REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00277 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HE4P

N° minute : 25/00418

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Alice BADOUX, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K]

né le 03 Octobre 1979

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 10]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

Monsieur [I] [K]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

Société [Adresse 7]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 octobre 2022, à effet au 14 octobre 2022, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 445,22 euros hors charges.

La société d’HLM [Adresse 6] a fait délivrer le 26 mai 2025 à Monsieur [I] [K] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2549,88 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 avril 2025, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 8 août 2025, la société d’HLM [Adresse 6] a attrait Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] ;de condamner Monsieur [I] [K] au paiement des sommes suivantes :

2504,19 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 24 juillet 2025, sous réserve d’une actualisation lors de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant aux actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

de dire que la décision est exécutoire de droit.

La société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 11 août 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 6 novembre 2025.

La société d'[Adresse 8], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 4249,65 euros à la date du 29 octobre 2025. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience, en précisant qu’un règlement de 805 euros est intervenu au mois de juillet 2025 ; qu’aucun autre règlement n’a été réalisé depuis et que le locataire se trouve toujours dans les lieux.

Monsieur [I] [K], régulièrement cité à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [K] ne s’est pas présenté à la convocation. Il résulte des informations transmises par le bailleur que l’intéressé est marié et père d’une fille âgée de 3 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 11 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 26 mai 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de 2 mois au locataire pour s’acquitter de sa dette locative, conformément au délai visé dans la clause résolutoire du bail, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [K] le 26 mai 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2549,88 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [I] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [K] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] et de dire que faute pour Monsieur [I] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [I] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société d’HLM [Adresse 6] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 29 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4249,65 euros, incluant le mois d’octobre 2025.

L’article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de déduire de la dette 414,67 euros au titre desdits frais, correspondant aux frais d’huissier facturés, portant ainsi la créance de la société d’HLM [Adresse 6] à la somme de 3834,98 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [K] à payer la somme de 3834,98 euros actualisée au 29 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [I] [K], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [I] [K] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation.

Il convient de condamner Monsieur [I] [K] à payer à société d’HLM [Adresse 6] la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 10 octobre 2022 entre la société d’HLM [Adresse 6] et Monsieur [I] [K] concernant le bien sis [Adresse 3] "[Adresse 9]", [Localité 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT:

la somme de 3834,98 euros actualisée au 29 octobre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur/à son mandataire ou l’expulsion ;

AUTORISE la société d’HLM [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [K] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [I] [K] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE