REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00207 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCW3

N° minute : 25/00283

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [K] [J] [M]

né le 18 Octobre 1968 à [Localité 4] (TOGO)

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2025

copies délivrées le 24 JUILLET 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Monsieur [K] [J] [M]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 24 JUILLET 2025 à :

S.A. LOGIDIA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01er février 2011, la SA LOGIDIA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [J] [M] et Madame [B] [J] [M] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 471,62 euros, outre les charges.

Par avenant au contrat en date du 29 juin 2012, le bail a été transféré de plein droit à Monsieur [K] [J] [M] seulement.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, la SA LOGIDIA a fait commandement à Monsieur [K] [J] [M] d’avoir à payer la somme en principal de 1.767,17 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 31 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le même jour, la SA LOGIDIA a fait assigner Monsieur [K] [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Monsieur [K] [J] [M], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 1.367,17 euros au titre des loyers échus au 28 février 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 05 juin 2025, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant à 931,96 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges. Elle a souligné avoir déjà délivré trois commandements de payer à ce locataire, et que les ressources de ce dernier restent inférieures aux loyer et charges.

En défense, Monsieur [K] [J] [M], comparant en personne, n’a pas contesté le principe de la dette mais a déclaré avoir soldé sa dette grâce à un règlement de 1.000 euros effectué le 07 mai 2025.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

A la demande du tribunal, la SA LOGIDIA a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette arrêté au 05 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi le 23 janvier 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, la SA LOGIDIA a fait commandement à Monsieur [K] [J] [M] d’avoir à payer la somme en principal de 1.767,17 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA LOGIDIA est donc recevable et fondée, en l’espèce, à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 mars 2025.

Cependant, Monsieur [K] [J] [M] a finalement apuré intégralement la dette locative le 05 juin 2025 grâce à deux derniers règlements de 606,96 euros et 931,96 euros.

En principe, le paiement intégral de la dette avant le prononcé de la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion de Monsieur [K] [J] [M] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

La SA LOGIDIA sera donc déboutée de sa demande d’expulsion de Monsieur [K] [J] [M] et de ses demandes annexes, notamment de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SA LOGIDIA a fait valoir avoir délivré trois commandements de payer au locataire pour des dettes locatives qu’il apure en cours de procédure. Elle explique également que depuis l’entrée dans le logement puis sa séparation, Monsieur [K] [J] [M] a toujours refusé de restituer les lieux pour un logement moins onéreux.

Toutefois, elle ne justifie pas de la délivrance de ces commandements antérieurs, ni d’un préjudice qu’elle aurait subi.

Elle ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [K] [J] [M] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 23 janvier 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIDIA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Monsieur [K] [J] [M] le 05 juin 2025,

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 24 mars 2025, date d’effet du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025, est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

Deboute la SA LOGIDIA de sa demande d’expulsion de Monsieur [K] [J] [M] et de ses demandes annexes,

Deboute la SA LOGIDIA de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [K] [J] [M] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [K] [J] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 janvier 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE