Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Jcp, 23 janvier 2025, n° 24/00343

TJ Bourg-en-Bresse 23 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que, bien que la clause résolutoire ait été acquise, les locataires ont apuré leur dette avant l'audience, ce qui empêche la résiliation du bail.
Rejeté
Non-respect des délais de paiement
La cour a jugé que les locataires ayant apuré leur dette avant l'audience, l'expulsion ne peut être ordonnée.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation ne peut être accordée puisque la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, jcp, 23 janv. 2025, n° 24/00343
Numéro(s) :	24/00343
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie MONNET SUETY

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 24/00343 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3RG

N° minute : 25/00030

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

DEFENDEURS

Madame [T] [N] [E] [J]

née le 10 Août 1994 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée à l’audience du 05 décembre 2024 mais comparante à l’audience du 07 novembre 2024

Monsieur [O] [G] [U] [Z]

né le 18 Février 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

copies délivrées le 23 JANVIER 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Madame [T] [N] [E] [J]

Monsieur [O] [G] [U] [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 JANVIER 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [T] [J] et M. [O] [Z] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (01) par contrat du 13 février 2018, pour un loyer mensuel de 520,14 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 juin 2024 ; puis il a fait assigner Mme [T] [J] et M. [O] [Z] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 07 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [T] [J] et M. [O] [Z], ainsi que tous occupants de leur chef,

— de condamner solidairement Mme [T] [J] et M. [O] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement Mme [T] [J] et M. [O] [Z] à lui payer la somme de 1.134,26 € au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Mme [T] [J] et M. [O] [Z] comparaissent en personne et déclarent avoir apuré leur dette locative.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 05 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes expliquant que, bien que les défendeurs aient apuré la dette locative, aucun paiement n’avait été fait entre novembre 2023 et novembre 2024, de sorte que la dette n’a pas été apurée dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer. En outre, il précise qu’une procédure avait été déjà menée en 2023. Il est donc opposé à l’octroi de délais de paiement.

En défense, M. [O] [Z] comparaît en personne et déclare avoir apuré la dette locative. Il souhaite rester dans le logement et demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement rétroactifs pour bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Mme [T] [J] n’a pas comparu à cette audience de renvoi, ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 02 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 13 février 2018 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 667,57 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’est intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

Cependant, Mme [T] [J] et M. [O] [Z] ont finalement apuré intégralement leur dette locative le 15 novembre 2024 grâce à deux règlements de 360 et 601 € effectués le 07 novembre 2024.

En principe, le paiement intégral de la dette avant le prononcé de la décision ne permet pas de faire échec au constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion de Mme [T] [J] et M. [O] [Z] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de leur dette de loyer par les locataires placerait ces derniers dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, Mme [T] [J] et M. [O] [Z] étant en capacité de régler leur loyer résiduel de 173,33 €, et ceux-ci ayant apuré leur dette locative avant l’audience, il sera fait droit à leur demande d’octroi de délais rétroactifs jusqu’au 5 décembre 2024. Il convient alors de constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE sera donc débouté de sa demande d’expulsion de Mme [T] [J] et M. [O] [Z] et de ses demandes annexes, notamment de paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [T] [J] et M. [O] [Z], partie perdante dans la mesure où la présente action a été rendue nécessaire du fait de l’impayé locatif, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Mme [T] [J] et M. [O] [Z] un délai rétroactif suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu’au 5 décembre 2024 ;

CONSTATE que ces délais ont été respectés et qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE de sa demande d’expulsion de Mme [T] [J] et M. [O] [Z] et de ses demandes de condamnation à payer une indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [J] et M. [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 janvier 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,