N° RG 24/02769 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S53W

MINUTE N° : 24/

DOSSIER N° : N° RG 24/02769 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S53W

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Florence BATS

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] ET [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence BATS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [X], [Z] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X], [Z] [C] est propriétaire de plusieurs lots de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], constituant 460/1060 des tantièmes généraux.

Le second copropriétaire, la SCI JCA 113, est propriétaire des autres lots de la résidence, constituant 600/1060 des tantièmes généraux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société L’OREE VERTE IMMOBILIER, a assigné Madame [X], [Z] [C], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 12 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société L’OREE VERTE IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :

— dire et juger que la désignation du syndic la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER est opposable à Madame [C],

— débouter Madame [C] de toutes ses demandes,

— condamner Madame [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a [Localité 5] représenté par son syndic la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER Ia somme de 4.566,41euros selon décompte à jour au 27 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023,

— la condamner à payer la somme de 50 euros au titre des frais de médiation engagés par Ie syndicat des copropriétaires,

— la condamner au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de |'articie 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter I‘exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [X], [Z] [C], régulièrement assignée à l’étude de commissaire de justice, demande à la présente juridiction, au visa des articles 41-13 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

A titre principal :

— déclarer la désignation du syndic L’OREE VERTE IMMOBILIER inopposable à Madame [C],

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1]

[Adresse 1] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1] et la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER à payer à Madame [C] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]

Unis et [Adresse 1] et la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1]

[Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes financières relatives :

— aux « travaux urgent »,

— à la consommation d’eau,

— aux frais de l’assignation,

— réduire les autres demandes financières du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]

[Adresse 2] et [Adresse 1] à de plus justes proportions.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et à leurs conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur l’opposabilité de la désignation du syndic L’OREE VERTE IMMOBILIER à Madame

[C]

L’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, dispose que : « Par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

L’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires ».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 26 octobre 2021 délivré à Madame [C] le 10 novembre 2021 aux termes duquel la SCI JCA 113 informe Madame [C] que :

« Face à l’état de dégradation de l’immeuble, je me vois contraint en application de la réforme législative dite ELAN sur les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, d’appliquer l’article 41-1 et suivant de la loi du 10 juillet 1965 : la désignation du syndic pourra être prise par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

Ainsi, la SCI JCA 113 a décidé de désigner le cabinet L’OREE VERTE IMMOBILIER [Adresse 4] que nous avions proposé sans reconvoquer une assemblée générale, dans le cadre de l’urgence de prise de mesures conservatoires.

Je vous notifie par ce présent courrier recommandé cette décision afin que vous ayez toute possibilité de contester cette décision dans un délai de 2 mois à compter de sa réception ».

Madame [C] soutient que cette décision lui serait inopposable, faute pour la SCI JCA 113 d’avoir visé les bon articles, à savoir les articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, ce qui l’aurait empêché de comprendre la portée de la décision.

Toutefois, il convient de constater que si l’article 41-17 prévoit que le copropriétaire décisionnaire est tenu de notifier sa décision à l’autre copropriétaire à peine d’inopposabilité, il ne prévoit aucune condition de forme. En outre, aux termes du courrier recommandé délivré le 10 novembre 2021, la SCI JCA 113, si elle n’a pas visé précisément les articles concernés, reprend en substance les dispositions de l’article 41-16 et indique clairement sa décision de nommer un syndic professionnel dans le cadre d’une information claire et non équivoque.

Dès lors, il ressort des pièces produites que la SCI JCA 113 a bien notifié sa décision de désigner le cabinet L’OREE VERTE IMMOBILIER en qualité de syndic professionnel par courrier recommandé délivré le 10 novembre 2021, si bien que cette décision est opposable à Madame [C] au sens des articles précités.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement ».

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Madame [X], [Z] [C] est propriétaire des lots n°2, 4, 5 et 6 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le PV de l’AG du 27 avril 2023 aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a voté les résolutions approuvant le budget de l’exercice 2022, le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, ainsi que le devis de la société UMC BATIMENT pour des travaux de reprise des nez de balcon et de rénovation des gouttières et des descentes EP.

Il produit également le PV de l’AG du 28 mai 2024 aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a voté les résolutions approuvant le budget de l’exercice 2023 ainsi que le devis ACROBAT TRAVAUX pour la sécurisation du balcon et de la casquette béton.

S’agissant de la contestation tenant au fait que Madame [C] n’aurait pas été destinataire des procès-verbaux d’AG, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un avis de réception pour un courrier présenté le 26 juin 2023 et distribué le 08 juillet 2023 signé sur lequel il est indiqué que la carte nationale d’identité a été présentée.

Le syndicat des copropriétaires produit également un relevé informatique d’envoi des recommandés indiquant que l’accusé de réception produit correspond bien à la notification du PV de l’AG du 27 avril 2023.

Le fait que la signature ne soit pas identique à celles présentes sur d’autres avis de réception et le fait que Madame [C] ait déposé une main courante pour usurpation d’identité ne saurait suffire à démontrer que le courrier précité ne lui a pas été délivré en mains propres sur présentation de sa carte d’identité ainsi qu’il ressort des mentions de l’accusé de réception.

S’agissant de la contestation tenant au fait que la notification n’a pas été réalisée dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de constater que le non respect de ce délai n’est nullement sanctionné par les textes, si bien que le fait que le PV d’AG ait été notifié plus d’un mois après la tenue de l’AG ne saurait avoir pour conséquence de le rendre inopposable.

Il convient, en outre, de constater que Madame [C], régulièrement informée des résolutions votés, n’a pas formé chercher à contester les décisions prises en assemblée générale, qui lui sont donc désormais opposabmes faute de recours dans les délais légaux.

S’agissant de la contestation portant sur l’appel de fonds exceptionnel, il convient de constater qu’aux termes du décompte produit, la somme correspondant à l’appel de fonds exceptionnel, soit 433,96 euros à été déduite à la ligne en dessous, si bien qu’il n’y a pas à statuer sur ce point, aucune somme n’étant en réalité réclamée à ce titre.

S’agissant de la contestation portant sur les charges générales, Madame [C] soutient qu’il n’existe aucune partie commune hormis le toit et les murs.

Toutefois, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires produit une facture EAU DE TOULOUSE METROPOLE au nom du syndicat des copropriétaires.

Or, aux termes de la section I, du chapitre III du réglement de copropriété, constitue des parties communes les compteurs généraux d’eau affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 27 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et 2e échéance SECURISATION BALCON inclus) que la Madame [X], [Z] [C] reste redevable de la somme de 4.566,41 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de délivrance de l’assignation (pour 55,08 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de la Madame [X], [Z] [C].

Il en résulte que la Madame [X], [Z] [C] est donc redevable de la somme de 4.511,33 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 27 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et 2e échéance SECURISATION BALCON inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Cependant, Madame [X], [Z] [C], dont la bonne foi est présumée, invoque des difficultés financières et produit à ce titre son avis d’imposition ainsi qu’une attestation de bénéficiaire de l’obligation d’emploi des travailleurs hanficapés, qui conduisent à lui octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc de l’autoriser à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 188 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce, en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [X], [Z] [C] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

Le fait que sa dette de charges de copropriété soit constatée et qu’elle y soit condamée rend mal fondée sa prétention reconventionnelle aux fins d’octroi de dommages et intérêts en rapration de son préjudice moral.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [X], [Z] [C] sera tenue aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de médiation (pour 50 euros) et le coût de la délivrance de l’assignation (55,08 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la Madame [X], [Z] [C] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société L’OREE VERTE IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE que la désignation du syndic la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER est opposable à Madame [X], [Z] [C] ;

CONDAMNE Madame [X], [Z] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société L’OREE VERTE IMMOBILIER, la somme de 4.511,33 euros (QUATRE MILLE CINQ CENT ONZE EUROS et TRENTE TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 27 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et 2e échéance SECURISATION BALCON inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

ACCORDE à Madame [X], [Z] [C] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 23 mensualités de 188 euros et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DIT qu’en cas de défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations courantes et de ses échénaces de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et terme sera déchu dès le lendemain de la défaillance ;

CONDAMNE Madame [X], [Z] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société L’OREE VERTE IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Madame [X], [Z] [C] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de médiation (pour 50 euros) et le coût de la délivrance de l’assignation (55,08 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 10 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,