REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00194 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCMJ

N° minute : 25/00290

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [M] [F] [Y] [G]

né le 27 Juin 1965 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [V] [J]

née le 25 Avril 1981 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [M] [F] [Y] [G]

Madame [V] [J]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M. [M] [G] et Mme [V] [J] un logement situé au 2e étage, [Adresse 2] à [Localité 6] (01), pour un loyer mensuel de 567,82 € provision sur charges incluse.

Par acte séparé du même jour, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a également donné à bail à M. [M] [G] et Mme [V] [J] un garage situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (01), pour un loyer mensuel de 34,25 € hors charges.

Par courrier reçu par le bailleur le 27 novembre 2024, Mme [V] [J] a délivré son congé.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 janvier 2025 ; puis il a fait assigner M. [M] [G] et Mme [V] [J] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit des baux d’habitation du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [G], ainsi que tous occupants de son chef, s’agissant tant du logement que du garage ;

— de condamner solidairement M. [M] [G] et Mme [V] [J] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [M] [G] et Mme [V] [J] à lui payer la somme de 4.466,5 € au titre de l’arriéré locatif au 31 mai 2025, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE précise que malgré le départ de Mme [V] [J] du logement, elle reste solidaire de la dette un an après son départ en novembre 2024. En outre, il indique que le dernier versement date du mois de décembre 2024.

Bien que régulièrement assignée le 10 avril 2025 à étude, Mme [V] [J] n’est ni présente ni représentée.

M. [M] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Toutefois, il précise être en arrêt maladie et ne pas pouvoir faire de versements car il n’a pas encore perçu d’indemnités journalières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 08 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du logement conclu le 17 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines et le bail du garage conclu le même jour contient également une clause résolutoire (article 12-1) faisant expressément référence à un délai d’un mois.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 09 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.195,35 €.

Toutefois, ce commandement précisait que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour apurer leur dette. Ce faisant, ils ont pu légitimement croire qu’ils disposaient de ce délai de deux mois pour apurer leur dette. Il y a donc lieu de faire application de ce délai, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du logement et du garage étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M. [M] [G] et Mme [V] [J] restent devoir la somme de 4.466,05 € à la date du 31 mai 2025.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, que M. [M] [G] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats du logement et du garage s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Le bail du logement prévoit expressément en son article 10, et le bail du garage en son article 9, que “les locataires s’obligent solidairement au paiement des loyers, charges, réparations locatives, et supplément loyer solidarité, indemnités de tous ordres notamment les indemnités d’occupation”, que “cette solidarité s’exercera pendant toute la durée du bail et en cas de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux” et qu’ “en cas de congé donné par un co-titulaire du bail, cette solidarité est maintenue pendant une période d’un an à compter de l’expiration du délai de préavis”.

Ainsi, même si Mme [V] [J] a informé le bailleur, par courrier reçu le 27 novembre 2024, avoir quitté le logement, elle reste solidairement tenue avec M. [M] [G] au paiement des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation pendant une durée de un an, soit jusqu’au 26 novembre 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [M] [G] a sollicité des délais de paiement suspensifs et a proposé d’apurer la dette par mensualités de 50 € par mois en plus du loyer courant.

Il a expliqué avoir eu un accident du travail le 13 mars 2025, percevoir environ 1.200 € de revenus par mois de France Travail et qu’il va percevoir 89 jours d’indemnités.

Toutefois, il a précisé ne pas pouvoir faire de versements car il n’a pas encore perçu d’indemnités journalières. En outre, dans un dernier courrier, il a déclaré qu’il va être opéré d’une hernie discale et qu’il ne pourra pas faire d’efforts pendant quelques mois.

Enfin, aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de janvier 2025.

M. [M] [G] et Mme [V] [J] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en capacité de régler l’arriéré, il ne peut être fait droit à leur demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [G] et Mme [V] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2024 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [M] [G] et Mme [V] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 2] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2024 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [M] [G] et Mme [V] [J] concernant le garage situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [G] et tous occupants de son chef desdits logement et garage au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [M] [G] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation des contrats de bail du logement et du garage jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [G] et Mme [V] [J] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 4.466,05 € (décompte arrêté au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025) ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [G] et Mme [V] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion (et au maximum jusqu’au 26 novembre 2025 pour Mme [V] [J]) ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs formée par M. [M] [G] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] et Mme [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,