REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6DS

N° minute : 25/00116

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [O] [E] [S]

né le 03 Juin 1973 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 23 Janvier 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :

[Localité 9]

Monsieur [O] [E] [S]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :

[Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [S] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 550,86 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] a consenti un contrat de location à Monsieur [O] [S] portant sur une aire de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 39,86 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 juillet 2024, [Localité 9] (nouvelle dénomination de [Localité 6]) a fait commandement à Monsieur [O] [S] d’avoir à payer la somme en principal de 2.406,31 euros et visant les clauses résolutoires des baux du logement et de l’aire de stationnement.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 novembre 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des baux du logement et de l’aire de stationnement par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [O] [S], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, concernant tant le logement que l’aire de stationnement,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 9.781,31 euros au titre des loyers échus à fin octobre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [O] [S] a quitté les lieux et l’état des lieux de sortie a été établi le 13 décembre 2024 en sa présence.

A l’audience du 23 janvier 2025, [Localité 9], représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes en résiliation des baux et en expulsion eu égard au départ du locataire du logement. Il a sollicité la condamnation de Monsieur [S] à lui payer la somme de 10.648,53 euros arrêtée au 31 décembre 2024, comprenant des réparations locatives à hauteur de 459,26 euros.

Assigné à étude, Monsieur [O] [S] n’a pas comparu.

Les nouvelles demandes formées par [Localité 9] ont bien été portées contradictoirement à sa connaissance par courrier recommandé du 22 janvier 2025 (signé le 27 janvier 2025).

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que le locataire ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé par le CDS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [O] [S] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d’expulsion

[Localité 9] s’est désisté à l’audience de ses demandes en résiliation des baux du logement et de l’aire de stationnement eu égard au départ du logement du défendeur le 13 décembre 2024.

En l’absence de demande reconventionnelle de la part de Monsieur [O] [S], il y a lieu de constater ce désistement.

Ce désistement porte nécessairement également sur la demande subséquente de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du logement signé le 18 septembre 2019, le contrat de location de l’aire de stationnement signé le 31 octobre 2019 et un dernier décompte faisant état à la date du 20 janvier 2025 d’une dette de 10.648,53 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais de poursuites imputés en mars 2023, qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 131,93 euros,

— les frais de réparations locatives, qui seront traités séparément, soit la somme de 459,26 euros.

Le loyer est bien réclamé jusqu’au 13 décembre 2024 seulement, date de la restitution du logement et d’établissement de l’état des lieux de sortie. En outre, il a été tenu compte des régularisations de charges.

Enfin, le dépôt de garantie versé par Monsieur [S] lors de l’entrée dans les lieux (487,72 euros et 37,33 euros) a bien été déduit.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [S] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 10.057,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 janvier 2025, dépôt de garantie déduit.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 09 octobre 2019 et l’état des lieux de sortie le 13 décembre 2024 en présence de Monsieur [S].

[Localité 9] sollicite la somme de 459,26 euros au titre des réparations engagées suite au départ du locataire, qui se décompose comme suit :

— revêtement des murs 237,41 €

— revêtement des sols 19,95 €

— nettoyage des équipements sanitaires 62,32 €

— nettoyage du logement 139,58 €

S’agissant du revêtement des murs, le bailleur demande la réfection des peintures des murs de la cuisine et le changement des papiers peints du séjour et de la chambre 1. L’état des lieux d’entrée notait que ces murs étaient en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que :

— les murs de la cuisine sont dégradés, qu’il y a des coulures importantes, de multiples traces noires ainsi que des peintures arrachées au niveau de la faïence.

— les murs du séjour sont en état passable, que les papiers peints sont jaunis et se décollent par endroit et qu’il y a de multiples trous rebouchés. – les murs de la chambre 1 sont dégradés, que le papier peint est décollé et qu’il y a des crayonnages sur la face gauche et des trous de fixation rebouchés.

Il y a lieu de constater que les murs de la cuisine, du séjour, et de la chambre 1 présentent effectivement des dégradations. Toutefois, il sera rappelé la durée de vie moyenne des éléments d’embellissements comme les peintures est évaluée à 10 ans. Monsieur [O] [S] est resté plus de cinq années dans les lieux. Ainsi, il convient de tenir compte de l’usure normale de la chose et d’appliquer un coefficient de vétusté, ce qui a été fait par le bailleur. Ainsi, il sera mis à sa charge la somme de 237,41 euros qui n’est pas excessive en l’espèce.

S’agissant du revêtement du sol de la cuisine, l’état des lieux de sortie indique en effet que le revêtement PVC du sol de la cuisine est dégradé en raison de deux traces de poinçonnages, de traces de meuble et d’un enfoncement. Or, l’état des lieux d’entrée notait que le sol de la cuisine était en bon état. Monsieur [O] [S] sera donc tenu de réparer les dégradations du revêtement du sol de la cuisine et il sera mis à sa charge la somme de 19,95 euros qui n’est pas excessive en l’espèce.

S’agissant du nettoyage des équipements sanitaires (évier, baignoire, cuvette des toilettes), l’état des lieux de sortie note que la vasque du lavabo est entartrée et tâchée de rouille, que la baignoire est très encrassée avec la présence de terres. Il indique également que la cuvette et le réservoir des toilettes sont encrassés et entartrés. Or, ces éléments étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux (seul le lavabo de la salle de bain présentait déjà une tâche de rouille). Monsieur [O] [S] sera donc tenu de supporter les frais de nettoyage des équipements sanitaires et il sera mis à sa charge la somme de 62,32 euros qui n’est pas excessive en l’espèce.

S’agissant du nettoyage du logement, l’état des lieux de sortie ne relève aucune saleté particulière, autre que celle déjà traitées au titre de la réfection des peintures, papiers peints et des revêtements du sol. En outre, le bailleur ne précise pas sa demande, ce qui ne permet pas de déterminer quelles pourraient être les dégradations imputables au locataire. La demande du bailleur au titre du nettoyage du logement sera donc rejetée.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [O] [S] à payer à [Localité 9] une somme de 319,68 euros au titre des réparations locatives (237,41 + 19,95 + 62,32).

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [O] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 juillet 2024, acte rendu nécessaire par les impayés dont Monsieur [S] est responsable.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement de [Localité 9] de ses demandes de résiliation des baux du logement et de l’aire de stationnement, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne Monsieur [O] [S] à payer à [Localité 9] la somme de 10.057,34 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 janvier 2025, dépot de garantie déduit,

Condamne Monsieur [O] [S] à payer à [Localité 7] [Localité 6] la somme de 319,68 euros euros au titre des réparations locatives,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une (nouvelle) procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne Monsieur [O] [S] à payer à [Localité 9] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [O] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 23 juillet 2024,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,