N° RG 24/00156 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ5E

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/00156 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ5E

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Jean-marie BOURGUN

☐ Copie c.c à

Le 21 février 2025

Le Greffier

Maître Jean-marie BOURGUN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 FÉVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [D] [P] née [X]

née le 08 Octobre 1958 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-[Localité 11] BOURGUN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

PARTIE REQUISE :

Madame [Y] [R]

née le 22 Janvier 1998 en ANGOLA

Monsieur [J] [R]

né le 24 Avril 2002 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8]

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8], a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8] et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 mai 2022, Madame [D] [P] née [X] a donné en location à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R], un immeuble à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 889,00 €, provision sur charges comprises.

Le 2 octobre 2023, Madame [D] [P] née [X] a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 684,88 € selon décompte arrêté au 28 septembre 2023.

Par courrier du 3 octobre 2023, Madame [D] [P] née [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 26 janvier 2024, Madame [D] [P] née [X] a attrait Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Strasbourg statuant en matière de référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [D] [P] née [X] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec concours de la force publique au besoin ;

— de condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] au paiement des sommes suivantes :

—  5 455,26 € au titre de l’arriéré locatif ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Le 29 janvier 2024, Madame [D] [P] née [X] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 2 juillet 2024 Et a fait l’objet de plusieurs renvois.

Lors de l’audience du 3 décembre 2024, Madame [D] [P] née [X], représentée par son conseil, reprend ses écritures datées du 28 octobre 2024 et indique que les défendeurs ont quitté les lieux. Elle actualise la dette à hauteur de 7.347,74 euros, dont le dépôt de garantie de 729 euros est déduit et maintient ses demandes formulées au titre des dépens et frais irrépétibles.

Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [D] [P] née [X] verse aux débats un décompte arrêté au 18 octobre 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse et déduction du dépôt de garantie au 6 juin 2024) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7347,74 €.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [D] [P] née [X] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] à verser à Madame [D] [P] née [X] la somme de 7.347,74 € actualisée au 18 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.684,88 € à compter du 2 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

o Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 3 octobre 2023.

L’action est donc recevable.

o Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] le 2 octobre 2023, pour un montant principal de 1 684,88 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de six semaines.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 novembre 2023, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

o Sur l’expulsion

Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Toutefois, ayant quitté les lieux, la demande est désormais sans objet.

o Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [D] [P] née [X] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] seront condamnés in solidum à payer à Madame [D] [P] née [X] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] à verser par provision à Madame [D] [P] née [X] la somme de 7. 347,74 € actualisée au 18 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 1. 684,88 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Madame [D] [P] née [X] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 31 mai 2022 entre Madame [D] [P] née [X] et Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATONS que Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] ont quitté les lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail et à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] à verser à Madame [D] [P] née [X] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [R] à payer à Madame [D] [P] née [X] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Madame [D] [P] née [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL