REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 24/00375 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4O3

N° minute : 25/00033

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean françois BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [R]

né le 31 Mars 1984 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

copies délivrées le 23 JANVIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Monsieur [G] [R]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 JANVIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

RAPPEL DES FAITS

La SA LOGIDIA a donné à bail à M. [G] [R] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) par contrat du 01 février 2022, pour un loyer mensuel de 278,94 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, le 26 juillet 2024 ; puis elle a fait assigner M. [G] [R] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 décembre 2024, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [G] [R], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [G] [R] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [G] [R] à lui payer la somme de 663,87 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 350 € pour résistance abusive et la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Aux termes de son acte d’assignation, la SA LOGIDIA fonde sa demande de constat de résiliation de bail uniquement sur le non-paiement des loyers.

Bien que régulièrement assigné le 03 octobre 2024 à personne, M. [G] [R] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 03 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 01 février 2022 contient une clause résolutoire (article 9) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 722,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 12 août et 05 septembre 2024 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

M. [G] [R] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2024. Toutefois, il n’a pas comparu à l’audience et n’a pas sollicité l’aide des services sociaux, de sorte qu’aucun élément de sa situation personnelle ou professionnelle n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence du défendeur qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de M. [G] [R] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA LOGIDIA produit un décompte mentionnant que M. [G] [R] reste devoir la somme de 317.90 € à la date du 29 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Il ne peut être tenu comtpe des opérations programmées après le 29 novembre 2024.

Toutefois, il convient de déduire les sommes suivantes :

— les frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 35,20 € (22 x 1,60 €),

— les frais de procédure, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 92,82 €.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 189,88 € arrêtée au 29 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive du locataire n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA LOGIDIA, M. [G] [R] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 février 2022 entre la SA LOGIDIA et M. [G] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

AUTORISE la SA LOGIDIA à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [R] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [G] [R] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [G] [R] à verser à la SA LOGIDIA la somme de 189,88 € (décompte arrêté au 29 novembre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [R] à payer à la SA LOGIDIA l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SA LOGIDIA ;

CONDAMNE M. [G] [R] à verser à la SA LOGIDIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 janvier 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,