TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

LOYER COMMERCIAL

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

N° RG 24/00004 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GW7R

Dans l’affaire entre :

S.C.I., LES, MUGUETS, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 519 248 496

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire :

DEMANDERESSE

et

S.A.R.L. TOISON D’OR, immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n° 530 415 256

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e KATELL RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame DELAFOY, lors des débats

Madame CORMORECHE, lors du délibéré

Débats : en audience publique le 03 Février 2026

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2010, un bail commercial a été conclu entre la société Toison d’Or, preneur, et la SCI, [V], [N], bailleur, portant sur un local à usage commercial, situé à Ferney-Voltaire (01210),, [Adresse 3], [Adresse 4], “immeuble Bois, [Adresse 5]”. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à compter du 1er décembre 2010.

Par acte extra judiciaire du 22 décembre 2020, la SCI, [V], [N] a fait délivrer à la société Toison d’Or un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2021, moyennant un nouveau loyer, à compter du 1er décembre 2020, de 1700 euros HT par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mars 2021, le preneur informait le bailleur qu’il acceptait le renouvellement du bail commercial, mais non le nouveau loyer proposé.

Le 29 novembre 2022, la SCI, [V], [N] a fait signifier un mémoire en demande aux fins de fixation des loyers commerciaux renouvelés.

Le preneur n’a pas présenté de mémoire en réponse.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la SCI, [V], [N] a fait assigner la société Toison d’Or, par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, devant le juge des loyers commerciaux aux fins de :

A titre principal,

— dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années pour les locaux précités à compter du 1er décembre 2020 à hauteur de 20 400 euros par an hors charges et hors taxes ;

— dire et juger que les dépôts de garantie seront réajustés en conséquence ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

— juger qu’à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre subsidiaire,

— voir ordonner une mesure d’instruction

— fixer le montant du loyer provisionnel dû par la société Toison d’Or pendant la durée de l’instance à la somme de 1700 euros par mois et subsidiairement, au montant du loyer en cours.

En tout état de cause,

— débouter la société Toison d’Or de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Toison d’Or aux entiers dépens, ainsi qu’à régler à la SCI, [V], [N] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI, [V], [N] fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Au regard des caractéristiques du bien, de la destination des lieux parfaitement adaptée à l’emplacement du local, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la société, [V], [N] soutient qu’elle est bien fondée à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à 1700 euros par mois.

Aux termes de ses écritures, la société Toison d’Or a demandé au juge de :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle au principal de 15 053,11 euros,

— débouter la SCI, [V], [N] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2020 à la somme annuelle au principal de 20 400 euros,

A titre subsidiaire,

— ordonner l’organisation d’une expertise judiciaire

— fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours,

En tout hypothèse,

— condamner la société, [V], [N] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Toison d’Or fait valoir que la bailleresse ne justifie pas de sa demande de déplafonnement du loyer, ne produisant aux débats que des éléments insuffisants et dépourvus de valeur probante.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°, [V] caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3°, [V] obligations respectives des parties ;

4°, [V] facteurs locaux de commercialité ;

5°, [V] prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 n’est pas contesté par les parties.

Toutefois, elles sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société, [V], [N], bailleresse, soutient que les caractéristiques du bien, notamment la présence d’un parking à destination de la clientèle, l’adaptation des locaux à l’activité de pressing exercé par la locataire et la qualité de l’emplacement le rendent particulièrement attractif.

Elle soutient que la modification des facteurs locaux de commercialité tenant à la présence de nouvelles grandes enseignes à proximité, à l’augmentation de la population de la ville et à l’expansion de la zone commerciale, a une incidence positive sur l’activité exploitée.

Enfin, elle expose que le montant du loyer actuel est inférieur à celui pratiqué dans le voisinage pour des locaux semblables.

La société Toison d’Or estime que les arguments présentés par la bailleresse ne reposent sur aucun élément objectif et tangible.

Compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la fixation du prix du bail renouvelé, de l’absence d’élément suffisamment précis et probant permettent d’établir le bien-fondé d’un déplafonnement du loyer et dès lors que le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure de déterminer la valeur locative applicable en l’état des éléments versés aux débats, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R. 145-30 du code de commerce afin de rechercher les éléments permettant de déterminer la valeur locative du bien objet du contrat.

L’avance des frais de la mesure d’instruction sera mise à la charge de la demanderesse.

En l’état, le montant provisionnel du loyer durant la procédure doit être fixé au loyer actuel.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne avant dire droit sur le montant du loyer, une expertise et commet pour y procéder

,

[R], [W], [O]

ADEQUATION EXPERTISE,

[Adresse 6],

[Localité 3]

expert près la cour d’appel de, [Localité 4],

avec mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception et recueillir leurs explications ;

Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur tous les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les différents baux liant les parties ;

Prendre connaissance de tous documents utiles ;

Recueillir éventuellement les déclarations de toute personne informée ;

Visiter les lieux et les décrire de façon détaillée, en précisant notamment la superficie du local commercial, sa consistance, son état d’entretien, les commodités existantes à la date du 1er juillet 2021, et sa destination ;

Dire s’il y a eu modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce en précisant si ces modifications sont provisoires ou durables et donner son avis sur le point de savoir si ces modifications justifient ou non le déplafonnement du loyer ;

Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués d’après les éléments énumérés par les articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce ;

Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par la société, [V], [N] qui devra consigner la somme de 3 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans le mois de la présente décision étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus

Commet M^me Emmanuèle Cardona, présidente du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Dit qu’après dépôt du rapport, l’affaire sera rappelée à la première audience utile, sur demande d’une des parties ;

Fixe provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Réserve les dépens.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

copie à :

M^e Jacques BERNASCONI

M^e KATELL RALITE

M^e Philippe REFFAY

M^e Grégory SEAUMAIRE

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS, [V] COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES, [V] TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE, [Localité 5] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER