité 15]

le 15 juillet 2021.

En octobre 2022, les époux [T] ont commencé les travaux de construction de la maison en limite séparative de leur propriété et de celle des époux [V]. Rapidement après le début du chantier, des tensions sont apparues entre les époux [V] et les époux [T].

Par ordonnance du 18 avril 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par les époux [V], a :

— enjoint à M. et Mme [T] de procéder à la mise en place d’une protection du chantier et de ses accès en limite séparative de la propriété des époux [V],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

— dit que chacune des parties supporterait la charge de ses frais irrépétibles

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, Mme [P] épouse [V] et M. [V] ont fait assigner M. [T] et Mme [W] épouse [T] devant le tribunal de céans aux fins de voir ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la démolition de la construction des époux [T] empiétant sur leur propriété et condamner les époux [T] à indemniser les époux [V] à hauteur de 50.000 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 août 2025, les époux [V] demandent au tribunal, au visa des articles 544, 545 et 1240 du code civil, de :

A titre principal,

— ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir la démolition de la construction des époux [T] empiétant sur la propriété des demandeurs, les époux [V] ;

— se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées ;

— condamner les époux [T] à indemniser les époux [V] à hauteur de 53.000 euros ;

En tout état de cause,

— condamner les époux [T] au versement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux époux [V] ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— dès les prémices de la construction, ils ont alerté leurs voisins sur leurs limites de propriété, les époux [T] ayant, avant même le début des fondations, détruit le mur mitoyen et la clôture séparant les propriétés ;

— ils ont fait appel à un expert aux fins de faire réaliser un bornage, lequel est contradictoire et n’a pas été contesté ;

— compte tenu du bornage, le tribunal devra ordonner la destruction de la construction des époux [T] ;

— il est incontestable que l’empiètement caractérisé des époux [T] leur cause un préjudice, puisqu’ils sont privés de fait d’une partie de leur propriété.

Ils sollicitent une indemnisation de la somme de 53.000 euros justifiée comme suit :

—  18.000 euros au titre du préjudice de jouissance et correspondant au montant de la parcelle amputée ;

—  3.000 euros de frais de bornage ;

—  25.000 euros de préjudice moral ;

—  2.000 euros de frais de commissaires de justice divers ;

—  5.000 euros au titre du préjudice matériel relatif à la nécessité de réédifier un mur.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2025, les époux [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1108 et 1984 du code civil, et de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, de :

A titre principal :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur demande de nullité du procès-verbal de bornage établi le 2 novembre 2022 par le cabinet [A]-TROCELLI, ou a minima en leur exception de nullité ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la demande de démolition formée par les époux [V] est disproportionnée au regard notamment de leur absence de préjudice et de l’atteinte grave portée au droit à une vie privée et familiale normale et au domicile des époux [T] protégé par l’article 8 de la (sic.) ;

En toutes hypothèses :

— dire et juger que M. et Mme [V] ne justifient pas ni de la réalité ni du quantum du préjudice qu’ils invoquent ;

— débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner M. et Mme [V] à leur payer la somme de 15.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral lié au caractère abusif de la présente procédure ;

— condamner M. et Mme [V] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le procès-verbal de bornage est nul en ce que :

— Mme [T], propriétaire du bien, n’a pas donné de mandat de représentation à son époux et n’a donc pas consenti au bornage ;

— M. [T] n’a pu donner un consentement éclairé du fait notamment de son absence de maîtrise de la langue française ;

— le géomètre a omis de tenir compte du dernier protocole établi entre les précédents propriétaires respectifs des deux terrains, si bien que ses conclusions sont erronées.

A titre subsidiaire, ils font valoir que :

— la demande de démolition de la construction formée par les époux [V] est totalement disproportionnée au regard de leur éventuel préjudice ;

— l’éventuel empiétement est minime (27cm) et compte tenu de son emplacement (en bordure de leur maison) il ne cause pas de préjudice aux époux [V] ;

— si la construction devait être démolie, l’atteinte portée à leur droit à une

vie privée et familiale normale et à un domicile serait totalement disproportionnée ;

— leurs revenus sont très limités et ne leur permettront pas de faire procéder à une démolition/ reconstruction de la maison, de sorte qu’ils risquent purement et simplement de se retrouver à la rue.

Ils ajoutent que :

— la demande d’indemnisation des époux [V] n’est absolument pas justifiée ni dans son principe ni dans son quantum ;

— il ne s’agit pas pour les époux [V] de défendre leur droit mais bien de porter préjudice à leurs voisins, après les avoir, sciemment ou non, trompés lors de la réalisation du bornage litigieux ;

— cette situation est d’autant plus difficile à vivre que les parties étaient amis et que M. [T] notamment est venu en aide à M. [V] tant pour trouver du travail que pour l’acquisition de sa propriété immobilière ;

— depuis des années, ils vivent dans l’angoisse de l’issue de la présente procédure, alors que leur bonne foi ne saurait être remise en cause ;

— l’enjeu du litige avec une demande de démolition de leur propriété pour laquelle ils ont souscrit un emprunt sur 25 ans, est excessivement

angoissant ;

— ces éléments justifient une indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 15.000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’empiètement allégué par les demandeurs

Aux termes de l’article 544 du code civil “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.”

En outre, l’article 545 du même code précise : “nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité”.

Il en résulte que la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l’exige, nonobstant le caractère minime de cet empiètement. Les frais de démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété voisine incombent au propriétaire de cet ouvrage.

Il sera ajouté que la preuve du droit de propriété est libre et qu’il n’existe aucune hiérarchie entre les différentes modes de preuves.

En l’espèce, il appartient aux époux [V], qui invoquent l’existence d’un empiètement sur leur propriété, d’en apporter la preuve.

Sur la validité du procès-verbal de bornage

Les demandeurs versent aux débats un document intitulé “procès-verbal de bornage partiel, reconnaissance partielle des limites et rétablissement partiel des limites”, dressé par Mme [Z] [A], Géomètre-expert, en date du

3 novembre 2022.

Ce document mentionne en page 2 “A la requête de Monsieur et Madame [V], propriétaires de la parcelle ci-après désignée, je soussignée [Z] [A], Géomètre-expert à [Localité 13] et [Localité 10], inscrite au tableau du conseil régional de [Localité 11] sous le numéro 6077, ai été chargée de procéder au bornage partiel, à la reconnaissance partielle des limites et au rétablissement partiel des limites de la propriété cadastrée commune de [Localité 15], section BC n°[Cadastre 4] et dresse en conséquence le présent

procès-verbal”.

Il mentionne également en page 3 que, le mercredi 2 novembre 2022 à partir de 14h, a été organisé un débat contradictoire en présence de M. [S] [V], présent, Mme [Y] [V], présente, M. [U] [T], présent, et Mme [R] [T], représentée par M. [U] [T].

Le procès-verbal de bornage indique en page 5 que “les parties présentes reconnaissent comme réelle(s) et définitive(s) la(les) limite(s) de propriété objet du présent procès-verbal de bornage ainsi fixée(s)” avant de détailler lesdites limites. Est joint au procès-verbal un plan représentant les limites fixées.

Le document est signé en page 8 par M. et Mme [V], sous la mention manuscrite “pris pour connaissance 02/11/2022”.

Il est également signé par M. [T], sous la mention manuscrite “pris pour connsance (sic) le 2 mecdi (sic) 11/2022 ”

Aux termes de l’article 1128 du code civil, “Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.”

Il résulte de l’article 1156 du même code que : “L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié.”

En l’espèce, comme le font valoir les défendeurs, il n’est pas établi que Mme [W] épouse [T], au sujet de laquelle il est indiqué dans le procès-verbal litigieux qu’elle est représentée par son époux, ait effectivement donné mandat à ce dernier pour être représentée à l’acte, ni même qu’elle ait été convoquée à la réunion en présence du Géomètre-expert.

Il en résulte que le procès-verbal de bornage dressé par Mme [Z] [A] le 3 novembre 2022 est inopposable à Mme [W] épouse [T].

En revanche, si les défendeurs soutiennent que M. [T], qui est né et a grandi en Inde, ne maîtrisait pas la langue française, de sorte qu’il n’était pas en mesure de comprendre les enjeux du document qu’il signait, ils ne produisent aucune pièce de nature à étayer cette affirmation.

Le seul fait que la mention apposée par M. [T] au-dessus de sa signature, à savoir “pris pour connsance (sic) le 2 mecdi (sic) 11/2022”, comporte des erreurs ne saurait suffire à démontrer l’absence de consentement de

M. [T] corrélative à une absence de maîtrise de la langue française, étant relevé au demeurant que M. [T] réside et travaille en France depuis de nombreuses années et y a acquis un bien immobilier.

La demande des époux [T] tendant à les voir dire et juger recevables et bien fondés en leur demande de nullité du procès-verbal de bornage établi le 2 novembre 2022 par le cabinet [A]-TROCELLI, ou a minima en leur exception de nullité sera par conséquent rejetée.

Sur la preuve de l’empiètement

Pour apporter la preuve de l’empiètement de la construction édifiée par les époux [T] sur leur terrain, les demandeurs versent aux débats, outre le procès-verbal de bornage, un procès-verbal de constat dressé par Maître [B] [X], huissier de justice, en date du 27 février 2023 dans lequel il indique :

“Je constate qu’immédiatement à droite après avoir pénétré sur le terrain des requérants se trouve une borne de géomètre. Cette borne se trouve à environ 49 centimètres après l’angle du pilier du portail. En fond d’allée à droite du portail du garage au niveau de l’angle du pavillon se trouve une seconde borne de géomètre avec fil de couleur bleue.

Il m’est indiqué que le terrain des requérants s’arrête au niveau de ces bornes avec fil bleu.

Je peux constater que les fondations de la maison en cours de construction sont bâties au-delà de cette limite.

Une cordelette de couleur bleue est ensuite tirée entre les deux bornes de géomètre.

Je peux ainsi constater que les fondations de la maison en cours de construction empiètent sur le terrain propriété des requérants.

A l’aide d’un mètre, je peux constater que la construction empiète d’environ

27 à 28 centimètres sur le terrain propriété des requérants.”

Figurent dans ce procès-verbal diverses photographies montrant la position des bornes et de la cordelette de couleur bleue par rapport à la construction des époux [T].

Il sera relevé que, pour constater l’empiètement, l’huissier de justice se fonde uniquement sur les bornes de géomètre posées à l’issue du procès-verbal de bornage déclaré inopposable à Mme [W] épouse [T]. Compte tenu de cette inopposabilité, les demandeurs ne sauraient se prévaloir de ce procès-verbal de bornage et de ses conséquences pour apporter la preuve de l’empiètement allégué.

Les époux [V] ne produisent aucune autre pièce de nature à démontrer ledit empiètement, à l’exception de photographies de mauvaise qualité montrant, comme celles figurant dans le constat d’huissier, la présence d’une cordelette de couleur bleue reliant les bornes posées par le géomètre, et le fait que le chantier à l’initiative des époux [T] dépasse la limite fixée par ladite cordelette.

Ces photographies ne sauraient, pas plus que le constat d’huissier susvisé, apporter la preuve de l’empiètement allégué, le bornage à l’origine de la pose de la cordelette étant inopposable à Mme [W] épouse [T].

Les époux [V] ne démontrent donc pas l’existence d’un empiètement sur leur propriété et seront par conséquent déboutés de l’intégralité de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Le simple fait que les demandeurs soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes ne suffit pas à caractériser un usage abusif de leur droit d’agir en justice. En l’espèce, il n’est pas démontré que la saisine du tribunal procède d’une intention de nuire ou d’une quelconque légèreté blâmable.

En tout état de cause, les époux [T] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui d’avoir à se défendre en justice.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Les époux [V], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Les époux [V] seront condamnés à payer aux époux [T] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute Mme [R] [W] épouse [T] et M. [U] [T] de leur demande tendant à les voir dire et juger recevables et bien fondés en leur demande de nullité du procès-verbal de bornage établi le

2 novembre 2022 par le cabinet [A]-TROCELLI, ou a minima en leur exception de nullité ;

Déboute Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [S] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute Mme [R] [W] épouse [T] et M. [U] [T] de leur demande reconventionnelle ;

Condamne Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [S] [V] à verser à Mme [R] [W] épouse [T] et M. [U] [T] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [S] [V] aux dépens ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT