JUGEMENT DU : 19 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/02864 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GPLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [H] [L]

né le 14 Juin 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau d’AIN, vestiaire : T 4

DEFENDEURS

Madame [O] [V] épouse [W]

née le 10 Septembre 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Béatrice LEFEBVRE, avocat au barreau d’AIN, vestiaire : T 57

Monsieur [B] [K] [W]

né le 14 Octobre 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Béatrice LEFEBVRE, avocat au barreau d’AIN, vestiaire : T 57

Maître [R] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 768

S.A.S. OFFICE NOTARIAL NOTLEX, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 768

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE, lors de l’audience

Madame CORMORECHE, lors du délibéré

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 15 Janvier 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Non qualifiée

A l’audience, Madame MASSON-BESSOU a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Exposé du litige

Par promesse de vente signée en l’étude de Maître [R] [J] notaire associé à [Localité 5] le 11 octobre 2022, [T] [L] a promis de vendre pour un prix de 1 957 000 euros à [B] [W] et son épouse, née [O] [V], une propriété composée d’une maison principale, d’une maison secondaire avec point d’eau, de diverses dépendances, étang, terrain et forêt située au sein de la commune de [Localité 6] [Adresse 6].

Aux termes de cet acte, étaient prévues plusieurs conditions suspensives dont une condition suspensive particulière relative à la régularisation de la situation d’une parcelle située à “la chapelle du [Localité 7]”, laquelle devait être intégrée à la propriété vendue .

L’acte prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 300 000 euros par les acheteurs, à restituer si l’une des conditions suspensives mentionnées dans la promesse ne se réalisait pas .

Les bénéficiaires ont versé cette indemnité à la signature de la promesse de vente .

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 août 2023 à 16 heures mais il était par ailleurs convenu de régulariser l’acte définitif au plus tard le 30 juin 2023.

Le 8 août 2023, la condition suspensive relative à l’intégration de la parcelle située à “[Adresse 7]” à la propriété vendue, et toutes les autres conditions suspensives ayant été été réalisées, Maître [R] [J], notaire de [T] [L], a invité les époux [W] à signer l’acte de vente authentique, leur rappelant que la promesse de vente consentie à leur profit expirait le le 31 aout 2023.

De leur côté, les époux [W] avaient précédemment sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 300 000 euros, aux motifs qu’au 30 juin 2023, date prévue pour la signature de l’acte authentique, la condition suspensive concernant la régularisation de la parcelle [Localité 8] n’était pas réalisée.

C’est dans ce contexte que par exploit du 19 septembre 2023, [T] [L] a assigné les époux [W] devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de les voir au principal condamnés à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire. Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 23/02864

Par exploit du 15 septembre 2023, les époux [W] ont assigné [T] [L] et son notaire Maître [R] [J] devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de se voir au principal restituer sous astreinte l’indemnité d’immobilisation de 300 000 €.

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 23/02866.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance de jonction du 14 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisée par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [T] [L] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code de civil,

Ordonner à Maître [R] [J], Notaire à [Localité 5], de libérer l’indemnité d’immobilisation de 300.000,00 € à son profit,

Condamner les époux [W] à lui payer la somme de 20.000 € pour résistance abusive,

Condamner les époux [W] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les époux [W] en tous les dépens avec application, au profit de la Selarl Bernasconi Rozet, Monnet-Suety Forest, des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, [T] [L] fait valoir :

— que les époux [W] persistent dans leur position, faisant mine de considérer que les conditions suspensives devaient être réalisées au 30 juin 2023, alors que la date de l’expiration de la promesse de vente avait été fixée au 31 août 2023, étant observé que la parcelle litigieuse a été réintégrée le 8 aout 2023;

— que conscients que l’interprétation dont ils se prévalent n’est pas sérieuse, les époux [W] invoquent, à titre subsidiaire, les règles d’interprétation du Code civil, qui n’ont pas lieu à intervenir puisque la clause est claire et précise;

— qu’en réalité, le refus des acquéreurs de signer l’acte définitif et leur obstination à refuser de libérer l’indemnité d’immobilisation s’inscrit dans le cadre d’une attitude remontant à de nombreux mois durant lesquels, à plusieurs reprises, ils ont manifesté le souhait de renoncer à l’acquisition du bien sans devoir payer l’indemnité convenue.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, les époux [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1190, 1191, 1192 et 1240 du code civil,

Condamner [T] [L] à leur verser la somme de 300.000 €, correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée au titre de la promesse, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du 5 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

Faire injonction à Maître [R] [J] et à l’Office Notarial Notlex de procéder au versement de 300.000 euros à leur profit, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du

5ème jour suivant la significati on du jugement à intervenir,

Condamner [T] [L] à leur verser la somme de 20.000 euros au titre de sa résistance abusive,

Débouter [T] [L], Maître [R] [J] et l’Office Notarial Notlex de l’ensemble de leurs demandes, fins et discussions,

Condamner [T] [L] à leur verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent :

— que la promesse de vente était claire, que l’acte de vente définitif devait être régularisé au 30 juin 2023 et qu’ainsi, dès lors que la condition suspensive concernant la régularisation de la parcelle située à la chapelle du [Localité 7] n’avait pas été levée au 30 juin 2023, la promesse de vente était caduque;

— qu’à supposer qu’il soit retenu que la clause nécessite une interprétation, cette interprétation ne peut que leur être favorable, au visa des articles 1190 et 1191 du Code civil, la seule interprétation possible consistant à retenir la date du 30 juin 2023 et non celle du 31 Aout 2023.

Par conclusions régularisées par RPVA le 1er février 2024, Maître [R] [J], notaire et l’office notarial NOTLEX demandent au tribunal de :

Juger que Maître [R] [J] et la SAS NOTLEX se libéreront de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 300.000 euros actuellement séquestrée en leurs comptes, selon

décision de justice à intervenir, exécutoire et définitive;

Débouter les époux [W] de toute demande d’astreinte, non justifiée;

Condamner les époux [W] in solidum ou toute autre succombant à payer à Maître [R] [J] et la SAS NOTLEX la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que le notaire ne saurait être juge de l’opposition des parties relativement à la non-réitération de l’acte et que Maître [R] [J] se libérera de l’indemnité d’immobilisation à première demande, sans besoin d’astreinte, selon la décision de justice à rendre, exécutoire ou définitive.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

I : Sur la demande principale de [T] [L]

Vu les articles 1103 et 1104 du Code de civil,

Il ressort de l’examen de la promesse de vente litigieuse du 11 octobre 2022, versée aux débats:

— qu’elle a été conclue sous plusieurs conditions suspensives, dont “la régularisation de la situation pour la parcelle située à [Localité 9]”, (promesse de vente page 11), l’acte précisant que cette parcelle, cadastrée Section 1 N°[Cadastre 1] pour une superficie de 2 428 mètres carrés, n’apparaissait pas sur le titre de propriété du promettant sans doute par suite d’une erreur matérielle et que les démarches seraient faites entre la promesse de vente et la signature de l’acte de vente pour réintégrer cette parcelle dans la propriété vendue;

— qu’était par ailleurs prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation de 300 000 euros par les acheteurs, à réaliser dans les dix jours de la signature de la promesse de vente par virement bancaire entre les mains du notaire du promettant.

S’agissant du sort réservé à cette indemnité d’immobilisation, l’acte précisait (page 9) :

— qu’en cas de réalisation de la vente, cette somme s’imputerait sur le prix de vente,

— qu’en cas de non réalisation de la vente, résultant de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, cette somme serait restituée purement et simplement au bénéficiaire de la promesse,

— que si toutes les conditions suspensives étaient réalisées et faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais convenus, elle serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire.

Il est constant que les époux [W], bénéficiaires de la promesse, ont, à la signature de la promesse de vente, versé l’indemnité d’immobilisation convenue entre les mains du notaire, Maître [R] [J], désigné comme séquestre, lequel a consigné la somme à la caisse des dépôts et consignations.

La promesse de vente comportait par ailleurs un paragraphe “délai” , développé en page 33 , lequel précisait expressément que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 août 2023 à 16 heures, ce qui signifiait nécessairement qu’à cette date, le sort de la condition suspensive liée à la régularisation de la situation de la parcelle de la chapelle du [Localité 7] devait être fixé, soit que la régularisation prévue soit intervenue, soit qu’elle n’avait pu l’être.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la condition suspensive relative à l’intégration de la parcelle située à [Localité 9] à la propriété vendue, ainsi que toutes les autres conditions suspensives ont été réalisées le 8 aout 2023, donc avant la date butoir fixée dans la promesse de vente litigieuse .

Il en résultait que, dès lors que les bénéficiaires de la promesse renonçait à poursuivre la vente, l’indemnité d’immobilisation restait acquise au promettant, ce qui ne constituait que la simple exécution des engagements pris par les parties dans la promesse de vente du 11 octobre 2022.

Néanmoins, il était par ailleurs convenu, toujours en page 33 de la promesse de vente, de régulariser l’acte définitif au plus tard le 30 juin 2023, raison pour laquelle les époux [W] considèrent qu’à cette date, l’ensemble des conditions suspensives, dont celle concernant l’intégration de la parcelle de la [Adresse 8] à la propriété litigieuse, devaient être levées et que ne l’ayant été qu’au 8 août 2023, l’indemnité d’immobilisation devait leur être restituée.

Pour autant, concernant la date de régularisation de la vente, il était clairement indiqué et précisé dans la promesse de vente en page 35, dans un paragraphe intitulé “information des parties sur le rendez-vous de signature”:

« Le rédacteur des présentes précise, à toutes fins utiles, que la date ci-dessus mentionnée au paragraphe »Délai« ne constitue pas la date précise du rendez-vous de signature de l’acte de vente. Il appartiendra aux PARTIES de préalablement se rapprocher de leur notaire afin de fixer une date de signature. Par conséquent, leur attention est attirée sur les risques encourus en prenant des engagements personnels …. dont l’exécution serait basée sur la signature de l’acte de vente à cette date précise ».

Il ressort clairement du paragraphe sus-visé, qui ne prête à aucune interprétation, que la date du 30 juin 2023 n’était qu’indicative et bien plus que c’était aux parties, dès lors que les conditions suspensives étaient levées et l’acte authentique de vente en mesure d’être signé, de prendre contact avec le notaire pour déterminer une date de signature.

Ainsi, les époux [W] ne peuvent sérieusement soutenir que la date du 30 juin 2023 était impérative et en déduire que la condition suspensive relative à la régularisation de la parcelle de la chapelle du [Localité 7] aurait dû être levée à cette date.

Il s’en suit qu’ayant renoncé à la vente alors que l’ensemble des conditions suspensives avaient été levées au 8 Août 2023, l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée reste acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire.

Il est ordonné en conséquence à Maître [R] [J], Notaire à [Localité 5], de libérer l’indemnité d’immobilisation de 300.000 € versée par [B] et [O] [W] au profit de [T] [L].

2) Sur la demande de dommages et intérêts présentée par [T] [L] pour résistance abusive

[T] [L] sollicite la condamnation des époux [W] à lui payer la somme de 20.000€ pour résistance abusive, aux motifs que le refus de signer l’acte définitif s’inscrit en réalité dans une attitude remontant à de nombreux mois durant lesquels à plusieurs reprises ils ont manifesté le souhait de renoncer à l’acquisition du bien.

Pour autant, s’il apparaît au regard des pièces produites qu’en effet des difficultés sont apparues, notamment s’agissant de contraintes imposées par la SAFER affectant la pleine jouissance de la propriété vendue, les époux [W] n’avaient pas en définitive renoncé à l’achat de cette propriété comme en attestent les termes de leur courriel du 26 juin 2023 (pièce 6 demandeur) dans lequel ils sollicitaient une jouissance anticipée de la propriété et la prolongation de la promesse de vente.

Leur résistance abusive n’étant pas suffisamment caractérisée, [T] [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

3) Sur les demandes accessoires

Les époux [W] succombant, ils sont condamnés in solidum aux dépens de la procédure avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Bernasconi Rozet, Monnet-Suety Forest.

Parties perdantes, ils sont également condamnés in solidum à payer à [T] [L] une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité et à Maître [R] [J] et la SAS NOTLEX celle de 500 € sur le même fondement, également justifiée en équité.

Par ces motifs,

Le Tribunal, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que l’indemnité d’immobilisation de 300 000 € versée par [B] et [O] [W] est acquise à [T] [L], promettant, à titre d’indemnité forfaitaire;

Ordonne en conséquence à Maître [R] [J], Notaire à [Localité 5], de libérer l’indemnité d’immobilisation de 300.000 € versée par [B] et [O] [W] au profit de [T] [L];

Déboute [T] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Condamne in solidum [B] et [O] [W] aux dépens de la procédure, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl [Adresse 9];

Condamne in solidum [B] et [O] [W] à payer à [T] [L] une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne in solidum [B] et [O] [W] à payer à Maître [R] [J] et la SAS NOTLEX une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le Greffier Le Président

copie à :

M^e Jacques BERNASCONI

M^e Stéphane CHOUVELLON

M^e Béatrice LEFEBVRE

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 10] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER